Propiedad Horizontal. Acuerdos de la Junta General

 PRIMERO.- Doña  ---------  -con la intervención adhesiva de doña  _--------------- demandó por los trámites del juicio declarativo de  menor cuantía a la " DIRECCION000 " de---------------, e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta  sentencia.


  La cuestión litigiosa se centraba principalmente en la determinación de si el acuerdo de la Junta  General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada celebrada el 31 de marzo de 1997,  sobre aprobación del balance económico anual de 1996 y del presupuesto para 1997, donde se  verificaba una distribución de éste según las cuotas de participación fijadas en el Título de  constitución, al igual que se había hecho y aprobado por unanimidad desde la primera Junta de  1990- era susceptible o no de anulación al ser contrario a las reglas especiales contenidas en los   Estatutos sobre gastos relativos al garaje, locales comerciales exteriores e interiores y pisos o  viviendas.


  El Juzgado acogió parcialmente la demanda, y su sentencia fue revocada en grado de apelación  por la de la Audiencia en el sentido de mantener la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios   de la " DIRECCION000 " sobre aprobación de presupuesto para el  año 1997, debiendo elaborarse un nuevo presupuesto que se ajuste a lo establecido en el artículo 4° de los Estatutos , con devolución a la actora principal, doña  _----------------- , de las cantidades  cobradas en exceso a consecuencia de dicho presupuesto; y de que en el nuevo presupuesto que  se elabore se han de tener en cuenta las excepciones establecidas en el mencionado artículo 4º.3, apartados a), b), c) y d) de los Estatutos .

  La " DIRECCION000 " ha interpuesto recurso  de casación contra la sentencia de la Audiencia por los motivos que se examinan a continuación.

  SEGUNDO.- El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 359 de este ordenamiento, por cuanto que, según  acusa, la sentencia impugnada no ha decidido sobre el acceso al interior del edificio de los dos  locales de doña  _------------ , sin embargo la Comunidad demandada, ya expuso en su  escrito de contestación a la demanda, en el hecho sexto, que no se entendía la postura de la  actora, por cuanto sus dos locales, los números 5 y 7, estaban unidos interiormente, y por  consiguiente, al conformarse un solo local, tenían acceso directo desde la calle y acceso por el  portal del edificio, de manera que ambos locales deben contribuir con los mismos gastos, los  correspondientes a los dos accesos al haberse conformado como un solo local- se desestima  porque esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencia de 2 de febrero de 1998, que, si se  denuncia la incongruencia de la sentencia recurrida, ha de ponerse en relación el fallo de ésta con  las peticiones de los escritos rectores del proceso para comprobar si concede más, menos o algo  distinto de lo pedido; si recae sobre un debate diferente del promovido por los litigantes; o si  contiene puntos contradictorios entre sí, o está en discrepancia con los fundamentos de derecho  constitutivos de su "ratio", no con los que contienen meros "obiter dicta", y en este caso, desde la  óptica recién expresada, tras la comparación de los suplicos de la demanda y de la contestación  de la demandada con el fallo de la sentencia, es evidente que la sentencia recurrida es  perfectamente congruente.


  TERCERO.- El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión de la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS de 22 de abril de 1974, 2 de febrero de 1991, 6 de julio 1991 y 10 de marzo de 1993; en la STS de 22 de abril de 1974 consta que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal , la primera pauta que ha de atenderse para la distribución de los gastos comunes es a la  del coeficiente o cuota de participación, pero por acuerdo posterior puede alterarse y acomodarse, a  tenor de lo dispuesto en el artículo 16 de la referida Ley, necesitándose la unanimidad o  conformidad de todos los propietarios , y esa unanimidad o conformidad puede prestarse mediante  asentimiento expreso de los asistentes a la Junta, o bien de manera tácita, y queda claro también  en dicha sentencia que una vez adoptada una forma de distribución del presupuesto, bien por  asentimiento expreso o bien de forma tácita, sólo se podrá modificar, posteriormente, por acuerdo  unánime de los propietarios ; en la STS de 6 julio de 1991 se precisa sobre el artículo 9, regla 5, de la Ley de Propiedad Horizontal , que los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos  comunes con arreglo a las cuotas fijadas en el Título, o a lo especialmente establecido al efecto,  sin que por ello se vulnere ningún precepto imperativo de dicha Ley; en la STS de 2 de febrero de 1991, se expresa que la solución, en sede de teoría general, de la cuestión que se plantea ha de  venir dada por una doble consideración: 1ª, el sistema de distribución de los gastos generales que,  en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el Título constitutivo en régimen  de Propiedad Horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos , en los que cabe  establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de  determinados elementos privativos y así se desprende del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la  cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, y 2ª, a dicho sistema   estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado  por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del   artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que exige el acuerdo unánime de todos los   propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los Estatutos ;  ya que, según denuncia, la sentencia de instancia ignora la mencionada jurisprudencia, que  confirma la razón de la postura adoptada por la recurrente- se desestima porque, según dispone el  artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal , la forma de contribución a los gastos  comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya  establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente,  el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los  gastos, que es precisamente "lo especialmente establecido" mencionado en el precepto, y que, en  el caso debatido, se encuentran en los Estatutos , y aunque sea la Junta de Propietarios quién  establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o  mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser  impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o  presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base  a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos , sea suficiente aceptación de hecho  para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.    


  La Comunidad demandada sostiene que ha verificado una distribución del presupuesto desde que  fue creada en el año 1990, que se lleva a efecto según las cuotas de participación fijadas en el  Título de constitución en régimen de Propiedad Horizontal, y cada año se ha aprobado por  unanimidad, según se acordó en la primera Junta, hasta que, en 1997, doña  ---------------------   votó en contra de la misma por primera vez, de modo que cualquier cambio que se pretenda realizar  de lo hasta ahora acordado había de ser aprobado por unanimidad, lo que no ha ocurrido en este  caso, pero este planteamiento no sirve para el objetivo pretendido, pues el artículo 16.4 de la indicada Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos contrarios a las leyes o a los   estatutos serán impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes,  para lo que, con indicación a su legitimación activa, basta que hayan salvado su voto en la Junta.

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