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INFORME JURÍDICO QUE EMITE EL LETRADO QUE SUSCRIBE A PETICIÓN DE DON SOBRE CONTRATOS
1.- OBJETO DEL INFORME JURIDICO.
La solicitud de Informe Jurídico parte de Doña Eladio en relación a una cuestión de validez de contrato de mandato y compraventa de bienes inmuebles.
Se transcribe literalmente la consulta jurídica en cuestión;
Tema de consulta: Validez del contrato de compraventa de una vivienda de bienes gananciales firmado entre la inmobiliaria y el comprador sin que la inmobiliaria cuente con un poder notarial..
CALENDARIO DE ACTUACIONES:
Día 2 de mayo , firma de Contrato Mandato de Venta a la inmobiliaria por parte del vendedor propietario Eugenio
Día 26 de junio, se recibe el contrato de Compravena, firmado por la inmobiliaria erguida en vendedora sin poder notarial, junto con un cheque nominativo al propietario Eugenio de 10.000 euros. Cheque este que no ha sido cobrado hasta el día de la fecha.
Día 24 de julio la inmobiliaria pregunta al vendedor Eugenio , a través del teléfono, si quiere o no vender la vivienda.
Hasta el día de la fecha no se ha recibido ninguna otra notificación escrita alguna por parte de la inmobiliaria ni por parte del comprador.
Estipulaciones:
Segunda.- Decisión de la PROPIEDAD.( En adelante agente (la inmobiliaria Laura) y propiedad, Eugenio).
“El AGENTE deberá someter a la decisión de la PROPIEDAD cualquier propuesta de operación de venta que estime viable. No obstante lo anterior, el AGENTE queda expresamente autorizado por la PROPIEDAD para tomar del futuro comprador cantidades a cuenta en conceptote arras o señal, prima de opción, etc, firmando los correspondientes documentos acreditativos de tales pagos. Todos poscheques que los futuros compradores entreguen a la firma del documento de arras o señal, prima de opción, etc, y que deberán ser nominativos a la PROPIEDAD, serán recibidos por el AGENTE salvo buen fin, debiendo ser entregados por el AGENTE a la PROPIEDAD junto con la documentación relativa al compromiso adquirido” .(literal)
¿Esta estipulación tiene igual valor legal que un poder notarial firmado por los vendedores a favor de la inmobiliaria?
Lo que la Inmobiliaria denomina “con poder bastante para actuar en nombre de D. Eugenio, con fecha dos de mayo de dos mil seis”. ¿ Es un poder legal que da atribuciones a la inmobiliaria para firmar el contrato de compraventa del inmueble? .
¿Cuantos días pueden mediar legalmente entre la fecha de la firma de un contrato privado y la fecha de firma de escritura pública?. ¿Esta estipulado en alguna ley?.
¿ La fecha de la firma de la escritura pública la puede fijar la inmobiliaria sin contar con el vendedor?.
¿ En el supuesto de que la inmobiliaria tenga atribuciones para fijar la fecha de la escritura pública sin contar con el vendedor, ¿La comunicación a los vendedores quien tiene que hacerla el comprador o la inmobiliaria?.
La comunicación de fecha de escritura tiene que hacerla en comprador al vendedor por escrito?
¿ Dónde, en qué ley, esta estipulado que deberá comunicar con 5 días naturales y no con más o menos días?.
Aceptando gustosamente los términos del encargo, se ha comenzado por consultar el Derecho Foral Vasco, la normativa de adopción y el Código Civil, así como diversas bases de jurisprudencia.
2.- ANTECEDENTES.
Como antecedentes partimos de los datos aportados por el solicitante del informe, centrándonos en los contratos aportados de mandato y compraventa.
3.- CONSIDERACIONES JURÍDICAS.
En a la primera cuestión sobre la validez del contrato de compraventa firmado por la inmobiliaria sin poder notarial, decir que el mismo no tiene validez para comprometer con el comprador, sin que el comprador por tanto pueda exigir que la venta se lleve a cabo. Para que este contrato de compraventa tenga validez ha de ser ratificado por los propietarios.
Sin la existencia de poder notarial que le faculta para ello, no tendrá validez si no es ratificado por los propietarios vendedores.
En cuanto a las responsabilidades de la inmobiliaria o del señor Eugenio, depende si la inmobiliaria tenia conocimiento pleno del carácter ganancial de dicho bien, bien por manifestaciones de Eugenio así como por desprenderse de los diferentes archivos publico la cotitularidad de dicho bien por varios propietarios, en este caso la actuación de la inmobiliaria podría considerarse como negligente puesto que no recabo la autorización de todos los titulares, teniendo además en cuenta que como profesionales de la intermediación inmobiliaria debían tener conocimiento de la necesidad de esta autorización. Por otro lado también quizás pudiera derivarse responsabilidad si el señor Eugenio manifestó a la inmobiliaria contar con el consentimiento de los demás copropietarios. En definitiva la responsabilidad de la inmobiliaria es evidente y la del señor Eugenio dependerá de otros factores.
Código Civil
Artículo 1259.
Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.
En cuanto al valor de las estipulación segunda del contrato de mandato es totalmente validad y legal, los contratos privados vinculan de igual forma que los contratos públicos a las personas que los firman, la diferencia entre contratos privado y publico esta fundamentalmente en la eficacia frente a terceros. La normativa y la jurisprudencia entienden con nulas o invalidas aquellas cláusulas que vayan contra la ley y las de imposible cumplimiento, pero esta cláusula en concreto si es validad y bastante clara por cuanto exige el consentimiento previo por parte de los compradores antes de llevar a cabo la venta. Aunque luego se contradice al afirmar que no se necesitara consentimiento para la firma de otros documentos que en si mismos ya implicarían la obligación de vender, por lo que en principio los tribunales posiblemente interpretarían que necesario el consentimiento para todo contrato o compromiso de venta.
Asimismo en principio el contrato de compraventa tampoco tendrá validez, puesto que la inmobiliaria ha incumplido y se ha extralimitado al llevar a cabo la operación sin someter la propuesta antes al vendedor, pero como en el presente caso uno de los vendedores en principio recibió el cheque, aunque no lo hubiese cobrado supone una aceptación y ratificación tacita de dicha operación, lo correcto hubiese sido no aceptarlo y devolverlo, dejando constancia por escrito los motivos de no aceptación de la operación.
Código Civil
Artículo 1091.
Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.
Artículo 1255.
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
En cuanto a la validez del contrato de mandato, en principio por esta parte se entiende que el mismo no es valido por adolecer de un vicio de anulabilidad desde su firma, ya que siendo el la vivienda un bien ganancial y constando solo la firma de uno de los propietarios, debió constar la firma, autorización de la copropietaria, o bien haber contado el otro copropietario, Eugenio con poder de notarial de representación de su esposa.
Código Civil
Artículo 1279.
Si la ley exigiera el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.
Artículo 1280.
Deberán constar en documento público:
• Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
• Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a terceros.
• Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
• La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.
• El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio, el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero.
Igualmente dicho contrato de mandato podría devenir invalido por incumplimiento de la inmobiliaria al no someter la operación previamente a la parte vendedora.
