Sentencia preferencia inscripción registro de la propiedad.

Fundamentos de Derecho

PRIMERO.- La parte actora-reconvenida, ahora apelante, fundamenta su recurso de apelación en los siguientes motivos:

1º.- Considera que el contrato de compraventa celebrado entre la entidad actora, (......... SA) y la Diócesis de Canarias en modo alguno quedó resuelto, siendo plenamente válido y eficaz y por ende considera que es título suficiente para la inscripción registral de la finca a favor de la compradora y para justificar su pretendido derecho de dominio frente a los demandados que también consiguieron la inscripción de la finca a su favor.

2º.- Manifiesta su disconformidad con la aplicación del artículo 1.957 del Código Civil , (prescripción adquisitiva ordinaria), para justificar el dominio que la resolución judicial recurrida reconoce al demandado-reconveniente, pues entiende que éste no ha venido poseyendo la finca, doblemente inmatriculada, en concepto de dueño, pública y pacíficamente durante los diez años exigidos legalmente, es más niega la validez y eficacia del título en el que se apoya y en virtud del cual obtuvo la inscripción a su favor de la finca y también pone en entredicho que su posesión haya sido de buena fe.

3º.- Por cuanto antecede entiende que debe prevalecer la hoja registral relativa a su dominio por ser de mejor condición que el que dice ostentar el demandado reconveniente, más aún, cuando la actora reúne la condición de tercero hipotecario y la demandada-reconveniente no, pues la entrada en el registro de la finca a su favor es consecuencia de unos títulos de contenido aparente y no real generados con tal fin y que por ello deben ser declarados nulos de pleno derecho, quedando así desvirtuado el dominio por tal parte pretendido y reconocido en la sentencia de instancia.

En base a lo expuesto la apelante pretende la revocación de la sentencia dictada en primera instancia y que en su lugar se dicte un fallo por el que se estime su pretensión dominical, con la consecuencia lógica de la cancelación de las inscripciones y anotaciones regístrales que resulten contradictorias con su derecho, y también que a tal fin se decrete la nulidad de los títulos en los que el demandado pretende amparar un dominio que no tiene, debiéndose por tanto desestimar la pretensión dominical entablada por vía de reconvención.

Por su parte la demandada personada en la primera instancia, y además reconveniente, se opone al recurso de apelación interpuesto de contrario. Resalta al respecto dicha parte que la actora carece de acción para reivindicar nada, pues el título en el que se apoya se corresponde con un contrato de compraventa que finalmente quedó resuelto, prueba de ello es que le había sido devuelto el dinero por la vendedora a la entidad compradora a través de su Consejero Delegado. También considera que el apelado ha adquirido el dominio de la finca a través de la prescripción adquisitiva de dominio por la posesión pública, pacífica e ininterrumpida en concepto de dueño, con justo título y buena fe. Al respecto de esto último señala que: a) desde que nació ha vivido en dicho solar, con sus padres y hermanos; b) cuando vende a su hermano la finca en cuestión destina el dinero a la reconstrucción de la casa y que pasados tres años la recompra; y c) defendió su dominio frente a terceros ocupantes de parte de la finca, (autos de menor cuantía 440/92). En definitiva, considera que es el poseedor real de la finca desde al menos el 4 de Abril de 1.989. Finalmente, alude al principio registral del prior in tempore potior in iure y a que no rige el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los casos de doble inmatriculación.

Por todo lo que destacado en el párrafo precedente interesa el apelado personado la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sentado lo anterior, hay que partir para la resolución de la cuestión sometida a debate en esta alzada de que no existe discusión acerca de la existencia de una doble inmatriculación registral del inmueble sito actualmente en la calle Cerera número 21 del municipio de -----------, el cual se corresponde con la finca registral número NUM001 del libro 368 de ------- y finca registral número NUM000 del Libro 364 de Arucas, ambas inscritas en el Registro de la Propiedad Número Cuatro de -------, la primera a favor de la entidad mercantil --------- SA, ( folio 213 y segunda inscripción), y la segunda con carácter presuntivamente ganancial a favor de los cónyuges DON ------------ y DOÑA ------, (folio 142 e inscripción segunda).

