AL
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO DOS
Doña Santana
Procuradora de los Tribunales, en nombre y
representación de Don Medina, con domicilio
en la calle Paseo de Lass, según acreditare
mediante comparecencia apud-acta, en el
Procedimiento Juicio Verbal n. 1/2017,
comparezco ante el Juzgado y como mejor
proceda en Derecho, bajo la dirección técnica
de Don ández, Abogado del Iltre. Colegio de ,
colegiado con despacho profesional en C/
Real n 24 d DIGO:
Que por la presente, y siguiendo las expresas
instrucciones de mi representado, y evacuando
el traslado conferido, formulo CONTESTACIÓN A
LA DEMANDA, interpuesta por Don z Pérez, en
representación de Don a Hernandez, según los
hechos y fundamentos de derecho que a
continuación se expondrán;
HECHOS
Primero.-.
Cierto lo relatado en el hecho primero.
Segundo.- Cierto lo
relatado en el hecho segundo.
Tercero.- En cuanto a
la demora del pago de la renta, se debió
a que el arrendatario tuvo que realizar obras
de reparación urgentes y necesarias en la
vivienda, las cuales fueron comunicadas al
propietario, el cual manifestó que las
realizara y las pagara mi representado y que
posteriormente se las abonaría. Una vez
terminadas las obras el propietario se negó a
pagar las mismas a mi representado. Por lo que
mi representado le manifestó que se
compensarían con la renta hasta cubrir el
coste de las obras realizadas.
Cuarto.- En cuanto a la deuda pendiente
unicamente quedaría por abonar una
mensualidad, puesto que como manifiesta el
demandante tiene en su poder la fianza de un
mes por que solo quedaría pendiente de abonar
350 euros de renta.
En cuanto a la cantidad reclamada de gastos de
suministros de electricidad, agua y basura, el
total consumido según las facturas
aportadas con la demanda es de 1155,89
euros durante todo el periodo de alquiler, a
dicha cantidad habría que detraer 50 euros
mensuales, que es la cantidad que asume el
propietario, por lo que habría que descontar
dos años y un mes, 25 meses, a razón de 50
euros mensuales, asciende a 1250 euros la
cantidad a asumir por el propietario, por lo
que por esta parte no se reconoce adeudar por
dicho concepto cantidad alguna, al no haber
superado el consumo de 50 euros mensuales
establecido en el contrato.
Quinto.- En cuanto a los requerimientos, en
ese momento se le indico al propietario la
posibilidad de compensar, las cantidades
adeudadas con el coste de las obras necesarias
realizadas.
Sexto.- Incierta la
cantidad manifestada por el demandante como
adeudada, tal y como ponemos de manifiesto, el
demandante no descuenta de forma correcta los
50 euros mensuales de suministro que asume el
propietario, por lo que existe pluspetición,
reconociéndose únicamente 350 euros de la
renta del mes de marzo de 2017.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.- De
conformidad con lo alegado de contrario.
Segundo.- En cuanto al fondo del asunto, han
Tercero.- Conforme con
lo alegado de contrario.
Cuarto.- Conforme con lo alegado de contrario.
Quinto.- Conforme con lo alegado de contrario.
Sexto.- Disconforme con lo alegado de
contrario, la cuantía del procedimiento es de
350 euros.
Séptimo.- Respecto a
las costas, deben imponerse a la parte actora
dada su temeridad y mala, al reclamar
cantidades que no se adeudan, de acuerdo con
lo previsto en el artículo 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
En su virtud,
SUPLICO AL JUZGADO: Que
teniéndome por personado en tiempo y forma y
por presentado este escrito con los documentos
que se acompañan y sus copias, se tenga por
contestada la demanda, y previos los trámites
legales en su día se dicte sentencia en la que
se reconozca que mi representado adeuda
únicamente 350 euros de una mensualidad,
absolviendo a esta parte del resto de las
pretensiones de la demanda, imponiendo al
demandado las costas del juicio.