La diferencia fundamental entre ambos motivo estriba en que el primero de mas fácil probanza o demostración y además existiría pudiera derivarse responsabilidad por parte de Eugenio al decir contar con el consentimiento de su esposa. Eugenio en este caso podría alegar en su defensa, que dado los conocimientos profesionales que se les supone a la inmobiliaria no debió aceptar y seguir adelante con la operación tan solo con la firma de uno de los cónyuges.
En el segundo caso, si se alega incumplimiento de la inmobiliaria este extremo seria de mas difícil probanza, pero en caso de probarse Eugenio quedaría exento de cualquier tipo de responsabilidad.
Código Civil
Artículo 1377.
Para realizar actos de disposición a título oneroso sobre bienes gananciales se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges. Si uno lo negare o estuviere impedido para prestarlo, podrá el Juez, previa información sumaria, autorizar uno o varios actos dispositivos cuando los considere de interés para la familia. Excepcionalmente acordará las limitaciones o cautelas que estime convenientes.
En la Villa de Madrid, a dos de Julio de dos mil tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Albacete, Sección Segunda, como consecuencia de autos, juicio de menor cuantía número 240/1992, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Villarrobledo (Albacete), sobre elevación a escritura pública y reclamación de cantidad, el cual fue interpuesto por Doña Teresa , representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Laura Lozano Montalbo, en el que es recurrido Don Juan Carlos , representado por la Procuradora Doña María del Carmen Moreno Ramos.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO. Ante el Juzgado de Primera Instancia de Villarrobledo (Albacete), fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia deDon Juan Carlos , contra Don Jose Francisco y su esposa Doña Teresa , sobre elevación a escritura pública y reclamación de cantidad.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: "...se dicte sentencia en su día sentencia por la que, estimando la demanda, se condene a los demandados a:
-. Otorgar la correspondiente escritura pública respecto de la finca vendida a mi representado.
-. Alternativa y subsidiariamiento, pagar a mi mandante la suma de 2.000.000 de pesetas, correspondiente al duplo de la señal en su día entregada."
Admitida a trámite la demanda, el demandado Don Jose Francisco , contestó alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado: "...dictar sentencia por la que, desestimando la misma, se absuelva a mi representado de la pretensión actora en su doble vertiente y se impongan las costas a la misma".
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 10 de Enero de 1994, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando como estimo la demanda formulada por D. Juan Carlos representado por el Procurador Don Emilio Ernas Martínez debo declarar y declaro valido el contrato de compraventa suscrito por los litigantes en fecha 29 de Noviembre de 1991 y en consecuencia debo de condenar y condeno a Don Jose Francisco al cumplimiento del mismo y especificamente a que otorgue escritura pública de compraventa respecto del solar ubicado en la carretera deBarrax S/N, sito en Villarrobledo que constituye el objeto del contrato y con expresa condena en costas al demandado".
SEGUNDO. Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciado éste, la Audiencia Provincial de Albacete, Sección Segunda, dictó sentencia con fecha 15 de Enero de 1997, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Manuel Cuartero Peinado en nombre y representación de Don Juan Carlos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Villarrobledo de fecha 3 deAbril de 1996. Debemos revocar y revocamos la sentencia de instancia, con imposición de las costas causadas en la primera instancia a Doña Teresa y sin expreso pronunciamiento respecto de las causadasn esta alzada".
TERCERO. La Procuradora Doña Laura Lozano Montalbo, en representación de Doña Teresa , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:
Motivo primero: por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, infracción de las normas reguladoras de la sentencia. Se articula este primer motivo al amparo del ordinal 3º, inciso 1º, del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se denuncian como infringidos los artículos 359 de la misma Ley y párrafo 1º del artículo 24 de la Constitución Española, en relación a los artículos 408 y 170 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Motivo segundo: por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, infracción de las normas que rigen los actos y garantías procesales. Al amparo del ordinal 3º del artículo 1692, inciso 2º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciándose como infringidos, a tal fin, los artículos 682 en relación a los artículos 274, 272, 2º y 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el párrafo 1º del artículo 24 de la Constitución Española.
Motivo tercero: por infracción de las normas que rigen el ordenamiento jurídico, al amparo del ordinal 4º, inciso 1º, del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, dada su inaplicación del artículo 1377 del Código Civil.
CUARTO. Admitido el recurso de casación formulado y evacuando el traslado conferido, la Procuradora Doña María del Carmen Moreno Ramos, en representación de Don Juan Carlos , presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando a esta Sala: "...dicte en su día sentencia por la que se declare no haber lugar a ninguno de los motivos de casación invocados por la parte adversa, confirmando la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas a la contraparte".
QUINTO. No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 26 de Junio de 2003, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. CLEMENTE AUGER LIÑÁN
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. Con el número 240/92, se seguían en el Juzgado de Primera Instancia de Villarobledo autos en virtud de demanda formulada por Don Juan Carlos contra Don Jose Francisco y su esposa, instando la elevación a escritura pública de contrato privado de compraventa otorgado entre el demandante, como comprador y los demandados, como vendedores respecto de finca que se describe.
Con el número 474/94 se siguió en el mismo Juzgado demanda formulada por Doña Teresa contra Don Juan Carlos y contra su esposo Don Jose Francisco , instando la declaración de anubabilidad del referido contrato.
Por auto de fecha 28 de Marzo de 1995, se acordó la acumulación de este proceso al primero descrito, auto que no fue recurrido por ninguna de las partes.
Por sentencia dictada en recurso de apelación por la Audiencia Provincial de Albacete en rollo dimanante de los autos primeros, es decir, 240/92 se declaró la nulidad de las actuaciones a fin de que el Juzgado dictase la resolución procedente de la rebeldía de la codemandada dándo para ella como contestada la demanda.
Acumulados los autos en sentencia dictada en primera instancia se estimó la demanda interpuesta por Doña Teresa .
Esta sentencia fue recurrida por el demandado personado (el esposo demandado, no se personó al efecto), y por la Audiencia Provincial de Albacete se estimó el recurso, con la manifestación literal siguiente: "Debemos revocar y revocamos la sentencia de instancia, con imposición de las costas causadas en la primera instancia a Doña Teresa y sin expreso pronunciamiento respecto de las causadas en esta alzada".
Por la demandante Doña Teresa , (en los autos 474/94), se ha formulado contra esta última sentencia recurso de casación.
SEGUNDO. El motivo primero se formula al amparo del artículo 1692, 3º de la Ley de Enjuiciameinto Civil por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, infracción de las normas reguladoras de la sentencia. A tal fin, se denuncian como infringidos los artículos 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y párrafo primero del artículo 24 de la Constitución Española, en relación a los artículos 408 y 170 de la misma Ley. Se estima infringido el artículo 359 por incongruencia, al resolverse sobre cuestiones, que según el recurrente, ni eran, ni podian ser objeto de debate.
