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 AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO DOS  
 
Doña Santana Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de Don Medina,  con domicilio en la calle Paseo de Lass,  según acreditare mediante comparecencia apud-acta, en el Procedimiento Juicio Verbal n. 1/2017, comparezco ante el Juzgado y como mejor proceda en Derecho, bajo la dirección técnica de Don ández, Abogado del Iltre. Colegio de , colegiado  con despacho profesional en C/ Real n 24 d DIGO:
 
  
Que por la presente, y siguiendo las expresas instrucciones de mi representado, y evacuando el traslado conferido, formulo CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, interpuesta por Don z Pérez, en representación de Don a Hernandez, según los hechos y fundamentos de derecho que a continuación se expondrán;
 
 HECHOS
 
 Primero.-. Cierto lo relatado en el hecho primero.
 
 
Segundo.- Cierto lo relatado en el hecho segundo.
 
 
Tercero.- En cuanto a la demora del  pago de la renta, se debió a que el arrendatario tuvo que realizar obras de reparación urgentes y necesarias en la vivienda, las cuales fueron comunicadas al propietario, el cual manifestó que las realizara y las pagara mi representado y que posteriormente se las abonaría. Una vez terminadas las obras el propietario se negó a pagar las mismas a mi representado. Por lo que mi representado le manifestó que se compensarían con la renta hasta cubrir el coste de las obras realizadas.
 
Cuarto.- En cuanto a la deuda pendiente unicamente quedaría por abonar una mensualidad, puesto que como manifiesta el demandante tiene en su poder la fianza de un mes por que solo quedaría pendiente de abonar 350 euros de renta.
 
En cuanto a la cantidad reclamada de gastos de suministros de electricidad, agua y basura, el total consumido según las  facturas aportadas con la demanda es  de 1155,89 euros durante todo el periodo de alquiler, a dicha cantidad habría que detraer 50 euros mensuales, que es la cantidad que asume el propietario, por lo que habría que descontar dos años y un mes, 25 meses, a razón de 50 euros mensuales, asciende a 1250 euros la cantidad a asumir por el propietario, por lo que por esta parte no se reconoce adeudar por dicho concepto cantidad alguna, al no haber superado el consumo de 50 euros mensuales establecido en el contrato.
 
Quinto.- En cuanto a los requerimientos, en ese momento se le indico al propietario la posibilidad de compensar, las cantidades adeudadas con el coste de las obras necesarias realizadas.
 
Sexto.- Incierta la cantidad manifestada por el demandante como adeudada, tal y como ponemos de manifiesto, el demandante no descuenta de forma correcta los 50 euros mensuales de suministro que asume el propietario, por lo que existe pluspetición, reconociéndose únicamente 350 euros de la renta del mes de marzo de 2017.
 
 
FUNDAMENTOS DE DERECHO
 
 
Primero.- De conformidad con lo alegado de contrario.
 
Segundo.- En cuanto al fondo del asunto, han
 
Tercero.- Conforme con lo alegado de contrario.
 
Cuarto.- Conforme con lo alegado de contrario.
 
Quinto.- Conforme con lo alegado de contrario.
 
Sexto.- Disconforme con lo alegado de contrario, la cuantía del procedimiento es de 350 euros.
 
Séptimo.- Respecto a las costas, deben imponerse a la parte actora dada su temeridad y mala, al reclamar cantidades que no se adeudan, de acuerdo con lo previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
 
En su virtud,
 
SUPLICO AL JUZGADO: Que teniéndome por personado en tiempo y forma y por presentado este escrito con los documentos que se acompañan y sus copias, se tenga por contestada la demanda, y previos los trámites legales en su día se dicte sentencia en la que se reconozca que mi representado adeuda únicamente 350 euros de una mensualidad, absolviendo a esta parte del resto de las pretensiones de la demanda, imponiendo al demandado las costas del juicio.
 
  
DEMANDA RECONVENCIONAL
 
Que en la representación mencionada en el encabezamiento de este escrito y evacuando el traslado conferido, formulo RECONVENCION y siguiendo las expresas instrucciones de mi representada, formulo demanda reconvencional de JUICIO VERBAL  contra Don J Hernandez, aportando certificación de entrega de copias a la otra parte.
 
 
La demanda reconvencional se basa en los siguientes,
 
 
HECHOS
 
PRIMERO.- Que con fecha de 18 de febrero de 2015 el demandado y mi representado suscribieron un contrato de alquiler sobre la vivienda sita en s, calle Be0, según se acredita con el documento aportado como numero 3 de la demanda de contrario.
 