DEMANDA RECONVENCIONAL
Que en la representación mencionada en el
encabezamiento de este escrito y evacuando el
traslado conferido, formulo RECONVENCION y
siguiendo las expresas instrucciones de mi
representada, formulo demanda reconvencional
de JUICIO VERBAL contra Don J Hernandez,
aportando certificación de entrega de copias a
la otra parte.
La demanda reconvencional se basa en los
siguientes,
HECHOS
PRIMERO.- Que con fecha de 18 de febrero de
2015 el demandado y mi representado
suscribieron un contrato de alquiler sobre la
vivienda sita en s, calle Be0, según se
acredita con el documento aportado como numero
3 de la demanda de contrario.
SEGUNDO.- Que a finales del mes de Diciembre
2016 se averió el bajante de la bañera, lo que
imposibilitaba hacer uso de la ducha o bañera.
Dicho hecho se puso de forma inmediata en
conocimiento del propietario, dada la
evidente necesidad de toda persona de llevar a
cabo la ducha y aseo personal, siendo una
necesidad imperiosa y que no admite demora por
los problemas de salud que podría conllevar.
Que se acordó de forma verbal con el
propietario que por mi representado se
procediese a la reparación de la avería del
bajante y de la bañera y pago de la misma por
mi representado y posteriormente se lo
abonaría el propietario. Se aporta burofax
como documento numero uno y factura como
documento numero dos.
Asimismo se le indico la existencia de
humedades y que las arreglase sin que lo
hubiese arreglado el propietario en ningún
momento, se aportan fotografías como documento
numero tres.
Mi representado estaba
legitimado como arrendatario, en casos de
urgencia a llevar a efecto las reparaciones
urgentes, de lo cual dio cuenta de inmediato
al arrendador, amparándose en el art. 21.3
LAU. Ante lo cual el demandado autorizo la
obra y asumió que abonaría el coste de la
misma. La cuestión aquí es que al tratarse de
obras de reforma urgentes no exigiría nada más
que la mera comunicación sin exigirse que lo
autorizara.
Debe considerarse la
reparación de la bañera o ducha no como gastos
que no generan mejora, sino que son
inversiones imprescindibles destinadas a
mantener o reparar la vivienda a fin de que
cumpla su utilidad, evitándose con ello su
deterioro, pérdida o destrucción. (entre
otras, SAP Vizcaya de 31 de mayo de 2000 )
Estamos ante una obra de aquellas que deben
realizarse ineludiblemente y no aumentan el
valor ni la productividad de la cosa
arrendada, incluyendo, entre otras muchas, las
consistentes en arreglo, renovación o
sustitución parcial de alguno de los elementos
componentes de las instalaciones de conducción
de agua y desagüe (STS 30-1-1970), e incluso,
no sólo las reparaciones sino también las
sustitución, si fuera preciso por su vetustez
o riesgo, de las instalaciones de servicios de
suministros de fluidos o energía como agua,
luz, gas…etc (SAP Toledo 26-10-2000). A mayor
abundamiento, también han sido catalogadas por
la jurisprudencia como obras necesarias la
reparación de tuberías y fugas de agua, la
reparación de goteras, humedades, de una
bañera hidromasaje; las consistentes en el
arreglo, renovación o sustitución parcial de
alguno de los elementos componentes de
instalaciones de conducción de agua y desagüe,
la de corrección y adaptación de la
instalación de agua caliente y calefacción,
etc. (SAP Sevilla de 16 de noviembre de 1999,
SAP Asturias de 15 de septiembre de 2000, SAP
Barcelona de 27 de febrero de 2008.)
La reparación efectuada
cumple os requisitos que suelen atribuirse a
las obras urgentes, son las siguientes: que
sean obras necesarias, que tengan cierta
importancia, que el daño o la incomodidad no
sean imputables al arrendatario, que la
urgencia sea verdadera y objetiva, o que el
daño o la incomodidad puedan ser tanto del
interior como del exterior de la vivienda. En
este caso, previa comunicación al arrendador,
el arrendatario “podrá” – no es un deber sino
una opción – realizar las reparaciones que
sean urgentes para evitar un daño inminente o
una incomodidad grave, y exigir de inmediato
su importe al arrendador.