Los ámbitos de operatividad del principio de la congruencia en las perspectivas de constitucionalidad y de la legalidad ordinaria no son absolutamente coincidentes. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Constitucional de 7 de Junio de 1994, recoge la doctrina sobre el tipo de incongruencia con relevancia constitucional: "en esencia, hemos declarado que sólo viola el artículo 24.1 de la Constitución Española aquella incongruencia que supone un desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formulan sus pretensiones, al conceder más, menos o cosa distinta de lo pedido, en la medida en que puede significar una vulneración del principio dispositivo constitutivo de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial efectiva, siempre que la desviación sea de tal naturaleza que suponga una modificación sustancial del objeto del proceso con la consiguiente indefensión y sustanciación a las partes del verdadero debate contradictorio (Sentencias del Tribunal Constitucional 168/87, 144/91, 183/91, 59/92, 88/92, 44/93, 369/93). Por consiguiente, para determinar sí existe incongruencia en una resolución judicial, civil o laboral, es preciso confrontar su parte dispositiva con el objeto del proceso, delimitado por sus elementos subjetivos, partes, y objetivos, causa de pedir y "petitum", de manera que la adecuación debe extenderse tanto a la petición como a los hechos esenciales que la fundamentan; ello sin perjuicio de que, en virtud del principio " iura novit curia", el órgano judicial no haya de quedar sujeto, en el razonamiento jurídico que le sirve de motivación para el fallo, a las alegaciones de los litigantes, pudiendo basar sus decisiones en fundamentos jurídicos distintos (Sentencias del Tribunal Constitucional 88/92, 369/93, 87/94).
Las alegaciones del recurrente no pueden tener influencia alguna en la sentencia aqui recurrida, pues el único objeto de este recurso de casación no puede ser otro que el fallo de la sentencia impugnada, es decir, el que desestimó la demanda formulada por la recurrente, que, forzosamente lleva consigo la estimación de la demanda formulada por el hoy impugnador del recurso, que había demandado al matrimonio en los autos, a los que los instados por la recurrente se acumularon. Es decir, que no hay discusión alguna sobre la acumulación de autos, ni hay salida del objeto de los pleitos acumulados, en cuanto que la sentencia, en definitiva, declara la validez de la compraventa, por estimar que se da el consentimiento de la esposa demandada, al tratarse de un bien ganancial; y esta declaración proviene de que como cuestión de hecho razonablemente comprendida da por otorgado el necesario consentimiento, que se pretende negar mediante un fraude procesal consistente en formular demanda sobre el mismo objeto contra el comprador y su marido vendedor, después de que a la recurrente se le haya tenido por contestada la demanda en el pleito iniciado por el comprador y después de que en el pleito iniciado por ella acumulado a éste no conteste el marido demandado.
TERCERO. El motivo segundo se formaliza por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, infracción de las normas que rigen los actos y garantías procesales al amparo del artículo 1692, 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil; infingiéndose, según la recurrente, los artículos 682 en relación a los artículos 274, 272 2º, y 524 de la Ley de Enjuiciameinto Civil, en relación con el párrafo primero del artículo 24 de la Constitución Española. Manifiesta la recurrente que ha sufrido indefensión por no haber sido oída en el procedimiento.
Todas las alegaciones sobre falta de declaración de rebeldía y de tener por contestada la demanda que determinaron la sentencia declaratoria de nulidad de actuaciones dictada por la Audiencia Provincial de Albacete en los autos instados por el comprador contra la recurrente y su esposo, son de todo punto superfluas a los efectos de indefensión que aquí denuncia. En efecto, no puede aparecer atisbo de indefensión cuando la sentencia recurrida resuelve la demanda tramitada a instancia de la recurrente, en la que ha esgrimido las razones para su pretensión de anulabilidad del contrato. Y no se produce indefensión alguna porque estas razones no hayan sido aceptadas, en cuanto que la sentencia impugnada estima que el consentimiento para la compraventa se ha otorgado por la recurrente, aunque fuera de forma tácita.
Por todo lo expuesto, el motivo debe decaer.
CUARTO. El tercer motivo se formula por infracción de las normas que rigen el ordenamiento jurídico, al amparo del artículo 1692, 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por estimar infringido el artículo 1367 del Código Civil, pues la recurrente estima que no se ha acreditado de forma inéquivoca el otorgamiento de su consentimiento al acto de disposición de un bien ganancial.
Es doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 20 de Febrero y 6 de Octubre de 1988, 26 de Junio de 1989, 7 de Junio de 1990, 20 de Junio y 25 de Noviembre de 1991, 22 de Diciembre de 1992, entre otras), la de que la venta de un bien inmueble ganancial (disposición a título oneroso), por uno de los cónyuges, sin el consentimiento del otro no es nula de pleno derecho, sino simplemente anulable a instancia del cónyuge que no concurrió a prestar el consentimiento o de sus herederos, no a instancia del que vendió, ni de la persona que con él contrato, por lo que si tal acción de anulabilidad no se ejercita, el contrato es plenamente válido y vinculante para los que lo concertaron.
Todo ello aparte de que el consentimiento de uno de los cónyuges, cuando concurre el expreso del otro, puede revestir forma tácita o presunta, tanto por su asentamiento como por su aquietamiento y conformidad a la actividad dispositiva materializada por el otro, pero con apoyo en las voluntades coincidentes de ambos (Sentencias de 10 de Octubre de 1982, 28 de Enero y 6 de Diciembre de 1983, 5 de Mayo de 1986 y 20 de Junio de 1991, entre otras). Y es que según reiterada doctrina jurisprudencial (Sentencias de 16 de Abril de 1985, 6 de Octubre y 6 de Diciembre de 1986, 20 de Junio de 1991 y 19 de Junio de 1993) el consentimiento de la esposa puede ser expreso o tácito, anterior o posterior al negocio y también diferido de las circunstancias concurrentes, debiendo ponderarse la pasividad de la esposa y su no oposición a la enajenación conociendo la misma, así como la ausencia de fraude perjuicio incluso el silencio puede ser, en estos casos, revelador de consentimiento.
Esta doctrina jurisprudencial concuerda con la inexcusable de la propia Sala en el sentido de que la determinación del consentimiento tácitamente manifestado es cuestión de hecho que incumbe investigar a la Sala de instancia, cuya apreciación no ha sido eficazmente impugnada en este recurso. Lo que en el presente caso se refuerza con la apreciación que la sentencia recurrida hace de la producción de fraude procesal a cargo de la recurrente para intentar convencer de la falta de consentimiento a la enajenación, que lógicamente no puede darse por producido, pues por el contrario, lógicamente lo que se ha de estimar es el conocimiento y acatamiento de la recurrente a la enajenación en cuestión.
Por todo lo expuesto, el motivo tiene que ser desestimado.
QUINTO. Conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la imposición del pago de costas de este recurso a la parte recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLO
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación formulado por la Procuradora Doña Laura Lozano Montalvo, en nombre y representación de Doña Teresa , contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete, de fecha 15 de Enero de 1997, con imposición del pago de costas de este recurso a la recurrente.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Clemente Auger Liñán. Téofilo Ortega Torres. Román García Varela.
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Clemente Auger Liñán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
En cuanto al temas de las arras, Doña Eladio no tiene ningún tipo de obligación, puesto que no firmo el contrato de mandato y quien lo hizo no tenia poder para ello, y además no ha recibido ninguna cantidad.
Evidentemente alguna de las partes habrá de devolver el doble de dichas arras al comprador, y eso dependerá de quien tenga la responsabilidad, bien la inmobiliaria se se acredita el incumplimiento del contrato de mandato, bien de Eugenio si se estimase que la responsabilidad corresponde al mismo, o incluso los tribunales podrían estimar la responsabilidad compartida por ambos.
En cuanto a la fijación de las arras, se estará a la cantidad establecida en el contrato de mandato, si la inmobiliaria un cumplió lo establecido, se añadiría a los demás incumplimientos que podrían anular el contrato de mandato, si no se fijo cantidad alguna la inmobiliaria actuó correctamente.
