Comunidad de propietarios; realización de obras por un copropietario en sus elementos privativos.
PRIMERO.- Por la Comunidad de Propietarios del Edificio nº NUM000 de la AVENIDA000 de ésta ciudad, se formuló demanda de juicio ordinario por la realización de obras inconsentidas , contra D.-----------, recayendo en la instancia sentencia estimatoria de sus pretensiones. Por la representación procesal de D. -------------se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba y disposiciones legales aplicables. De contrario se alegó la inadmisibilidad del recurso interpuesto, al no expresar el escrito de preparación del recurso los pronunciamientos de la sentencia que se impugnan.
SEGUNDO.- Por cuestiones sistemáticas procede en primer lugar resolver s obre la inadmisibilidad del recurso planteada. En éste sentido, dispone el artículo 457 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , en su núm. 2 , que en el escrito de preparación el apelante se limitará a citar la resolución apelada y a manifestar su voluntad de recurrir, con expresión de los pronunciamientos que impugna. En el nuevo proceso civil en el escrito de preparación del recurso de apelación debe especificarse qué se impugna, lo que tiene obviamente especial trascendencia cuando se trata de sentencia, como es el caso. No se trata, pues, únicamente de anunciar la voluntad de recurrir, sino también de precisar qué es lo que se recurre, estando pues, ante una diferencia muy importante con el sistema anterior, pues si bien no se exige que en el escrito de preparación se expongan razonadamente las alegaciones en las que se basa la impugnación, trámite reservado para el escrito de interposición, sí al menos dotar a dicho escrito de preparación del contenido mínimo posible. En el caso que nos ocupa, la parte recurrente señala en su escrito de preparación del recurso, su voluntad de recurrir la sentencia dictada en las actuaciones de las que el presente rollo dimana, impugnando los pronunciamientos relativos a la exposición de hechos probados, fundamentos de derecho y parte dispositiva, como cláusula de estilo en la que se incluyen todos los pronunciamientos de la parte dispositiva o fallo de la sentencia recurrida, pues con ello se está indicando que son todos y cada uno de los pronunciamientos, lógicamente contrarios a los intereses de la parte recurrente, los que son objeto de impugnación. Con ello, se da cumplimiento por la recurrente de los requisitos legalmente establecidos para la admisión del recurso.
TERCERO.- En este orden de cosas y examinada la prueba practicada en autos queda acreditado que el demandado es propietario de las plazas de aparcamiento nº 1, 2 y 3 del portal B del edificio donde se ubica la Comunidad actora. El Sr. --------------ha procedido a la realización de obras en dichos aparcamientos consistentes en la unión física de los mismos y a su cierre con puerta de metal, contando además con la existencia de una salida de gases, calentador, tubo de extracción, toma e instalación de agua y conexión a la red de saneamiento. Obras realizadas, por otra parte, sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios. Entrando pues, a resolver s obre el fondo de la cuestión planteada en torno a las obras realizadas por el demando en sus aparcamientos, la jurisprudencia, en interpretación de la LPH en relación con los arts. 394, 396 y 397 CC , ha venido a establecer una limitación s obre la facultad de los propietarios, de modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de un edificio sometido a dicho régimen jurídico, sometiéndola al ius prohibendi de la comunidad de propietarios por cuanto su ejercicio requiere el previo consentimiento de éstos. Ahora bien, esta prohibición tiene un doble ámbito, según la alteración afecta a los elementos y cosas comunes del inmueble y a su estructura o fábrica, en cuyo caso la limitación tiene carácter absoluto, cualquiera que sea la obra ejecutada, o bien se proyecta s obre elementos pertenecientes al inmueble privativo del interesado o interesados o incluidos en él, en cuyo supuesto la prohibición es relativa y concretada a aquellas modificaciones que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudiquen los derechos de otro propietario, o se vulnere lo establecido en los Estatutos Comunitarios . La primera cuestión que se suscita en relación con tales obras , versa s obre la validez y eficacia de los Estatutos y su aplicación al caso que nos ocupa, toda vez que estos fueron aprobados en Junta de Propietarios, si bien en el apartado de Ruegos y Preguntas, por lo que el Notario rechazó la posibilidadde su protocolización y, consecuentemente, no aparecen inscritos en el Registro. Tal circunstancia no priva de eficacia jurídica a los referidos Estatutos en lo que respecta a las relaciones entre comuneros , pues el único efecto que se produce por la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad, es el de no perjudicar a terceros, como previene el artículo 5 de la LPH .