Para la solución de los supuestos de doble inmatriculación se presentan distintas opciones doctrinales, las cuales han tenido su reflejo en la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo. Tales posturas doctrinales pueden dividirse en tres grupos: A). Un primer grupo, y que al día de hoy ha quedado superado, se encuentra representado por aquellas sentencias del Tribunal Supremo que consideran que la solución está en la prioridad registral basada en el principio "prior in tempore potior in iure", de manera que prevalecerá el derecho del titular que primero accede al registro, (resulta avalado por sentencia lejanas ya en el tiempo como lo son la de 17 de Junio de 1.963 y 10 de Noviembre de 1.964 ). Este criterio de prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua carece de consistencia, pues de haberse querido que el mismo fuese la regla general hubiese bastado con que el legislador así lo hubiera sancionado, evitándose una juicio declarativo ordinario para solventar una cuestión que, ajustándonos a la citada postura doctrinal, hubiese quedado resuelta por un mero examen de las hojas registrales. B) El segundo grupo esta formado por aquellas sentencias que buscan la solución de la doble inmatriculación fuera del derecho hipotecario, partiendo de que tal situación registral produce una neutralización de los efectos de la fe pública registral que deriva de la inscripción. Se neutralizan en definitiva los resortes protectores del sistema y debe replegarse de la controversia el derecho hipotecario, reservando la solución del contencioso al derecho civil puro, con lo que la cuestión pasa a ser un mero problema extrarregistral y de derecho civil, (entre otras se destacan la Sentencia de 29 de Mayo de 1.997, 30 de Diciembre de 1.993 y 30 de Noviembre de 1.989 ). C) Finalmente, está el tercer grupo, el cual busca la solución al tema de la doble inmatriculación en la aplicación de las normas generales del derecho civil para resolver la titularidad del dominio, con exclusión de la normativa hipotecaria, pero con la salvedad del caso de que uno de los titulares reúna la condición de tercero hipotecario y no el otro, pues en tal supuesto el conflicto deberá resolverse a favor de del tercero protegido por la fe pública registral, conforme a los principios hipotecarios y, especialmente, al artículo 34 de la Ley Hipotecria , (entre otras, se destacan la sentencias de 9 de Diciembre de 1.997, 1 de Marzo de 1.997 y 4 de Octubre de 1.990

. ). De la primera de las sentencias mencionadas en este apartado, la cual también ha sido referida por en la sentencia apelada, se extrae del contenido de su fundamento quinto lo que sigue: "...Es doctrina reiterada de esta Sala la de que en general, y salvo el caso del tercero hipotecario...., en los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme a las normas del derecho civil puro, con exclusión de las de índole hipotecaria.... Pero es que.... , cuando uno de los titulares registrales reúne la condición de tercero hipotecario y el otro no el conflicto ha de resolverse, conforme a los principios hipotecarios, a favor del tercero protegido por la fe pública registral, sin que tener que acudir a las normas de derecho civil puro.

Así pues, este Tribunal, haciéndose eco de lo mantenido en la sentencia recurrida, opta por acoger la última postura doctrinal y jusriprudencial de las tres expuestas, al entender que la solución dada por la misma para resolver el conflicto generado por la doble inmatriculación, (aplicación del derecho civil puro salvo que uno de los afectados sea tercero hipotecario y el otro no, en cuyo caso cede la regla general en pos de la aplicación de los principios hipotecarios de protección de la fe pública registral), es la más acorde y consecuente con la situación generada.

TERCERO.- La juez de instancia considera en la resolución judicial que tanto la entidad actora- reconvenida que aparece como titular de la finca registral NUM001 como los cónyuges demandados y marido reconveniente que aparecen como titulares registrales de la finca registral NUM000 reúnen la condición de terceros hipotecarios.