Código Civil
Artículo 1719.
En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante.
A falta de ellas, hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia.
Artículo 1720.
Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al segundo.
Sobre los honorarios de la inmobiliaria, va en relación con lo expuesto para las arras, la señora Eladia no tendrá que hacer frente al pago de unos honorarios que no firmo, y la cuestión tendrá que dirimirse entre Eugenio y la inmobiliaria según la responsabilidad que tenga cada uno en el incumplimiento del contrato de mandato.
Sobre la cuestión de no haber cobrado el cheque, si podría verse como no conformidad por parte de los vendedores con la operación, pero debiendo procederse a la devolución del mismo por un medio del que quede constancia, a través de conducto notarial y con las razones de la devolución. Aunque ha de tenerse en cuenta que al ser un cheque conformado el comprador habrá tenido dicha cantidad bloqueada en su cuenta.
En cuanto a los días que deben o pueden mediar entre la firma de un contrato privado y su ratificación ante notario, no hay regulación legal al respecto, siendo valido lo estipulado por las partes, reiterando nuevamente lo dicho antes sobre la validez de las cláusulas, que en este caso concreto se estima por esta parte que es correcto en principio el plazo fijado, aunque del contrato de mandato no se aprecia quien tenia la facultad de fijar dicho plazo, estimándose por esta parte que lo correcto hubiese sido que la inmobiliaria comunicase antes de la firma este extremo a los vendedores para que los mismo pudiese preverlo con antelación y hubiesen aceptado o no dicho plazo o solicitado una ampliación del mismo, pero siempre antes de la firma del contrato de compraventa.
En cuanto a la fijación de la fecha para la firma del contrato son igualmente validos los pactos privados entre las partes interesadas, por lo que si se regulo que la fecha la fijarían los compradores pues a estos corresponde entonces, igualmente se podía a ver fijado que la fecha la establecieran los vendedores, no habiendo normativa al respecto que de ese derecho a unos con preferencia a otros.
La comunicación de la fecha en el presente caso la tiene que efectuar la inmobiliaria puesto que con la que en principio existe ese contrato de mandato teniendo la obligación de llevar a cabo todos los actos necesarios hasta conseguir el buen fin de la operación.
En cuanto a la forma de la comunicación la ley no establece la forma en la que ha de hacerse la misma, y por tanto habremos de analizar si se recoge algo al respecto en el precontrato, mandato, o cualquier otro documento previo firmado, si no se dice nada al respecto, la comunicación podrá ser tanto verbal como escrita, la diferencia entre una y otra esta en la constancia que puede quedar de la escrita si es a través de burofax, carta certificada o escrito que se entrega personalmente, y la verbal solo podrá ser probada con testigos. En definitiva desde el punto de vista de la responsabilidad de la inmobiliaria lo correcto seria la comunicación por escrito.
En cuanto a la competencia territorial la misma es indisponible por las partes aplicándose los criterios establecido en la ley de enjuiciamiento civil, y para el presente caso será competente el Tribunal donde se encuentre el bien litigioso. Por tanto todas aquellas cláusulas en los contratos estableciendo una competencia diferente a la recogida en las leyes se entenderán nulas y sin efectos.
Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artículo 50. Fuero general de las personas físicas.
1. Salvo que la Ley disponga otra cosa, la competencia territorial corresponderá al tribunal del domicilio del demandado y si no lo tuviere en el territorio nacional, será Juez competente el de su residencia en dicho territorio.
2. Quienes no tuvieren domicilio ni residencia en España podrán ser demandados en el lugar en que se encuentren dentro del territorio nacional o en el de su última residencia en éste y, si tampoco pudiera determinarse así la competencia, en el lugar del domicilio del actor.
3. Los empresarios y profesionales, en los litigios derivados de su actividad empresarial o profesional, también podrán ser demandados en el lugar donde se desarrolle dicha actividad y, si tuvieren establecimientos a su cargo en diferentes lugares, en cualquiera de ellos a elección del actor.
Artículo 51. Fuero general de las personas jurídicas y de los entes sin personalidad.
1. Salvo que la Ley disponga otra cosa, las personas jurídicas serán demandadas en el lugar de su domicilio. También podrán ser demandadas en el lugar donde la situación o relación jurídica a que se refiera el litigio haya nacido o deba surtir efectos, siempre que en dicho lugar tengan establecimiento abierto al público o representante autorizado para actuar en nombre de la entidad.
2. Los entes sin personalidad podrán ser demandados en el domicilio de sus gestores o en cualquier lugar en que desarrollen su actividad.
Artículo 52. Competencia territorial en casos especiales.
1. No se aplicarán los fueros establecidos en los artículos anteriores y se determinará la competencia de acuerdo con lo establecido en el presente artículo en los casos siguientes:
• En los juicios en que se ejerciten acciones reales sobre bienes inmuebles será tribunal competente el del lugar en que esté sita la cosa litigiosa. Cuando la acción real se ejercite sobre varias cosas inmuebles o sobre una sola que esté situada en diferentes circunscripciones, será tribunal competente el de cualquiera de éstas, a elección del demandante.
CONSULTATUDERECHO.COM
En la Villa de Madrid, a veinticuatro de Noviembre de dos mil tres.
VISTO por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Iltma. Audiencia Provincial de Gerona, como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Figueres, cuyo recurso fue interpuesto por Don Lázaro y Doña María Rosa , representados por el Procurador de los Tribunales Don Nicolás Muñoz Rivas, en el que son recurridos Don Tomás y Doña Angelina , representados por la Procuradora de los Tribunales Doña María Jesús González Díez.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Figueres fueron vistos los autos de menor cuantía nº 376/1995, seguidos a instancia de Don Tomás y Doña Angelina , contra Don Lázaro , Doña María Rosa y Don Juan Carlos .
Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado: "dicte sentencia por la que: 1) Se declare la plena vigencia y validez del Contrato de Promesa de Venta acompañado de Documento nº 2. 2) Se condene a los demandados D. Lázaro y Dña. María Rosa a que formalice Escritura Pública de Compraventa de la finca c/ DIRECCION000 , nº NUM000 , planta baja, a favor de los compradores D. Tomás y Dña. Angelina . 3) Se condene a los demandados Sres. Lázaro y María Rosa a que entregue la posesión de la finca descrita, libre de cargas, gravámenes, arrendatarios, usuarios, colonos, caseros y demás ocupantes de la misma. 4) Se declare asimismo la absoluta improcedencia de la resolución unilateral de contrato manifestada por los vendedores, y se condene a los tres demandados, conjunta y solidariamente, al abono de una indemnización de daños y perjuicios derivaba del incumplimiento contractual, cuyas bases y quantum sean establecidos y determinados en el periodo de ejecución de Sentencia. 5) Que se condene a los Sres. Lázaro y María Rosa a indemnizar a los actores en una suma, nunca inferior a 1.000.000.- ptas., por la dilación injustificada en el cumplimiento del Contrato, y que viene expresamente reflejada en la numerosa y reiterada correspondencia acompañada a la demanda. 6) Imposición a los tres demandados, conjunta y solidariamente, del pago de todas las costas del procedimiento.".
