- Análisis contable: consiste en un balance económico de la explotación del terreno, con lo cual conoceremos su rendimiento. Se aplica en los casos de explotación directa por parte del propietario o cuando se desconoce el precio de arrendamiento. La fórmula que determinará la renta parte de la siguiente ecuación:

I – G = R + B

De donde obtenemos despejando:

R = (I – G) – B

Siendo:

I-G = el rendimiento económico anual de la explotación, entendido el mismo como la diferencia entre los ingresos producidos por la venta de los productos generados (I) y los gastos de explotación del terreno (G).

R = renta bruta anual derivada de la capacidad productiva de la tierra. La renta neta la obtendremos descontando los gastos propios del inmueble (distintos de los de su explotación). Será la renta neta la que utilizaremos en el método de capitalización.

B = beneficio anual del cultivador, sea este el propietario o cualquier otra persona.

Cabe aclarar que, al calcular la renta R, el beneficio B del cultivador se resta del rendimiento de la tierra porque este no es un elemento que dependa solo del propio rendimiento de la tierra, si no de otros muchos factores de tipo comercial y de gestión de la empresa que cultiva el terreno.

Es decir, se considera que parte de la renta obtenida de la explotación del terreno se debe atribuir a la propias cualidades del mismo sino a la mayor o menor capacidad de quien gestiona dicha explotación, y también que la renta obtenida es siempre mayor que la que se obtendría en función solo de la calidad del terreno.

Tradicionalmente, en las valoraciones se atribuye un 50% del rendimiento del terreno a la capacidad del cultivador para gestionar su explotación, y un 50% a la propia capacidad de la tierra, aunque pueden darse otras proporciones en función de las circunstancias.

No obstante, en ningún caso debe considerarse el beneficio del cultivador inferior al 15% del rendimiento del terreno. Una vez descontado el beneficio del cultivador habremos obtenido la renta bruta.

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