Como es sabido los requisitos para determinar tal condición, según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , son: a) adquisición del dominio a un tercero que aparece en el Registro con facultades para transmitir; b) que el negocio adquisitivo se funde en un título oneroso; c) que el adquirente actúe de buena fe; y d) adquirente inscriba su propia inscripción. Si bien, en el caso que nos ocupa, a la hora de valorar la aplicación del principio protector de la fe pública registral, tienen especial relevancia los requisitos que aluden al negocio adquisitivo y su carácter oneroso y a la actuación de buena fe por parte del adquirente. En relación a lo primero no se ha de perder de vista, teniendo en cuenta la nulidad de pleno derecho impetrada por la apelante ya en su escrito de demanda, el artículo 33 de la Ley Hipotecaria que se refiere a los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes y señala que la inscripción no tiene fuerza convalidante de los mismos. Pero, claro está, para la aplicación de las consecuencias de este precepto y privación de la protección registral referida se ha de acreditar que el acto por el que el que se adquiere adolece de causa o vicio de nulidad y no referirse a los actos por el que adquieren el que transmite o transmitentes anteriores. Por otro lado, resulta obvia la importancia que tiene el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales, por lo que no está de más dejar desde ahora precisado su contenido y alcance. Para ello, no hay más que partir de la reiterada doctrina jurisprudencial que ha tratado tal cuestión, (entre otras, la sentencia de 19 de Julio de 1.989 ), y así se concreta que en su aspecto positivo consiste en la creencia, por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca era dueño de ella y podía transmitirle su domino; y en su aspecto negativo en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatorios que pudieran afectar a la titularidad del enajenante. Por tanto carecen de tal cualidad quienes son conocedores de la situación extrarregistral o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente.

Así las cosas, procede ahora analizar y valorar por separado los distintos negocios adquisitivos en virtud de los cuales accede la finca en cuestión al Registro de la Propiedad, examinando de manera pormenorizada la actuación y posición mantenida al respecto por quienes aparecen en los mismos como adquirentes y obtienen finalmente la inscripción registral a su favor.

CUARTO.- Negocio adquisitivo en el que se apoya su inscripción la actora (---------- SA) y circunstancias concurrentes:

1º.- El título en el que apoya su adquisición e inscripción registral de la finca en cuestión la parte actora-reconvenida se corresponde con la Escritura de Compraventa otorgada, ante el Notario del Ilustre Colegio de --------, el pasado 13 de Noviembre de 1.991. En tal documento aparece como vendedora LA D---------------, quien manifiesta ser la dueña de pleno dominio de la finca registral NUM001, (finca sita en la calle Cerera 21 de Arucas), la cual accedió por primera vez al Registro de la Propiedad el 29 de Octubre de 1.990 al amparo de lo dispuesto en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria y 303 del Reglamento Hipotecario , quedando inscrita a favor de la vendedora. Se destaca en tal documento público que la finca está libre de arrendatarios, pero no de ocupantes y precaristas. La venta se hace por un precio de tres millones de pesetas, 3.000.000 ptas, (18.030,36 ?), que se abonan por la entidad compradora en el acto mediante entrega de cheque número 4.897.586-1 emitido contra la --------------. La compradora finalmente manifiesta que su intención es la de construir sobre el solar resultante de la finca objeto de la venta de un edificio de varias plantas y ático, significando que las viviendas construidas serán de protección oficial.

2º.- En cuanto a la adquisición del dominio de la finca vendida que hace valer en la escritura la vendedora conviene, a parte de lo constatado en el citado documento, resaltar lo que sigue: a) la escritura de aceptación de legado condicional otorgada por la Iglesia Parroquial de ----------, ante Notario, el pasado 26 de enero de 1.990, la cual se apoya en el testamento otorgado por la anterior propietaria, titular no inscrita, Doña Julia el ya lejano día de 4 de marzo de 1.954, habiendo fallecido la referida poco después de esa fecha, en concreto el pasado 28 de Diciembre de 1.954; b) las partes litigantes personadas, (actora-reconvenida, demandado-reconveniente y tercero reconvenido), reconocen y así consta que la antigua propietaria de la finca litigiosa fue la citada señora; c) la disposición testamentaria séptima del testamento aludido en la que se recoge que la finca sita en la calle La Cerera, fallecida su propietaria, se adjudicará a la Iglesia Parroquial de ----------, sujetando tal adjudicación a una serie de condiciones que expresamente se señalan; d) la vendedora aparece como titular catastral de la finca sita en la CALLE000NUM002, (referencia NUM003), antes número NUM004, (referencia NUM005), desde el año 1.975 a 1.991; y e) en el Juzgado Comarcal de Arucas se tramitaron los autos de juicio verbal 32/76 sobre reclamación de cantidad contra la herencia yacente de Doña Julia, los cuales concluyeron por sentencia dictada el 24 de febrero de 1.977, confirmada por otra de 4 de Julio de 1.977 , por la que se condena a la demandada al pago de la cantidad de 9.433 ptas con 20 ctmos por recibos de contribución territorial pendientes de abono, cantidad que finalmente fue satisfecha por Lorenzo Aguiar en nombre de la parroquia de San Juan Bautista de -------, (Diócesis de Canarias).