Admitida a trámite la demanda, por la representación del demandado Don Juan Carlos se contestó a la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó conveniente, para terminar suplicando al Juzgado: "se desestime la demanda, en el sentido de absolver a mi principal de sus pedimentos, con todos los pronunciamientos favorables, e imponiendo las costas a los demandantes por su temeridad y notoria mala fé.".
Por la representación de los demandados Don Lázaro y Doña María Rosa , se contestó a la demanda formulada de contrario, exponiendo los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, alegando la cuestión previa de improcedencia de la acumulación de las acciones ejercitada por la actora en la demanda, y terminaba suplicando al Juzgado dictara sentencia en la que "estimando la cuestión previa opuesta se acuerde no haber lugar a entrar en el fondo del asunto, absolviendo a mi mandante de todos los pedimentos contenidos en la misma; o subsidiariamente sólo para el caso de no ser estimada la anterior excepción se acuerde desestimar la demanda, absolviendo a mis mandantes de todos los pedimentos contenidos en la misma, con expresa imposición de costas a los actores.".
Asimismo, los anteriores demandados formularon demanda reconvencional contra los actores Don Tomás y Doña Angelina y contra el demandado Don Juan Carlos , y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó oportunos, suplicó al Juzgado: "dictar sentencia declarando la nulidad de pleno derecho de la nota de encargo de venta efectuado por mis mandantes al Sr. Juan Carlos el día 9/7/94 y posterior contrato de compromiso de venta de 3/8/94, otorgado por el Sr. Juan Carlos y los actores (documento nº 2 de la demanda), en base a lo sindicado en el hecho primero de la reconvención; o subsidiariamiente de no estimarse la anterior pretensión, de nulidad de ambos documentos d pleno derecho por estar viciados de error y dolo el consentimiento de mis mandantes o alternativamente, la rescisión por lesión en más de la mitad de su precio justo de dicho contrato de compromiso de venta; o subsidiariamente de no estimarse lo anterior, declarar la resolución de dicho contrato al amparo del artículo 1504 del Código Civil, con expresa imposición de costas en todos los casos a los demandados reconvencionales por ser preceptivas y por su temeridad y mala fe.".
Conferido traslado de la demanda reconvencional formulada, la parte actora la contestó alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó convenientes y terminó suplicando: "dictar sentencia por la que: 1) Se declare la vigencia y validez del Contrato de Promesa de Venta. 2) Se condene a los Sres. Lázaro María Rosa a formalizar la escritura pública de compraventa de la finca C/ DIRECCION000 nº NUM000 , planta bajo, a favor de los compradores, los Sres. Tomás . e) Se condene a los Sres. Lázaro María Rosa a entregar la posesión de la finca descrita, libre de cargas, gravámenes, arrendamientos, usuarios, caseros y demás ocupantes de la misma. 4) Se declare, asimismo la absoluta improcedencia de la resolución unilateral de contrato manifestada por los vendedores y se condene a los Sres. Lázaro María Rosa y Sr. Juan Carlos , conjunta y solidariamente, al abono de una indemnización de daños y perjuicios derivada de la falta de cumplimiento contractual, cuyas bases y quantum serán establecidos y determinados en el periodo de ejecución de sentencia. 5) Se condene a los Sres. Lázaro María Rosa a indemnizar a mis mandantes en una suma, nunca inferior, a 1.000.000 ptas. por la dilación injustificada en el cumplimiento del contrato, y que viene expresamente reflejada en la numerosa jurisprudencia y reiterada correspondencia acompañada en el escrito de la demanda inicial. 6) Se proceda a la imposición del pago de todas las costas del procedimiento a los Sres. Lázaro María Rosa y al Sr. Juan Carlos , por su temeridad y mala fe.".
Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 27 de Enero de 1997, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "FALLO: Con desestimación de la demanda de juicio de menor cuantía promovida por D. Tomás y Dª Angelina , representados por el procurador D. Joaquin Ruiz Vandellós, contra D. Lázaro y Dª María Rosa , representados por la procuradora Dª Ana María Bordás Poch y contra D. Juan Carlos , representado pro la procuradora Dª María Asunción Bordás Poch, ABSUELVO a los tres demandados de los pedimentos de la demanda, con imposición a los demandantes del pago de las costas.- Con estimación de la reconvención formulada por D. Lázaro y Dª María Rosa , frente a D. Tomás y Dª Angelina , DECLARO LA NULIDAD de pleno derecho, frente a los demandantes, de la nota de encargo de venta efectuado por el Sr. Lázaro al Sr. Juan Carlos el día 9 de julio de 1.994 y posterior contrato de compromiso de venta de 3 de agosto de 1.994 otorgado por el Sr. Juan Carlos y los Sres. Tomás Angelina , con imposición a éstos de las costas de la reconvención.".
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada, la Sección Primera dela Iltma. Audiencia Provincial de Girona, dictó sentencia en fecha 24 de Noviembre de 1997, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación Tomás y Angelina , contra la Sentencia de 27/01/97, dictada por el Jdo. 1ª Inst. Instr. nº 1 Figueres, en los autos de menor cuantía nº 0376/95, de los que este Rollo dimana, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS parcialmente la misma, y que estimamos parcialmente la demanda interpuesta por los mismos contra los Sres. D. Lázaro y Dª María Rosa y declarando la plena vigencia y validez del contrato de promesa de venta acompañado de Doc. nº 1 con dicha demanda; y condenando a los mismos a otorgar y formalizar escritura pública de compraventa de la finca de la DIRECCION000 nº NUM000 , planta baja, a que dicha venta se contrae, así como a entregar la posesión de dicha finca, libre de cargas, gravámenes, arrendatarios usuarios, colonos o caseros y demás ocupantes, declarando improcedente la resolución de contrato manifestada por dichos vendedores; desestimando igualmente la reconvención formulada por los mismos y el recurso interpuesto por ellos contra dicha sentencia ABSOLVIENDO al Sr. Juan Carlos , de la misma y a los tres codemandados, de la indemnización de daños y perjuicios y a los Sres. Lázaro de toda indemnización por dilación injustificada en el incumplimiento. En costas, se imponen las de primera instancia a los demandados Sres. Lázaro en cuanto a las devengadas por la actora; y a ésta, las devengadas por el Sr. Juan Carlos ; imponiendo las de esta alzada, y correspondientes a este último, a los dos recurrentes, por partes iguales, corriendo aquellos con las suyas propias.".