SEGUNDO.- Que a finales del mes de Diciembre 2016 se averió el bajante de la bañera, lo que imposibilitaba hacer uso de la ducha o bañera.
 
Dicho hecho se puso de forma inmediata en conocimiento del propietario, dada  la evidente necesidad de toda persona de llevar a cabo la ducha y aseo personal, siendo una necesidad imperiosa y que no admite demora por los problemas de salud que podría conllevar.
 
Que se acordó de forma verbal con el propietario que por mi representado se procediese a la reparación de la avería del bajante y de la bañera y pago de la misma por mi representado y posteriormente se lo abonaría el propietario. Se aporta burofax como documento numero uno y factura como documento numero dos.
 
Asimismo se le indico la existencia de humedades y que las arreglase sin que lo hubiese arreglado el propietario en ningún momento, se aportan fotografías como documento numero tres.
 
Mi representado estaba legitimado como arrendatario, en casos de urgencia a llevar a efecto las reparaciones urgentes, de lo cual dio cuenta de inmediato al arrendador, amparándose en el art. 21.3 LAU. Ante lo cual el demandado autorizo la obra y asumió que abonaría el coste de la misma. La cuestión aquí es que al tratarse de obras de reforma urgentes no exigiría nada más que la mera comunicación sin exigirse que lo autorizara.
 
Debe considerarse la reparación de la bañera o ducha no como gastos que no generan mejora, sino que son inversiones imprescindibles destinadas a mantener o reparar la vivienda a fin de que cumpla su utilidad, evitándose con ello su deterioro, pérdida o destrucción. (entre otras, SAP Vizcaya de 31 de mayo de 2000 )
 
Estamos ante una obra de aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada, incluyendo, entre otras muchas, las consistentes en arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS 30-1-1970), e incluso, no sólo las reparaciones sino también las sustitución, si fuera preciso por su vetustez o riesgo, de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas…etc (SAP Toledo 26-10-2000). A mayor abundamiento, también han sido catalogadas por la jurisprudencia como obras necesarias la reparación de tuberías y fugas de agua, la reparación de goteras, humedades, de una bañera hidromasaje; las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe, la de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción, etc. (SAP Sevilla de 16 de noviembre de 1999, SAP Asturias de 15 de septiembre de 2000, SAP Barcelona de 27 de febrero de 2008.)


 
La reparación efectuada cumple os requisitos que suelen atribuirse a las obras urgentes, son las siguientes: que sean obras necesarias, que tengan cierta importancia, que el daño o la incomodidad no sean imputables al arrendatario, que la urgencia sea verdadera y objetiva, o que el daño o la incomodidad puedan ser tanto del interior como del exterior de la vivienda. En este caso, previa comunicación al arrendador, el arrendatario “podrá” – no es un deber sino una opción – realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
 
Esta obra, entra dentro del concepto de la necesaria "habitabilidad" del inmueble. En definitiva, vemos que corresponde indicar que el arrendador viene obligado no sólo a entregar la cosa en estado de servir al uso de su destino, durante todo el tiempo de vigencia del contrato, en esa situación; de ahí la obligación del artículo 1554.2º del Código Civil de verificar las obras para su conservación durante el desarrollo del arriendo, lo que se entiende como que esta obligación devendrá desde el instante en que el arrendatario le haga saber al arrendador la existencia de deficiencias que hagan precisa una obra de reforma
 
Mi representado podía realizar las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador, en este caso el daño inminente podría ser la inundación de la casa por obstrucción del desagüe, así como daños a las viviendas adyacentes por el riesgo del agua.
 


FUNDAMENTOS DE DERECHO
 
Primero.- Las partes están capacitadas para entablar la presente relación jurídico-procesal, conforme a los artículos 6 y siguientes de la LEC.
 
Segundo.- La representación del actor y la postulación a la presente demanda es la procedente conforme al artículo 23 y siguientes de la LEC.
 
Tercero.- En cuanto a la competencia del Juzgado al que me dirijo, el artículo 45 y 52 de la LEC.
 
Cuarto.- La legitimación corresponde a mi poderdante activamente como arrendatario de la finca, y el demandado está legitimado pasivamente arrendador.
 
Quinto.- Respecto al procedimiento a seguir corresponde al Juicio Verbal por así disponerlo el artículo 406 de la citada LEC
 
En cuanto a la cuantía del procedimiento ha es de 444,05 euros.
 
