Acción de nulidad por doble venta.

Fundamentos de Derecho

PRIMERO. EL ……….S.A. formuló demanda, a través de juicio de menor cuantía, por la que ejercitaba acción reivindicatoria respecto de nueve pisos que había adquirido------------------S.A. Dicha transmisión se instrumentó mediante escritura pública otorgada ante el Notario de----------), con fecha 28 de Diciembre de 1988, Protocolo 1386; que se inscribió en el Registro de la Propiedad de ---------el día 13 de Agosto de 1993.

En la fecha del otorgamiento de la escritura y de su posterior inscripción los pisos se encontraban ocupados por los demandados en el procedimiento referido. Habían sido adquiridos mediante contratos privados otorgados a su favor por Don …, que en dichos documentos constaba su actuación en nombre ----------S.A. y eran de fecha anterior a la de la escritura pública mencionada.

En este procedimiento se resuelve la acción reivindicatoria junto con la acción ejercitada por los demandados contra las dos entidades, en virtud de acumulación de autos y la reconvención formulada por Doña --- contra la demanda presentada por EL -------------S.A.

En sentencia dictada en primera instancia se desestimó la demanda formulada por ------S.A. y se estimó la reconvención formulada por Doña , por lo que declaraba que la misma es propietaria del piso a que se refiere el documento primero de la demanda, condenando a la demandante inicial a otorgar la oportuna escritura pública de propiedad con la cancelación de las inscripciones registrales contradictorias con dicho dominio, con expresa imposición de costas a la parte actora, tanto de la demanda, como de la reconvención.

En los mismos autos se estimó parcialmente la demanda acumulada por lo que declaraba la nulidad del contrato de compraventa celebrado por -S.A, y-------S.A. así como la vigencia de los contratos de sus representados, procediendo a cancelar en el Registro de la Propiedad las inscripciones y anotaciones producidas por dichos contratos declarados nulos; con absolución del demandado en estas actuaciones Don ….., sin expresa condena en costas producidas por la demanda acumulada.

En sentencia dictada por la Audiencia Provincial de ------se estimó parcialmente el recurso interpuesto por la demandante inicial -------- S.A. por lo que revocó parcialmente la sentencia apelada en el particular referente a la reconvención referida, en cuanto se condena a la actora recurrente a otorgar escritura pública de propiedad a favor de la reconveniente, condena que se deja sin efecto y se mantiene el resto de los pronunciamientos favorables que afectan a la reconvención, con excepción del relativo a costas, en las que cada parte deberá abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Por lo demás se confirma también la sentencia de instancia en cuanto rechaza las pretensiones de --S.A., condenándola al pago de las costas causadas consecuencia de la demanda inicial.

En relación con la pretensión articulada en la demanda acumulada, se desestima el recurso de apelación interpuesto por EL ---S.A. y se estima el formulado por los demandantes de estas actuaciones Don ----- y otros, procediendo la imposición de las costas causadas a ---S.A. y --------S.A., confirmando en lo restante el pronunciamiento que contiene la sentencia.

En lo relativo a las costas procesales causadas en la apelación, procede que cada parte abone las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Por la demandante inicial ……….S.A. se ha formulado recurso de casación contra la anterior sentencia, al que han formulado oposición actores de la demanda acumulada y Doña ------.

SEGUNDO. El único motivo del recurso se formula al amparo del artículo 1692, 4º de la Ley de Enjuciamiento Civil, y se desarrolla en tres apartados.

El primer apartado denuncia falta de apoderamiento y representación del Sr. Eduardo por parte de………..FUENTE NUEVA S.A., infracción de los artículos 2,3,76, 1º, y 86, 1º del Reglamento del Registro Mercantil, 1261 del Código Civil y 580 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Alega la recurrente que efectivamente se otorgó un poder a favor del Sr. Eduardo mediante escritura de fecha 14 de Marzo de 1986, que accedió al Registro el día 12 de Septiembre siguiente; y que aparece la revocación con fecha 29 de Octubre de 1987 que accedió al Registro el día 13 de Noviembre siguiente.

Con estos antecedentes, de forma incomprensible en el motivo se alude a la posible nulidad por falta de apoderamiento de sólo tres contratos de los nueve en cuestión en este procedimiento, por estimar que esos tres se concluyen fuera del periodo en el que reconoce la recurrente, como no podía ser de otro modo, la vigencia del apoderamiento.

En la inadecuada mezcla de preceptos heterogeneos, no permitida a efectos de conocimiento en casación del motivo así planteado, y en las alegaciones hechas en este apartado por la recurrente no se deduce posibilidad alguna de impugnar la apreciación de las sentencias de instancia sobre la representación, que tenía de …………..S.A. el Sr. Eduardo en el otorgamiento de todos los contratos privados de compraventa. Actuaba con conocimiento de la sociedad, en el local que la misma manteía abierto en la localidad de…, a escasos kilómetros de ------- y, como manifiesta uno de los Consejeros Delegados (Sr. -----) tenía poderes más que suficientes para realizar las ventas que efectuó, y como llego a admitir el actual representante (Don ----) la actuación del Sr. Eduardo era válida. Por otra parte, otros documentos privados de compraventa análogos han sido otorgados por dicha persona, y han accedido al Registro de la Propiedad, sin que sean objeto de este procedimiento. Por lo que parece razonable que la única causa para interponer la demanda inicial ha sido las dificultades de obtener cédula de habitabilidad por los demandados, que les imposibilitó la inscripción de las compraventas privadas.