TERCERO.- Por el Procurador de los Tribunales Don Nicolás Muñoz Rivas, en nombre y representación de Don Lázaro y Doña María Rosa se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos: Primero.- Al amparo de lo prevenido en el artículo 1692 nº 4 de la Ley Procesal por infracción de los artículos 1259 y 1713 del Código civil en relación con los artículos 1253, 1258, 1445, 1714, 1727 y 7, todos ellos del Código civil, y la jurisprudencia de este Tribunal de 8/2/1.964, 3/12/1.928, 7/3/1.994, 19/10/1.993 y 25/1/1.989 para resolver la cuestión objeto de debate. Segundo.- Para el supuesto de no estimarse el anterior motivo, al amparo del artículo 1692 nº 4 del a Ley procesal civil, por estimarse infringidos los artículo 1261, 1265 y 1266 del Código civil y sentencias de este Tribunal Supremo de 25/5/1.963 y 24/11/1.983 para resolver la cuestión objeto de debate. Tercero.- Para el supuesto de estimarse que el anterior motivo debía ser opuesto al amparo del artículo 1692 nº 3 de la Ley procesal civil, citando como infringido el citado artículo 359 de la Ley procesal civil en relación con los artículos 1261, 1265 y 1266 del Código civil y sentencias de este Tribunal de 25/5/1.993 y 24/11/1.983. Cuarto.- Al amparo del artículo 1692 nº 4 del a Ley de Enjuiciamiento Civil, por estimarse también infringidos los artículos 7, 1269 y 1270 del Código civil y jurisprudencia del Tribunal Supremo de 28/2/1.969, 21/12/1.963, 18/7/1988, 26/6/1.981 y 15/6/1995, en la resolución de la cuestión resuelta en la sentencia recurrida. Quinto.- Para el supuesto de estimarse que e anterior motivo debía oponerse al amparo del artículo 1692 nº 3 de la Ley procesal civil, al no resolver la sentencia todas las excepciones opuestas por esta parte, con infracción del artículo 359 de la Ley procesal civil en relación con los artículos 1269 y 1270 del Código civil y sentencia del Tribunal Supremo de 28/2/1.969, 21712/1.963, 18/7/1.988, 26/6/1.981 y 15/6/1.995. Sexto.- Que se opone sólo para el supuesto de no ser admitidos los anteriores y que se fundamenta al amparo de lo establecido en el artículo 1692 nº 4 de la Ley procesal civil, por infracción de los artículos 1450 y 1451 del Código civil, aplicables a las cuestiones objeto de debate. Séptimo.- Que se opone para el supuesto de no ser admitidos los anteriores motivos, al amparo de lo establecido en el artículo 1692 nº 4 de la Ley procesal civil, por infracción del artículo 1124 del Código civil en relación con los artículos 503 y 504 de la Ley procesal civil y jurisprudencia de este Tribunal, entre la que destacamos las sentencias de 1/2/1.966, 21/3/1.994, 18/11/1.994, 2/10/1.995 y 7/11/1.995. Octavo.- Que se opone para el supuesto de no estimarse los anteriores, al amparo de lo establecido en el artículo 1692 nº 4 de la Ley procesal civil, por infracción de los artículos 1504 y 1124 del Código Civil y jurisprudencia de este Tribunal en sus sentencias de 16/3/1.965 y 17/7/1.995 en la resolución de las cuestiones objeto de debate. Noveno.- Que se opone para el supuesto de no estimarse ninguno de los anteriores motivos, al amparo de lo establecido en el artículo 1692 nº 4 de la Ley procesal civil o subsidiariamente del nº 3 del artículo 1692 al estimarse infringido el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
CUARTO.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador Don Miguel Angel Heredero Suero, en nombre y representación de Don Juan Carlos , presentó escrito de impugnación al recurso presentado y terminaba suplicando a esta Sala: "Que rechace el recurso de casación interpuesto por D. Lázaro y María Rosa contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de 24 de noviembre de 1997 y confirme totalmente el fallo de ésta, imponiendo las costas a la recurrente.".
Asimismo, por la Procuradora Doña Mª Jesús González Díez, en nombre y representación de Don Tomás y Doña Angelina , presentó escrito de impugnación al recurso de casación interpuesto de contrario y terminaba suplicando a esta Sala: "dictar sentencia por la que, declarando la improcedencia de todos y cada uno de los motivos de casación articulados de adverso, se desestime dicho recurso, confirmando en todas sus partes la sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de fecha 24 de Noviembre de 1997, recaída en el rollo número 0160/97 dimanante de los autos de menor cuantía número 0376/95 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Figueras, por ser plenamente ajustada a Derecho, todo ello con imposición de costas a la parte contraria por ser preceptivo.".
QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para la votación y fallo del presente recurso el día SEIS de NOVIEMBRE del año en curso, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- D. Tomás y Dª Angelina formularon demanda contra D. Juan Carlos , D. Lázaro y Dª María Rosa interesando se declarase la validez del contrato de promesa de venta que había otorgado el 3 de Agosto de 1994 el Sr. Juan Carlos en representación de los codemandados a favor de los actores en ejecución de la "nota de encargo" que para la venta de un piso habían suscrito dichos cónyuges el 9 de Julio del mismo año y que, en consecuencia, fuesen condenados los Sres. Lázaro María Rosa a otorgar escritura pública de compraventa y a hacerles entrega de la posesión de la mencionada vivienda.
Los cónyuges demandados se opusieron a dichas pretensiones y dedujeron reconvención, solicitando se declarase la nulidad, frente a ellos, del encargo de venta realizado por el Sr. Lázaro al Sr. Juan Carlos , por no estar suscrito por la Sra. María Rosa y carecer el esposo de su consentimiento para hacer dicho encargo; así como la nulidad del posterior contrato de compromiso de venta, otorgado por el Sr. Juan Carlos sin contar con la necesaria autorización.
Igualmente se opuso a la demanda D. Juan Carlos .
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la pretensión deducida, con imposición de costas a los actores, y acogió la reconvención declarando la nulidad de los convenios a que la misma se refería, condenando a los demandantes al pago de las costas correspondientes a dicha reconvención.
En fase de apelación, la Audiencia Provincial con revocación de la sentencia recurrida y estimación parcial de la demanda, declaró la vigencia y validez del contrato de promesa de venta y condenó a los Sres. Lázaro María Rosa a otorgar escritura pública de compraventa del piso de su propiedad y a hacer entrega del mismo a los demandantes. Se desestimó la reconvención y la adhesión al recurso de los mencionados cónyuges, absolviéndose al Sr. Juan Carlos de las pretensiones de la demanda y no haciéndose pronunciamiento respecto a daños y perjuicios.
Las costas de primera instancia, devengadas por la parte actora se impusieron al Sr. Lázaro y esposa y las correspondientes al Sr. Juan Carlos a los demandantes.
En cuanto a las costas devengadas por el Sr. Juan Carlos en la alzada fueron impuestas a los dos recurrentes, por partes iguales, debiendo correr cada uno de ellos con las suyas propias.
Los Sres. Lázaro María Rosa han interpuesto el presente recurso de casación a través de nueve motivos.
SEGUNDO.- En el primero de dichos motivos, al amparo del apartado 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción de los artículos 1259 y 1713 en relación con los artículos 1253, 1258, 1445, 1714, 1727 y 7 todos ellos del Código Civil.
Se señala que en la sentencia impugnada se manifiesta, con base en los documentos 3 a 7 aportados con la demanda, que los recurrentes ratificaron tácitamente la venta realizada por el Sr. Juan Carlos a los demandantes, lo que se considera inexacto, procediéndose a lo largo del motivo a realizar detenida consideración de las cartas dirigidas por los recurrentes a "Finques Musquera" en fechas 14 de Septiembre de 1994 y 7 de Febrero, 7 de Abril y 4 de Julio de 1995, así como de la enviada al demandante el 19 de Abril de ese mismo año.
Para los recurrentes no ha existido el mandato expreso que para enajenar requiere el artículo 1713 del Código Civil, ni tampoco una ratificación tácita de lo que pudiera haber realizado el mandatario excediéndose de lo que había sido encomendado en la "nota de encargo" firmada por el Sr. Lázaro el 9 de Julio de 1994.