3º.- La citado en el primer apartado negocio adquisitivo motivó que en el Registro de la Propiedad se practicase, el pasado 2 de Diciembre de 1.991, la segunda inscripción correspondiente a la finca registral NUM001 a favor de la entidad que aparece como compradora en el documento antes aludido y que se corresponde con la entidad ............. SA. Tal entidad además aparece como titular catastral de la finca durante el periodo que va de 1.993 al año 2.000, ambos años incluidos, constando por certificado del Ayuntamiento de Arucas que a los efectos de liquidación del IBI ha figurado como titular de la finca durante el periodo antes mencionado la entidad actora, si bien a 23 de Julio de 2.002 las liquidaciones del impuesto correspondiente a ese periodo aún estaban pendiente de pago.

4º). En la escritura de compraventa mencionada, como se ha puesto de relieve, se hace constar la posible existencia de ocupantes, apareciendo que a lo largo del tiempo y desde Diciembre del año 1.945 han estado empadronados en la aludida finca componentes de la familia del demandado- reconveniente Don Abelardo. Primero sus padres y dos hermanas, luego y a partir de Diciembre de 1.950 se incluye en la lista de empadronados al propio demandado, junto con sus padres y hermanos, y a partir de Diciembre de 1.970 figuran como empadronados el citado Don Abelardo, su esposa e hijos, así hasta el último empadronamiento que nos consta de 1 de Noviembre de 2.001. No obstante, se ha de resaltar que en lo que a la ocupación de la finca en cuestión se refiere y que obviamente puede estar conectada con los empadronamientos constatados, lo único que cabe concluir es que la misma se inicio por mera tolerancia de la entonces propietaria, pues no resulta acreditado que lo fuese en otro concepto y menos aún a título de dueño. Al respecto es de interés el certificado emitido el pasado 3 de marzo de 1.994 por la Dirección General de Vivienda de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno de Canarias, en el que se hace constar que a Don Juan María, (padre del demandado- reconveniente), se le adjudicó en régimen de acceso diferido a la propiedad, una vivienda de promoción pública en la CALLE001 número NUM006 piso NUM007, en virtud de contrato celebrado el pasado 1 de Octubre de 1.965, subrogándose en dicho contrato, por resolución de 13 de Octubre de 1.983, Doña María del Pino Santana Rosales, (madre del demandado), por fallecimiento del anterior. Lo expuesto pone de relieve que el padre y la madre del demandado carecían de vivienda propia, pues de lo contrario no se le hubiese adjudicado una de promoción pública; significando que el propio demandado reconoce al absolver la posición tercera en una prueba de confesión judicial practicada en los autos 440/92, seguidos a su instancia en los Juzgados de Arucas, que su familia nunca pago renta ni merced alguna por la ocupación de la vivienda sita en la CALLE000.

5º). La propia actora promovió el pasado 9 de Octubre de 1.998 un expediente judicial que culminó por auto de 25 de enero de 1.999 por el que se declara la existencia de la doble inmatriculación de la finca que nos ocupa, en el que también se personó el demandado-reconveniente para oponerse. Tres días después de la fecha de la resolución judicial referida, (29 de enero de 1.999), la actora y la parte que le vendió la finca suscriben un documento público por el que la segunda, por razón de sus relaciones de negocios y concretamente por la compra de la casa sita en la CALLE000NUM002 de Arucas, reconoce adeudar un total 1.500.000 ptas (9.015,18 ?).