Esta obra, entra dentro
del concepto de la necesaria "habitabilidad"
del inmueble. En definitiva, vemos que
corresponde indicar que el arrendador viene
obligado no sólo a entregar la cosa en estado
de servir al uso de su destino, durante todo
el tiempo de vigencia del contrato, en esa
situación; de ahí la obligación del artículo
1554.2º del Código Civil de verificar las
obras para su conservación durante el
desarrollo del arriendo, lo que se entiende
como que esta obligación devendrá desde el
instante en que el arrendatario le haga saber
al arrendador la existencia de deficiencias
que hagan precisa una obra de reforma
Mi representado podía realizar las obras que
sean urgentes para evitar un daño inminente o
una incomodidad grave, y exigir de inmediato
su importe al arrendador, en este caso el daño
inminente podría ser la inundación de la casa
por obstrucción del desagüe, así como daños a
las viviendas adyacentes por el riesgo del
agua.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.- Las partes están capacitadas para
entablar la presente relación
jurídico-procesal, conforme a los artículos 6
y siguientes de la LEC.
Segundo.- La representación del actor y la
postulación a la presente demanda es la
procedente conforme al artículo 23 y
siguientes de la LEC.
Tercero.- En cuanto a la competencia del
Juzgado al que me dirijo, el artículo 45 y 52
de la LEC.
Cuarto.- La
legitimación corresponde a mi poderdante
activamente como arrendatario de la finca, y
el demandado está legitimado pasivamente
arrendador.
Quinto.- Respecto al
procedimiento a seguir corresponde al Juicio
Verbal por así disponerlo el artículo 406 de
la citada LEC
En cuanto a la cuantía
del procedimiento ha es de 444,05 euros.
Sexto.- En cuanto al fondo del asunto
A) Reparaciones
necesarias: Se pueden definir como gastos que
no generan mejora, sino que son inversiones
imprescindibles destinadas a mantener o
reparar la vivienda a fin de que cumpla su
utilidad, evitándose con ello su deterioro,
pérdida o destrucción. (entre otras, SAP
Vizcaya de 31 de mayo de 2000 )
La
doctrina jurisprudencial ha venido
considerando (SAP Barcelona 13-9- 2001) que
son reparaciones necesarias la que por su
naturaleza son indispensables para mantener la
vivienda en uso, y las impuestas por la
autoridad competente, entendiendo (SAP
Cantabria 12-6-96) que dicha obligación
alcanza a cuantas sean precisas para lograr
tal finalidad con sujeción al destino pactado
en el contrato de arrendamiento, ya proceda su
necesidad del mero transcurso del tiempo, del
desgaste natural de la cosa, de su utilización
correcta conforme a lo estipulado o, en
definitiva provengan de suceso con las notas
del caso fortuito o de la fuerza mayor) o,
como dice la SAP Salamanca 9-3-1999, se
incluyen tanto las obras encaminadas a la
restauración de los deterioros o menoscabos
sufridos en la vivienda como a la conservación
de los mismos, es decir, aquellas que deben
realizarse ineludiblemente y no aumentan el
valor ni la productividad de la cosa
arrendada, incluyendo, entre otras muchas, las
consistentes en arreglo, renovación o
sustitución parcial de alguno de los elementos
componentes de las instalaciones de conducción
de agua y desagüe (STS 30-1-1970), las de
corrección y adaptación de la instalación de
agua caliente y calefacción (STS 4-12-1992) y
las reparaciones para mantener la instalación
de calefacción en perfecto funcionamiento (SAP
Valladolid 10-4-1984) e incluso, no sólo las
reparaciones sino también las sustitución, si
fuera preciso por su vetustez o riesgo, de las
instalaciones de servicios de suministros de
fluidos o energía como agua, luz, gas…etc (SAP
Toledo 26-10-2000). A mayor abundamiento,
también han sido catalogadas por la
jurisprudencia como obras necesarias la
reparación de tuberías y fugas de agua, la
reparación de goteras, grifos, azulejos,
radiadores, calentadores, humedades, de una
bañera hidromasaje; las consistentes en el
arreglo, renovación o sustitución parcial de
alguno de los elementos componentes de
instalaciones de conducción de agua y desagüe,
la de corrección y adaptación de la
instalación de agua caliente y calefacción,
etc. (SAP Sevilla de 16 de noviembre de 1999,
SAP Asturias de 15 de septiembre de 2000, SAP
Barcelona de 27 de febrero de 2008.)