Ha de tenerse en cuenta, respecto a las alegaciones que se formulan en este motivo, que la interpretación de los contratos por los Tribunales de instancia ha de considerarse inmune a la vía casacional, salvo que resulte errónea. Tal cosa no sucede en el presente supuesto, pues de los documentos a que se alude se desprende -como afirma la Audiencia Provincial- que los cónyuges Lázaro María Rosa se mostraron conformes durante un largo período de tiempo con el contrato celebrado por el Sr. Juan Carlos , remitiendo incluso al mismo una cantidad a cuenta de los honorarios que había devengado por su actuación, y retrasando la entrega de posesión primero hasta el 13 de Mayo de 1995 (carta del 14 de Septiembre de 1994, suscrita por ambos esposos) y luego hasta finales de Julio de 1995, en vista de la demora que estaba sufriendo la construcción de su nueva vivienda (carta de 7 de Febrero de 1995, firmada por el Sr. Lázaro ).
Aparte de estos datos, en la carta de 14 de Septiembre de 1994 se había reafirmado el compromiso de los cónyuges demandados en cuanto a la reserva de la venta y a las condiciones de pago que se acordaron en su día.
Ni esta manifestación expresa, ni el pago de dinero a cuenta de los honorarios del Agente de la Propiedad Inmobiliaria que había sido destinatario de la nota de embargo de la venta, ni las citadas peticiones de aplazamiento del otorgamiento de escritura y consiguiente entrega de la cosa vendida tendrían sentido si los recurrentes no hubiesen estado conformes con el compromiso de venta que había firmado el 3 de Agosto de 1994 el Sr. Juan Carlos con los demandantes, tras el encargo que el mes anterior habían hecho al mismo.
El motivo, por ello, ha de ser rechazado.
TERCERO.- En el segundo motivo, con fundamento en el ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción de los artículos 1261, 1265 y 1266 del Código Civil, alegando que para el supuesto de que se entendiese que los recurrentes habían ratificado tácitamente el contrato de 8 de Agosto de 1994, sería preciso tener en cuenta que su consentimiento estaba viciado por error que recaía sobre el precio de la compraventa, error que debe invalidar el contrato, al afectar a un elemento sustancial del mismo.
A su vez, en el tercer motivo, esta vez con base en el apartado 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por si esta cobertura fuese más procedente, vuelve a denunciarse la infracción de los mismos artículos del Código Civil ya citados en el anterior apartado a los que se añade el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, reproduciéndose textualmente las consideraciones realizadas en el motivo anterior. Por ello, procede realizar conjuntamente el examen de uno y otro.
Se basan los recurrentes en que el codemandado Sr. Juan Carlos ha reconocido la posición 22ª de las articuladas para su confesión, que entre sus funciones está la de asesorar a sus clientes respecto al precio de aquello cuya venta se le encarga, añadiendo que aquel les indicó el precio de 6.000.000 de pesetas, cuando del dictamen pericial practicado en autos resulta un valor mínimo del piso de litigio de 7.562.934 pts., es decir, un 25% superior al recomendado por el Agente, existiendo todavía otro dictamen aportado a los autos que lo eleva a 12.000.000 de pts.
Se trata, se concluye, de una diferencia importante que afecta a un elemento esencial del contrato, en una cuestión ajena al conocimiento de los recurrentes, y que, de haber sido conocida, les hubiese inclinado a fijar en el encargo un precio sensiblemente superior.
Sin embargo, tal error, no fué tenido en cuenta en la sentencia, pese a haber sido oportunamente alegado.
Ha de tenerse en cuenta, respecto a la alegación que acaba de resumirse, que el Juzgado de Primera Instancia había absuelto al codemandado Sr. Juan Carlos de las pretensiones de la demanda por entender que su actuación de mediador se revelaba como jurídicamente correcta en su desempeño. Ante ello, los Sres. Lázaro María Rosa se habían adherido a la apelación interpuesta por los demandantes señalando que consideraban que la conducta observada por dicho agente había sido gravemente perjudicial para sus intereses.
Se hace necesario recordar que la Audiencia Provincial tras la valoración de la "nota de encargo" y de las cartas suscritas ya por uno de los cónyuges recurrentes ya por los dos, llega a la conclusión de que dichos documentos, en conjunto, representan una voluntad manifiestamente declarada, ratificadora del compromiso de venta, la cual han mantenido dichos demandados desde el 9 de Julio de 1994 hasta el 7 de Abril de 1995. Es poco después, el 19 del mismo mes, cuando se envía una nueva carta en la que se insinúa un posible error en la valoración de la finca, lo que para la sentencia impugnada no es más que una dilación preparatoria de la rescisión unilateral que posteriormente van a pretender llevar a cabo los vendedores.
La apreciación probatoria que realiza el Tribunal de apelación lleva al mismo a afirmar que ha existido un consentimiento expreso o por lo menos tácito, pero manifestado de forma clara y contundente que debe tener por consecuencia la declaración de la validez del contrato y el rechazo de la imputación de que la actuación del Sr. Juan Carlos ha sido incorrecta.
Dicha valoración de la prueba practicada ha de considerarse inmune a la casación, por no ser ilógica ni absurda, lo que determina que los motivos conjuntamente analizados hayan de ser rechazados.
CUARTO.- En el cuarto motivo, al amparo del apartado 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la infracción de los artículos 7, 1269 y 1270 del Código Civil.
Dado que la argumentación desarrollada se reproduce textualmente en el quinto motivo -en el que se señala como fundamento el apartado 3º del citado precepto procesal- procede realizar una única consideración de cuanto exponen los recurrentes.
Aducen que existen pruebas en autos que acreditan que el codemandado Sr. Juan Carlos había actuado con dolo, induciendo a los recurrentes a prestar consentimiento a una venta a bajo precio.
Así se deduce de la carta aportada a autos por los demandantes en la que su autor, el hijo del agente inmobiliario hace referencia no solo a que el mismo había pasado unas vacaciones en Holanda en la casa de aquellos, sino a que había consultado con Abogado el caso controvertido y que el mismo estaba ganado por los compradores.
Además, el Sr. Juan Carlos había facilitado a los demandantes toda la correspondencia privada que le habían dirigido los recurrentes, lo que vulnera cualquier norma deontológica y acredita la mala fé y el dolo del agente.
Respecto a estas alegaciones ha de tenerse en cuenta, de una parte, que las mismas se refieren a hechos posteriores no solo a la fecha del encargo realizado al Sr. Juan Carlos y del compromiso de venta convenido por éste con los demandantes, sino también al prolongado período durante el cual - como ya se ha dicho- los recurrentes manifestaron repetidamente su conformidad con las condiciones convenidas para aquella enajenación, aún cuando pospusieron el otorgamiento de escritura pública por razones de su propia conveniencia.
Por otra parte, debe insistirse en lo ya expuesto en el anterior Fundamento Jurídico de esta resolución, respecto a que existe una valoración probatoria del Tribunal de instancia, que se considera correcta, y que necesariamente ha de ser mantenida en vía casacional.
Pudiera admitirse como posible que la conducta observada por el mediador, después de que los recurrentes hubieran manifestado su intención de dejar sin efecto el compromiso, no hubiese sido absolutamente ortodoxa, pero este particular no puede incidir en la validez del consentimiento que los Sres. Lázaro María Rosa habían prestado y reiterado varios meses antes.
Los motivos objeto de estudio han de ser, en consecuencia, desestimados.