Lo que antecede pone de manifiesto, a juicio de este Tribunal, que en la parte actora concurre la condición de tercero hipotecario, por reunir los requisitos exigidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , en cuanto adquirió a título oneroso; de persona que en el Registro de la Propiedad aparecía con facultades para transmitir; inscribió en el Registro y su actuación no cabe ser tildada de mala fe, pues, a pesar de conocer que la finca adquirida podía tener terceros ocupantes, esto no implica, por lo que se ha detallado en el apartado cuarto, que antes de la formalización del negocio adquisitivo fuese conocedora de una realidad extrarregistral, (o hubiese tenido la oportunidad de conocerla), que pudiera ser incompatible con su pretensión o intención adquisitiva de dominio. Por otro lado, y con el fin de aclarar todo lo concerniente al título en el que la actora ampara su acceso al Registro, indicar que el mismo es válido y eficaz y no adolece de causa o vicio de nulidad que lo invalide y prive al adquirente de la protección registral referida, sin que tal apreciación quede desvirtuada por la concurrencia de un supuesto acuerdo resolutorio de los efectos derivados del contrato compraventa. Circunstancia que, a juicio de este Tribunal, no se debió ni siquiera analizar en la primera instancia al no haber sido introducida por la parte demandada-reconveniente, quien ampara su pretensión declarativa de dominio y prevalencia de su inscripción registral en la figura jurídica de la prescripción adquisitiva ordinaria, (posesión pública, pacífica, no interrumpida y en concepto de dueño, con justo título y buena durante un periodo de diez o más años) y en el principio registral prior tempore potior in iure, (principio que, como se expuso en el fundamento derecho segundo de esta sentencia, carece de virtualidad para solucionar esta cuestión litigiosa de doble inmatriculación). La referencia a ese hipotético acuerdo resolutorio no se introduce por la demandada personada como causa de oposición a lo pretendido por la actora, sino que se hace por la tercera reconvenida, es decir, por parte distinta a la actora contra la que también se dirige la demanda reconvencional, quien se limita en su escrito de contestación a relatar unos hechos pero sin adoptar una concreta posición, por lo que su actuación no aporta ni quita nada a lo pedido por la reconveniente, ni a los hechos ni a la causa en los que ésta sustenta su petición. Por tanto, esta Sala entiende que la juez de

instancia supera el ámbito de actuación que le viene marcado por la causa de pedir y, en lo que a este concreto punto se refiere, su actuación choca con el principio de justicia rogada y congruencia de las sentencias consagrado en los artículos 216 y 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Además, y a mayor abundamiento, esta Sala entiende que con la documental aportada por ese tercer litigante y con la testifical practicada como diligencia final tampoco se puede alcanzar una conclusión como la mantenida en la resolución judicial recurrida, pues el documento público de 29 de enero de 1.999 no va más allá de un reconocimiento de deuda de cuyo contenido, a pesar de su conexión con la compraventa, (negocio adquisitivo), no se puede extraer que su causa esté en un acuerdo resolutorio finalmente alcanzado; sin que tampoco quepa ni siquiera vislumbrar tal consecuencia del impreciso contenido del documento manuscrito y firmado por el que fue representante de la sociedad actora, (folio 275 de las actuaciones), ni de la, cuando menos difusa, declaración testifical por éste efectuada como diligencia final.

QUINTO.- Negocio adquisitivo en el que apoya su inscripción la demandada-reconveniente, (DON Abelardo) y circunstancias concurrentes:

1º.- El título en el que apoya su adquisición e inscripción registral de la finca en cuestión la parte demandada-reconveniente se corresponde con la Escritura de Compraventa otorgada, ante Notario del Ilustre Colegio de ---------, el pasado 12 de Junio de 1.992. En tal documento aparecen como parte vendedora, los también demandados Don Diego, (hermano del demandado reconveniente) y Doña Marí Trini, (esposa del anterior), y como comprador Don Abelardo, (demandado-reconveniente), constando que está casado con Doña Penélope, (también demandada). Los vendedores dicen ser dueños como bien ganancial de la finca objeto de la venta, la cual adquirieron por compra, como así consta en escritura de 17 de Abril de 1.989, la que motivó en el Registro de la Propiedad la primera inscripción de la finca registral NUM000 a favor de ellos. Dicha finca que también se corresponde con la sita en la CALLE000NUM002 de Arucas se dice transmitir por título de compraventa a los compradores, libre de cargas de cargas, gravámenes y arrendamientos, por un precio de 2.500.000 ptas (15.025,30 ?), cuya cantidad confiesa la parte vendedora haber recibido antes del otorgamiento de la escritura.

