El artículo 17 de la Ley de suelo define finca y parcela: Siendo Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral. Y considerando Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente. Añade además que “La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción. La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo anterior”. El segundo límite (agregado al anterior) de las divisiones de terrenos en suelo rural viene establecido en relación con las determinaciones que sobre parcela mínima establezca el planeamiento urbanístico y, en su defecto, la legislación agraria. La Ley 19/1995 de 4 de julio, de Modernización de las explotaciones agrarias, justifica, en su Exposición de Motivos, la regulación de la superficie mínima de cultivo por estar ésta dirigida a impedir el fraccionamiento excesivo de fincas rústicas, con el fin de que las explotaciones agrarias tengan la mayor viabilidad económica posible. En su artículo 23 define la unidad mínima de cultivo como la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, atribuyendo a las Comunidades Autónomas determinar la extensión de la unidad mínima de cultivo para secano y para regadío, en los distintos municipios, zonas o comarcas de su ámbito territorial. En consecuencia, la Ley establece que la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, por lo que serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya finalidad se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior (art. 24). El problema se plantea en los supuestos de ausencia de regulación autonómica de la unidad mínima de cultivo: en cuyo caso, puede entenderse aplicable la definida por la Orden del Ministerio de Agricultura de 27 de mayo de 1958, dictada en desarrollo de la Ley de 15 de junio de 1954, ésta derogada por la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973. La Jurisprudencia se ha mostrado vacilante en considerar vigente dicha Orden. Así la STS (Sala de lo Civil) de 10 de marzo de 1986 no duda de su vigencia y aplicabilidad; en cambio, la STS (Sala de lo Civil) de 10 de mayo de 1980 la estima derogada por la Ley de 1973, e, idénticamente, la STS (Sala III) de 11 de mayo de 1988. La STS (Sala III) de 8 de mayo de 1998 considera vigente la referida Orden. En materia de acceso al Registro de la Propiedad de las Divisiones, Segregaciones y Fraccionamientos, tenemos que tener presente los artículos 78, 79 y 80 del RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. El art. 78 dispone que los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad. Los artículo 79 y 80 establecen las pautas a seguir por los Registradores de la Propiedad en el caso que de la escritura pública autorizada por el Notario se infiera la existencia de una vulneración del régimen urbanístico aplicable, o bien se incumpliese la Unidad Mínima de Cultivo. En tales casos los Registradores remitirán al Ayuntamiento copia del título o títulos con un escrito solicitando la adopción de un acuerdo al respecto; si en dicho acuerdo la Administración Municipal señala que no existe parcelación urbanística, el Registrador efectuará la inscripción y en caso contrario la denegará. Si, transcurridos cuatro meses desde que el Registrador realiza la anotación de haber remitido el escrito anterior al Ayuntamiento, éste no contesta, se practicará la inscripción. En el caso que el Ayuntamiento incoe expediente de infracción urbanística podrá solicitar del Registrador (art. 26.2 LH), en el mismo acuerdo, que la anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición de disponer. Cuando únicamente se trate de división de fincas por debajo de la Unidad Mínima de Cultivo, los Registradores remitirán una copia del título a la Administración Agraria para que ésta actúe en consecuencia. Si la Administración no contesta en el plazo de cuatro meses o resuelve la existencia de causa de excepción de las contempladas en el art. 25 de la Ley 19/1995, el Registrador practicará la inscripción. En el caso que la Administración aprecie la existencia de nulidad del acto, se denegará dicha inscripción. La falta de contestación a la solicitud de parcelación se entiende como denegación de la petición (régimen tradicional en el TR76 y que se recuerda en algunas Comunidades, como el art. 183.4 de la Ley de Aragón de 1999).En este momento nos vamos a centrar en las parcelaciones rústicas, por lo que no incidiremos de manera especialmente detallada en las llamadas parcelaciones urbanísticas que son aquellas que tiene por finalidad permitir o facilitar la realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo sometidos a licencia urbanística, (se le aplicará plenamente la regulación contenida en la LUA y requerirá la obtención de la licencia de parcelación). La parcelación rústica, que es aquella que tiene una finalidad exclusivamente vinculada a la explotación agraria de la tierra, sólo se le exige que no persiga fines urbanísticos, comprobándose esa ausencia mediante la declaración de innecesariedad de solicitar la licencia de parcelación. Este