La
obligación de realizar las obras de reparación
necesarias de la vivienda corresponde al
arrendador, excepto en los supuestos
contemplados en los artículos 1563 y 1564 del
Código Civil, 28 y 21.4 de la LAU 1994.
B) Reparaciones urgentes. Los requisitos que
suelen atribuirse a esta clase de obras son
las siguientes: que sean obras necesarias, que
tengan cierta importancia, que el daño o la
incomodidad no sean imputables al
arrendatario, que la urgencia sea verdadera y
objetiva, o que el daño o la incomodidad
puedan ser tanto del interior como del
exterior de la vivienda o afectar a los
elementos comunes del edificio. En este caso,
previa comunicación al arrendador, el
arrendatario “podrá” – no es un deber sino una
opción – realizar las reparaciones que sean
urgentes para evitar un daño inminente o una
incomodidad grave, y exigir de inmediato su
importe al arrendador. Pero como señala el
precepto, es necesaria la comunicación previa
al arrendador de tales reparaciones, pues en
caso contrario no se reconocerá un derecho de
reembolso al arrendatario (SAP Navarra de 30
de marzo de 2004).
Esta obligación del arrendador encuentra su
marco legal en el art. 21 LAU que lleva por
rúbrica conservación de la vivienda y en el
art. 1554.2 CC. En el primero, la LAU señala
claramente esta obligación cuyo incumplimiento
determina que podría el arrendatario ejercitar
acciones judiciales para obligar al arrendador
en virtud de sentencia a condena de hacer a
que el arrendador ejecute las obras si el
arrendatario logra convencer al juez de la
necesidad de estas obras y que las que le está
solicitando el inquilino no son superfluas o
de mejora, sino que entran dentro del concepto
de la necesaria "habitabilidad" del inmueble.
Nótese que más tarde comprobaremos que las de
mejora son simplemente voluntarias del
arrendador, aunque deben ser aceptadas y
consentidas por el arrendatario.
En definitiva, vemos
que corresponde indicar que el arrendador
viene obligado no sólo a entregar la cosa en
estado de servir al uso de su destino, durante
todo el tiempo de vigencia del contrato, en
esa situación; de ahí la obligación del
artículo 1554.2º del Código Civil de verificar
las obras para su conservación durante el
desarrollo del arriendo, lo que se entiende
como que esta obligación devendrá desde el
instante en que el arrendatario le haga saber
al arrendador la existencia de deficiencias
que hagan precisa una obra de reforma; en
efecto, las reparaciones han de ser las
precisas para la conservación de la cosa, sin
que esta obligación se extienda a las obras de
mero lujo o recreo, ni aquéllas que vayan
dirigidas a que la cosa sirva para un uso
distinto de lo pactado.
En todo momento, y previa comunicación al
arrendador, podrá realizar las que sean
urgentes para evitar un daño inminente o una
incomodidad grave, y exigir de inmediato su
importe al arrendador.
Séptimo.- El artículo 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil que regula las costas que
deberán ser impuestas a la demandada.
En su virtud,
SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por
presentado este escrito, y copia y documentos
que se acompañan, se tenga por formulada
DEMANDA RECONVENCIONAL, y tras el
recibimiento a prueba que desde ahora se
solicita, se sirva estimarla, se sirva dictar,
en su día, sentencia en la que se declare que
la reparacion de la bañera y del bajante era
una obra urgente y necesaria y que fue
comunicada al arrendador reparandose con su
consentimiento y que debe abonar al demandante
444,05 euros, con expresa condena en costas.
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