2º.- En cuanto a la forma que dice la citada parta vendedora haber adquirido la finca se ha de precisar que el documento en el que se apoya, (escritura de 17 de Abril de 1.989), presenta las siguientes peculiaridades: a) en tal documento figura como parte vendedora, titular no inscrito de la finca, Don Abelardo, es decir, quien luego la vuelve a comprar; b) Don Abelardo, cuando actúa como vendedor, dice que es dueño en pleno dominio de la finca por haberla adquirido por herencia de su padre fallecido en Arucas hace más de cinco años, habiéndosele adjudicado por partición privada y convencional; y c) el precio de la transmisión se concreta en ese documento público de 1.989 en la suma de 1.800.000 ptas (10.818,22 ?) que la parte vendedora confiesa haber recibido antes de ese acto.

Después de tal acto es cuando la finca accede por primera vez al Registro de la Propiedad y queda inscrita en Abril de 1989 a favor de los que luego vuelven a vender al demandado-reconvenido en escritura de 12 de Junio de 1.992.

3º.- La finca registral NUM000, que se corresponde también con la sita en la CALLE000NUM002 de ---------, ha quedado, como consecuencia, de lo expuesto finalmente inscrita a favor de Don Abelardo, casado con Doña Penélope, con carácter presuntivamente ganancial, dando lugar a la inscripción segunda que tuvo lugar el pasado 29 de Junio de 1.992. El citado aparece como titular catastral de la finca en el año 2.001.

4º.- En el Juzgado de Primera Instancia de Arucas se siguió un juicio de menor cuantía, (autos 440/92), promovido por el demandado-reconveniente contra terceros ajenos a está litis, que culminó con sentencia dictada el 5 de Julio de 1.995 por la que se declara que el primero es propietario de la finca sita en la CALLE000NUM002 y se condena a los demandados en aquel pleito a desalojar las dependencias que ocupaban, tal sentencia fue confirmada por otra de esta Sección de 17 de Mayo de 1.997 .

5º.- Se trae a colación lo dicho en el apartado 4º del fundamento anterior en cuanto a la ocupación de la vivienda por el propio demandado reconveniente y sus ascendientes, descendientes y hermanos.

Lo detallado con anterioridad, y con el fin de adoptar una decisión sobre la concurrencia o no de la condición de tercero hipotecario en el demandado-reconveniente, nos lleva a hacer una valoración sobre la validez y eficacia de los títulos de compraventa mencionados, pues, como se ha puesto en el fundamento de derecho primero de manifiesto, el actor cimienta, (entre otras cosas y por eso demanda no sólo al demandado-reconveniente y a su esposa sino también al resto de partes contratantes), su pretensión en la nulidad de pleno derecho de los negocios adquisitivos referidos, por considerar que su contenido es aparente y no real; lo que deriva ahora en el estudio y examen de la figura jurídica conocida como simulación contractual. La simulación, como es conocido es un vicio de la voluntad consistente en que una parte, de acuerdo con otra, manifiesta una voluntad aparente; es decir, una declaración de voluntad no real, emitida conscientemente y con acuerdo para producir, con fines de engaño, la apariencia de un negocio que no existe, (simulación absoluta), o que es distinto del verdaderamente realizado, (simulación relativa). Conectando lo dicho con los datos fácticos que preceden a este párrafo, no cabe más que concluir que los contratos de compraventa no son más que negocios aparentes y no reales, es decir, son contratos simulados. Esta categórica conclusión resulta, a entender de este Tribunal, indubitada habida cuenta de lo concretado, pues resulta cuando menos chocante que el demandado reconveniente, esgrimiendo una titularidad dominical, (adquisición por herencia), que en modo alguno justifica, venda primero a su hermano y a la mujer de éste, para luego, y una vez que estos últimos consiguen inscribir por primera vez y a su nombre, ( artículo 205 de la Ley Hipotecaria ), vuelva a ser revendida al primero poco después la misma finca ya registrada. Además, no se ha de obviar que: a) los implicados en tales negocios no acreditan si quiera la entrega del precio pactado; b) entre la documentación en escritura del primer contrato y el segundo apenas han transcurrido tres años; c) el demandado reconveniente no ha dejado de poseer la finca; y d) las partes contratantes están ligadas por lazos familiares muy cercanos. Todo lo cual, evidencia la inexistencia de sendas operaciones compraventa por faltar, cuando menos, uno de los elementos necesarios para su validez cual es la causa, (artículo 1.275 del Código Civil ), resaltando finalmente que no existe constancia