Sexto.- En cuanto al fondo del asunto
 
A) Reparaciones necesarias: Se pueden definir como gastos que no generan mejora, sino que son inversiones imprescindibles destinadas a mantener o reparar la vivienda a fin de que cumpla su utilidad, evitándose con ello su deterioro, pérdida o destrucción. (entre otras, SAP Vizcaya de 31 de mayo de 2000 )

La doctrina jurisprudencial ha venido considerando (SAP Barcelona 13-9- 2001) que son reparaciones necesarias la que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo (SAP Cantabria 12-6-96) que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor) o, como dice la SAP Salamanca 9-3-1999, se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada, incluyendo, entre otras muchas, las consistentes en arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS 30-1-1970), las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS 4-12-1992) y las reparaciones para mantener la instalación de calefacción en perfecto funcionamiento (SAP Valladolid 10-4-1984) e incluso, no sólo las reparaciones sino también las sustitución, si fuera preciso por su vetustez o riesgo, de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas…etc (SAP Toledo 26-10-2000). A mayor abundamiento, también han sido catalogadas por la jurisprudencia como obras necesarias la reparación de tuberías y fugas de agua, la reparación de goteras, grifos, azulejos, radiadores, calentadores, humedades, de una bañera hidromasaje; las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe, la de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción, etc. (SAP Sevilla de 16 de noviembre de 1999, SAP Asturias de 15 de septiembre de 2000, SAP Barcelona de 27 de febrero de 2008.)

La obligación de realizar las obras de reparación necesarias de la vivienda corresponde al arrendador, excepto en los supuestos contemplados en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, 28 y 21.4 de la LAU 1994.
 
B) Reparaciones urgentes. Los requisitos que suelen atribuirse a esta clase de obras son las siguientes: que sean obras necesarias, que tengan cierta importancia, que el daño o la incomodidad no sean imputables al arrendatario, que la urgencia sea verdadera y objetiva, o que el daño o la incomodidad puedan ser tanto del interior como del exterior de la vivienda o afectar a los elementos comunes del edificio. En este caso, previa comunicación al arrendador, el arrendatario “podrá” – no es un deber sino una opción – realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Pero como señala el precepto, es necesaria la comunicación previa al arrendador de tales reparaciones, pues en caso contrario no se reconocerá un derecho de reembolso al arrendatario (SAP Navarra de 30 de marzo de 2004).
 
Esta obligación del arrendador encuentra su marco legal en el art. 21 LAU que lleva por rúbrica conservación de la vivienda y en el art. 1554.2 CC. En el primero, la LAU señala claramente esta obligación cuyo incumplimiento determina que podría el arrendatario ejercitar acciones judiciales para obligar al arrendador en virtud de sentencia a condena de hacer a que el arrendador ejecute las obras si el arrendatario logra convencer al juez de la necesidad de estas obras y que las que le está solicitando el inquilino no son superfluas o de mejora, sino que entran dentro del concepto de la necesaria "habitabilidad" del inmueble. Nótese que más tarde comprobaremos que las de mejora son simplemente voluntarias del arrendador, aunque deben ser aceptadas y consentidas por el arrendatario.
En definitiva, vemos que corresponde indicar que el arrendador viene obligado no sólo a entregar la cosa en estado de servir al uso de su destino, durante todo el tiempo de vigencia del contrato, en esa situación; de ahí la obligación del artículo 1554.2º del Código Civil de verificar las obras para su conservación durante el desarrollo del arriendo, lo que se entiende como que esta obligación devendrá desde el instante en que el arrendatario le haga saber al arrendador la existencia de deficiencias que hagan precisa una obra de reforma; en efecto, las reparaciones han de ser las precisas para la conservación de la cosa, sin que esta obligación se extienda a las obras de mero lujo o recreo, ni aquéllas que vayan dirigidas a que la cosa sirva para un uso distinto de lo pactado.
 
En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
 
Séptimo.- El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que regula las costas que deberán ser impuestas a la demandada.
 
En su virtud,
SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito, y copia y documentos que se acompañan, se tenga por formulada DEMANDA  RECONVENCIONAL, y tras el recibimiento a prueba que desde ahora se solicita, se sirva estimarla, se sirva dictar, en su día, sentencia en la que se declare que la reparacion de la bañera y del bajante era una obra urgente y necesaria y que fue comunicada al arrendador reparandose con su consentimiento y que debe abonar al demandante 444,05 euros, con expresa condena en costas.
 

 

 

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