sometimiento parcial constituye una cautela que pretende evitar que parcelaciones urbanísticas se configuren formalmente como rústicas con el fin de evitar la aplicación de la LUA. El artículo 178.2 de la LUA considera parcelación urbanística toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, cuando tenga por finalidad permitir o facilitar la realización de actos de edificación o usos del suelo o del subsuelo sometidos a licencia urbanística. Para definir el concepto de parcelación urbanística al objeto de distinguir cuándo nos encontramos ante este fenómeno y cuándo ante una mera división de terrenos como manifestación del derecho de todo propietario a dividir su finca conforme a las normas de Derecho civil, además de a la legislación urbanística, podemos también acudir a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha definido reiteradamente, en base al antiguo art. 94 del Texto Refundido de 1976, la parcelación urbanística como «(…) La división simultanea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población en la forma en que éste se defina reglamentariamente».La doctrina y jurisprudencia vienen distinguiendo en la parcelación un elemento genérico y otro específico (por todas, STS de 21 de noviembre de 1985): el elemento genérico se centra en lo que consiste la parcelación (división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes); mientras que el elemento específico consiste en la finalidad perseguida (la realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo sometidos a licencia urbanística): para que se esté en presencia de una parcelación urbanística tienen que concurrir ambos elementos simultáneamente (STS de 10 de febrero de 1987). or este motivo, en la LUA se contiene una definición expresa de lo que se entiende por parcelación rústica a efectos urbanísticos y se somete dicha actuación a una comprobación articulada mediante la declaración de innecesariedad de licencia de parcelación: en el artículo 178.1 de la LUA se dice que se considera parcelación rústica toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, siempre que tenga una finalidad exclusivamente vinculada a la explotación agraria de la tierra. En esta definición podemos distinguir también un elemento genérico y uno específico: el elemento genérico del concepto de parcelación rústica consiste en la división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes. Y el elemento específico se centra en el fin pretendido con la misma, es decir, en que la parcelación tenga una finalidad "exclusivamente" vinculada a la explotación agraria de la tierra. En la definición de parcelación rústica sólo se comprenden las que tengan una finalidad exclusivamente vinculada a la explotación agraria de la tierra, comprendiendo las explotaciones agrícolas, ganaderas y otras similares: A esta pluralidad de fines agrarios se refiere el vigente artículo 13 (básico) de la Ley de suelo (y se aludía en el artículo 20 de la LRSV, derogada por la DD única de la Ley 8/07) y cuyo contenido se regula también en el artículo 21 de la LUA. En el artículo 13 de la Ley 8/07 quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística. Precepto básico, de cuyo contenido debe partir la interpretación del artículo 21 de la LUA: en este último precepto se prohíben las parcelaciones que den lugar a núcleos de población conforme a la definición del artículo 179 de la LUA, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra del régimen de las unidades mínimas de cultivo o de lo dispuesto en la legislación forestal, agraria o de similar naturaleza, salvo cuando se trate de concentrar propiedades colindantes. La inexistencia de esa misma finalidad agrícola manifestada a través de diversos indicios puede apreciarse en las SSTS de 13 de julio y 30 de diciembre de 1985, 17 de junio y 7 de noviembre de 1988, 29 de enero de 1991, 2 de abril de 1996 y 8 de abril de 1998. En cambio, en otras ocasiones se ha considerado que no son urbanísticas por no alterarse el destino agrícola (SSTS de 8 de abril, 11 de mayo y 19 de octubre de 1997). En cualquier caso, la calificación de la parcelación como urbanística o rústica no depende de las manifestaciones realizadas por los particulares y contenidas en los documentos de división o segregación de las fincas (STS de 1 de junio y de 4 de abril de 1988). El hecho de que la calificación de la parcelación como rústica se desprenda de las actuaciones que se pretendan realizar o se han realizado y no de la que le otorguen los particulares, puede llevar a que el control de la parcelación se realice a posteriori con motivo de otras actuaciones (SSTS de 7 de febrero y 16 de junio de 1986). El TS en sentencia de 8 de abril de 1998 ha vinculado el peligro de nacimiento de núcleo de población a la existencia o ejecución de ciertos elementos propios de la urbanización como los viales, la proximidad a núcleo urbano, la dotación de alcantarillado, en definitiva, de servicios propios de las zonas urbanas.

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