probatoria de que tales operaciones hayan encubierto ningún otro negocio, por lo que se está ante un supuesto de simulación absoluta, creado única y exclusivamente para aparentar una titularidad dominical y registral que no se tiene, lo que produce como efecto la nulidad radical de ambos negocios adquisitivos y de las consecuencias registrales derivadas de los mismos; sin que por tanto el demandado reconveniente pueda ahora ser considerado como tercero hipotecario a los efectos que nos ocupan, resaltando que la inscripción registral finalmente obtenida por esta vía no tiene fuerza convalidante de tales actos, lo que conlleva sin más a la privación de toda protección registral al titular que accede al mundo tabular al amparo de un título declarado radicalmente nulo.

SEXTO.- Así las cosas, este Tribunal entiende que, en contra de lo dispuesto por la sentencia recurrida, que lo que procede es estimar la demanda y desestimar la reconvención, no sólo porque en el actor concurra la condición de tercero hipotecario y no en el demandado reconveniente, sino también porque la posesión del bien que ha venido manteniendo este último, por lo que deriva de todo lo anterior, no sólo no queda amparada por los requisitos de justo título y de la buena fe, (exigidos por el artículo 1.957 del Código Civil para la prescripción adquisitiva ordinaria), sino que ni siquiera ha quedado justificado que lo haya sido a título de dueño, (requisito este exigido tanto para la usucapión ordinaria como para la extraordinaria). Para concluir, sólo resta por decir en cuanto a la excepción de cosa juzgada esgrimida por la demandada-reconveniente que tal institución jurídica constituye un estatuto de naturaleza esencialmente procesal, dirigida a impedir la repetición indebida de litigios y a procurar, mediante el efecto de vinculación positiva a lo juzgado anteriormente, la armonía de las sentencias que se pronuncien sobre el fondo en asuntos prejudicialmente conexos. Así, es de constatar que para que concurra será precisa una triple vertiente de identidades, como son las de las partes, las cosas y las acciones, siendo obvio que tal coincidencia no se da entre la acción ejercitada y la que hizo valer la demandada en los autos 440/92, sin que por ende quepa extender a este proceso los efectos de la declaración de dominio concretada en aquel. Tampoco se ha de obviar que en la contestación a la demanda se hace alusión al criterio jurisprudencial en virtud del cual el dueño del terreno, ante un supuesto de accesión del artículo 361 del Código Civil , no puede ejercitar directamente la acción reivindicatoria sin antes haber hecho uso expresamente de la opción que dicho precepto establece (Sentencias de 18 de Marzo de 1948, 17 de Diciembre de 1957, 2 de Diciembre de 1960, 22 de Julio de 1993 y 26 de Octubre de 1.999 , entre otras). Pero en el presente caso no queda en modo alguno justificado que se esté ante un supuesto de edificación en terreno ajeno, pues sólo queda constancia que el inmueble sito en la CALLE000NUM002 el mismo desde que ha sido ocupado ha sido utilizado como vivienda, sin que conste que el primitivo edificio haya sido objeto de reconstrucción por parte del demandado-reconveniente y que esta supuesta reconstrucción además se haya ejecutado

con la complacencia de la actora. Lo único que se acredita con las fotografías aportadas por el demandado es la situación actual de la vivienda y que a éste le fueron concedidos el tres de abril de 1.992 y el 22 de Abril de 1.994 sendos prestamos por importe de 1.000.000 ptas (6.010,12 ?) cada uno, sin que resulta acreditado el estado anterior de la vivienda ni las inversiones ni mejoras que pudieran haberse llevado a cabo en la misma.

Las consecuencias de la estimación de la demanda conlleva acceder a todos los pedimentos de la actora, resaltando en cuanto a la recuperación de la posesión que ésta tiene lugar por no acreditar el demandado la existencia de título alguno a su favor que justifique su permanencia en el bien ocupado por más tiempo; eso sin perjuicio de lo que resulte de la liquidación de la situación posesoria existente. Las costas de la primera instancia derivadas de la demanda se imponen a los demandados y las derivadas de la demanda reconvencional al demandado reconveniente, a excepción de las derivadas de la contestación dada por el tercero reconvenido al no haber recurrido tal parte en apelación, sin que proceda hacer expresa imposición de las derivadas de esta alzada, ( artículos 394 y 398 de la LEC ).

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