QUINTO.- En el sexto motivo, al amparo del ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se alega que han sido infringidos los artículos 1450 y 1451 del Código Civil.
Se argumenta que, en todo caso, únicamente ha existido una promesa de compra, por lo que, en el supuesto de incumplimiento de la misma, solamente habría lugar a la indemnización de los daños y perjuicios causados, pero no a la obligación de otorgar escritura pública.
Tal incumplimiento ha obedecido, se añade, a no estar terminada la casa en la fecha de la demanda y no debe dar lugar a indemnización pues los demandantes había infringido el artículo 1124 del Código Civil al no abonar el precio en Octubre de 1994, que era lo acordado.
El motivo ha de ser desestimado, pues aparte de cuanto dispone el primero de los preceptos citados por los recurrentes, establece claramente el artículo 1451 que la promesa de venta dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato, que es lo que han solicitado los demandantes.
Por otra parte, no se ha acreditado que exista auténtica imposibilidad de cumplimiento por parte de los vendedores cuya actitud obedece, evidentemente, a su deseo de rescindir unilateralmente el contrato, como afirma la Audiencia Provincial y se deduce de la carta que remitieron por conducto notarial al Sr. Juan Carlos el 4 de Julio de 1995, en la que no realizaron alusión alguna a la supuesta imposibilidad de cumplimiento.
SEXTO.- En el séptimo motivo, con la misma cobertura procesal que el anterior se denuncia la infracción del artículo 1124 del Código Civil en relación con los artículos 503 y 504 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se alega que no puede ser estimada la reclamación de los demandantes pues por los mismos no se ha dado cumplimiento a su obligación de abonar el precio de la venta, el cual ni siquiera han consignado en el momento de interponer la demanda.
A su vez, en el octavo motivo, con análogo fundamento procesal, se denuncia la infracción de los artículos 1504 y, de nuevo, 1124 del Código Civil, señalando que, comunicada a los demandantes la resolución de la nota de encargo, por los mismos no se realizó el pago ni se hizo ofrecimiento alguno al respecto, ya fuera al recibir la carta enviada por conducto notarial, ya al formular su demanda, lo que pone de manifiesto que aquellos carecían de voluntad de cumplir el compromiso contraído anteriormente.
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En relación con las argumentaciones de ambos motivos ha de significarse, en primer lugar, que el 2 de Agosto de 1994 los demandantes habían extendido un cheque por 1.500.000 pesetas, a nombre del Sr. Lázaro , hecho que se corresponde con la afirmación que insertara el Sr. Juan Carlos en el documento privado de compromiso de fecha 3 del mismo mes y año, relativa a que los compradores hacían entrega de la cantidad mencionada y se obligaban a pagar el resto (4.500.000 pts.) durante el mes de Octubre.
Sin embargo, ya el 14 de Septiembre y con anterioridad por tanto al momento previsto para el abono mencionado, anunciaron los vendedores un importante retraso en la entrega del piso, que se difería hasta el 13 de Mayo del año siguiente, sin que dijeran nada respecto a la correlativa obligación de pago del precio. Y pese a que éste no se abonó en Octubre de 1994, los ahora recurrentes ninguna protesta realizaron cuando el 7 de Febrero de 1995 anunciaron una nueva demora en la entrega de la vivienda, ni tampoco el 7 de Abril siguiente en que tras afirmar que se estaba retrasando más de lo previsto la venta, remitían 100.000 pts. al mediador a cuenta de sus honorarios.
Todos estos actos de los vendedores evidencian su conformidad con la situación que había propiciado su propia conducta retardataria del cumplimiento de lo contractualmente convenido.
En segundo término, debe recordarse que en el compromiso de venta no se había estipulado que por falta de pago del precio en el plazo convenido quedaría resuelto el contrato (lo que sería requisito para la aplicación del artículo 1504 del Código Civil) ni tampoco en la "nota de encargo" se había fijado fecha de pago, sino que solamente se indicaba de éste debería hacerse al contado.
Esta última expresión no significa sino que el abono del precio debería coincidir con la entrega de la cosa vendida, como establece el párrafo segundo del artículo 1500 del Código Civil, expresándose en similares términos, el artículo 87 del Código de Comercio.
No ha habido, pues, el pretendido incumplimiento de los compradores que impediría a los mismos reclamar el cumplimiento por los vendedores de sus obligaciones, ni existen los presupuestos que podrían hacer aplicable el artículo 1504 del Código Civil.
Los motivos objeto de conjunta consideración han de ser, por tanto, rechazados.
SEPTIMO.- En el último de los motivos, que alternativamente se articula al amparo de los apartados 3º y 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se alega la infracción del artículo 523 de dicha norma, con base en que aunque la demanda solo se ha estimado parcialmente se imponen las costas a los demandados a pesar de no apreciarse temeridad alguna.
El motivo ha de ser acogido por cuanto, efectivamente, no ha sido estimada la petición de indemnización de los daños y perjuicios que formulaban los actores, sin que a lo largo de la sentencia impugnada se haya hecho referencia alguna a posible temeridad de los demandados, que pudiese justificar la condena de estos al pago de las costas devengadas en primera instancia por la parte actora.
OCTAVO.- El parcial acogimiento del recurso determina que no se haga especial pronunciamiento en cuanto a las costas por el mismo causadas.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLO
Se declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por D. Lázaro y Dª María Rosa contra la sentencia dictada el veinticuatro de Noviembre de mil novecientos noventa y siete por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Girona, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de menor cuantía número 376/95 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Figueres, resolución que se casa y parcialmente se anula, únicamente al efecto de suprimir el pronunciamiento relativo a la imposición a los recurrentes de las costas devengadas en primera instancia por la parte actora, manteniéndose dicha sentencia en todos sus demás extremos.
No se hace declaración en cuanto a las costas causadas en el presente recurso.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Clemente Auger Liñán.- Román García Varela.- Antonio Romero Lorenzo. Rubricados.
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Romero Lorenzo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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4.- CONCLUSIONES.
En definitiva, ya que usted no otorgó poder al copropietario ni el mismo tenia poder de representación de usted, y que usted en principio no ha llevado a cabo ningún acto que suponga una ratificación tacita o expresa de los actos, entendemos que usted no esta obligada a llevar a cabo la venta, y en todo caso responderían el señor Eugenio y la Inmobiliaria con el cumplimiento de las arras estipuladas teniendo que devolver.
Por esta parte se recomienda que en un primero momento se trate de llegar a un acuerdo con todos.
Lo aconsejable seria contar desde un primer momento con el asesoramiento directo de un letrado que fuese guiando cada uno de los pasos, así como solicitar desde un primer momento por escrito la previsión de los honorarios de su letrado, así como una previsión de la cantidad a la que ascenderían las costas para el caso que hipotéticamente desestimasen la demanda, todo ello con el fin que por su parte tenga claro de antemano las posibles consecuencias económicas del procedimiento judicial.
Por todo ello, los expertos en sus respuestas, opiniones, consejos, etc., expresan lo que creen y consideran más acertado para el caso que se plantea, sin que ello suponga afirmar que los Juzgados o Tribunales van a resolver en el mismo sentido, al ser el Derecho siempre opinable y los Tribunales independientes en sus resoluciones.
Tal es la respuesta a la consulta, siguiendo una inveterada regla profesional gustoso someto a cualquier otro mejor fundado en Derecho.
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