Por lo expuesto, las razones particulares del motivo no deben ser atendidas siendo improcedentes las alusiones que la recurrente hace al artículo 291 en relación al artículo 286 del Código de Comercio. En todo caso y en cualquier periodo del tiempo comprendido en el que se otorgaron los documentos privados de compraventa nadie puede negar la condición de factor notorio del Sr. ----.

TERCERO. En el apartado segundo del motivo la recurrente alega la imposibilidad de aplicación de la teoría del levantamiento del velo y la inadmisibilidad de las consecuencias que se puedan derivar de su ejercicio.

Sin perjuicio de las observaciones contenidas sobre participación común de familiares en las dos entidades otorgantes de la escritura pública de compraventa, no puede estimarse que la "ratio decidendi" de la desestimación de la demanda principal radique fundamentalmente en la teoría del levantamiento del velo, sino en la apreciación probatoria de que el Sr. ---- vendió los inmuebles a los demandados con poder suficiente y consentimiento de ------------S.A., sin perjuicio de lo cual, y sabedora de tal venta aún se atrevió ésta a volver a vender por medio de testaferros y dentro de un cajón de sastre los inmuebles en disputa a otra mercantil, propiedad de los Sres. ……… y por medio de la madre política, de -.-años, actuando la misma como representante de una mercantil que aún no se hallaba inscrita en el Registro y teniendo que efectuar unos desembolsos que alcanzaban casi cien veces el capital social de la nueva mercantil, ----------S.A.

CUARTO. En el apartado tercero del motivo se denuncia infracción de los artículos 1462, 1473 y 1227 así como lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Alega la recurrente que los contratos privados a que se refiere la demanda inicial, a pesar del tiempo transcurrido, no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo que invoca la prioridad que debe concederse a la inscripción de la escritura pública de compraventa.

En caso de doble venta de un inmueble urbano, en la que el comprador más antiguo en el tiempo (prioridad sustantiva civil), no inscribe en el Registro de la Propiedad y el posterior sí realiza la inscripción a su nombre, confiere a este último la propiedad siempre que medie buena fe, que en materia de derechos reales no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento. (Sentencias de 16 de Febrero de 1981 y 23 de Enero de 1989, citadas en la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de Junio de 1996).

Según ha declarado reiteradamente esta Sala (Sentencias de 7 de Abril y 30 de Junio de 1986, 11 de Abril y 17 de Noviembre de 1992 y 8 de Marzo de 1993), la tipificación de la doble venta, que contempla el artículo 1462 del Código Civil, requiere para su existencia que cuando se perfeccione la segunda venta, la primera no haya sido consumada todavía, lo que implica una cierta coetaneidad cronólogica entre ellas, pues la primeramente concertada ya había quedado totalmente consumada por pago íntegro del precio por el comprador y entrega de la cosa por el vendedor, ya no existe un verdadero supuesto de doble venta sino una venta de cosa ajena o inexistencia de la segunda enajenación por falta de objeto. (Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Marzo de 1994). En igual sentido las Sentencias de 22 de Diciembre de 2000, 19 de Diciembre de 2000, 21 de Junio de 2000, 10 de Diciembre de 1999, 5 de Diciembre de 1996, 25 de Noviembre de 1996, 24 de Julio de 1996, 2 de Julio de 1994, 3 de Marzo de 1994 y 7 de Mayo de 1982.

La "traditio fictia" no significa radicalmente la tradición real del bien objeto de la venta. Puede suceder que un tercero esté en la posesión del mismo, atribuyéndose su titularidad dominical de tal manera que ello aboca a la posibilidad de poder admitir prueba en contrario para combatir la posible discordancia entre la tradición instrumental de matiz legalista con la realidad jurídica material existente o bien cuando de la misma escritura resulte claramente lo contrario. (Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Abril de 1949).

Y sobre la presente cuestión resulta esclarecedora para su adecuada solución la manifestación contenida en Sentencia de esta Sala de 9 de Junio de 1999. En la misma se esgrimía como motivo de casación la infracción del artículo 609 del Código Civil y se alegaba la teoría del título y modo para la adquisición del derecho real de dominio, negando que estos requisitos concurrieran en su supuesto, pues el título de la demandante era un documento privado, en el que no opera la "traditio fictia" del artículo 1462 del Código Civil, la cual, según la recurrente del caso, no tuvo lugar hasta el otorgamiento por el ejecutado en favor de aquella de la escritura pública de venta, de fecha posterior al embargo y a su anotación. Pues bien, en la citada sentencia el motivo así fundado se desestima, pues la Audiencia había dado como probada la entrega o "traditio" no por ficción, sino presumiendo que tuvo lugar la real y efectiva y el motivo no combatía ningún hipótetico error de derecho en la apreciación probatoria con cita de los preceptos legales atinentes a esta materia que se hubieran infringido.

La doctrina jurisprudencial expuesta, tan conocida, determina la imposibilidad de tener en cuenta las alegaciones en que se funda el motivo esgrimido por la recurrente. Por una parte, la compradora carece de la buena fe necesaria para la protección hipotecaria, pues conocía las ventas anteriores que en documentos privados había hecho la vendedora. Por otra, se ha probado de forma concluyente, y sin posibilidad casacional de alteración alguna, que los adquirentes en documento privado habían ocupado los pisos que se pretendieron transmitir a la demandante inicial en la escritura pública.

QUINTO. Conforme a lo previsto en el último párrafo del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la imposición del pago de costas causadas en este recurso a la recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación formulado por el Procurador Don ------, en nombre y representación de --------S.A., contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de la Rioja, de fecha 16 de Diciembre de 1997, con imposición del pago de costas causadas en este recurso a la recurrente.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos ------------. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.---------, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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