CUARTO.- Determinada, así, la plena validez y eficacia de los Estatutos, estos recogen en su artículo 8 ,c, en el apartado de obras en elementos privativos, que entre las obras permitidas está la unión física de dos o más viviendas colindantes, formando una unidad funcional. Entre las uniones permitidas se halla la de los garajes, ya que dos de ellos se encuentran unidos y cerrados totalmente con puertas de metal, al momento de esta constitución, para evitar el agravio comparativo. A tenor de lo anterior, el demandado está facultado para realizar la unión y el cierre de los garajes de su propiedad, sin que precise la autorización de los órganos de la Comunidad para acometer dichas obras , tal y como, por otra parte, se especifica en el citado artículo 8 ,c de los Estatutos Comunitarios . Se alegó igualmente por la actora en su demanda, que el Sr. --------------había cambiado el uso de los aparcamientos, desatinándolos a vivienda, al construir en su interior una cocina, cuarto de baño, salón y dormitorio, hecho que quedó constatado por la visita de inspección girada en septiembre del 2004 por el Servicio de Inspección Urbanística de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en la que se comprobó que se había procedido ha construir una vivienda de 25 m2 s obre el espacio de los tres aparcamientos de la planta baja diáfana del edificio, vivienda que en esa fecha aparecía terminada y habitada sin licencia (folio 40), si bien con posterioridad el demandado procedió a aparcar un coche y una moto en el interior de los garajes, realizando fotografías de tal evento, que acompañó a su escrito de contestación. Al respecto cabe decir, conforme a la STS de 21 Dic. 1993 , que si bien es cierto que en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal o en los Estatutos correspondientes se pueden establecer disposiciones «en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales», según dicción del pfo. 3º, art. 5 LPH , e incluso imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio, otorgantes del título constitutivo o de los Estatutos (prohibiciones convencionales) la mera y simple descripción que en la escritura de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, no puede en modo alguno ser entendida como expresión del destino único de los mismos», y añade «si se tiene en cuenta que cualquier prohibición de este tipo (que aquí no consta a la vista de los Estatutos, pues no se aporta escritura de división horizontal), en cuanto comporta una limitación de las facultades dominicales, no puede presumirse, ni interpretarse de manera extensiva (SS de esta Sala de 7 Feb. y 20 Dic. 1989 ), y que ninguna incidencia pueden tener las manifestaciones de destino que el primitivo dueño de toda la finca hiciera en la escritura de división horizontal y que el posterior propietario del elemento privativo (garaje en este caso) no obligaban, pues al presumirse libre toda propiedad, bien pudo cambiar después el destino de su finca, si no existía una prohibición legal o contractual que se lo impidiera (S 5 Mar. 1990 ), ello sin perjuicio, como es obvio, de que la Comunidad pueda oponerse al ejercicio de actividades prohibidas por el pfo. 3º, art. 7 LPH ». Razones que llevan a estimar el recurso entablado, en cuanto a los pronunciamientos relativos a estos extremos.
QUINTO.- Ahora bien, consta también en autos que el demandado ha procedido a la realización de otras obras en el interior de dichos garajes, tales como la toma e instalación de agua y conexión a la red de saneamiento, obras que tampoco han sido consentidas por la Comunidad y cuya realización no venía expresamente autorizada por los Estatutos. En el presente supuesto, las obras realizadas por el Sr.----------------, si bien se han efectuado dentro de los limites de su propiedad, éstas se proyectan s obre elementos comunes como son las conducciones de agua y la red de saneamiento, que implican la realización de una serie de injerencias que pueden afectar y menoscabar su uso comunitario , por lo que aún en éstos casos, de obras realizadas dentro de los limites de la propiedad privativa, como antes se ha dicho, en cuanto alteran la configuración y estructura del edificio, no pueden ser realizadas sin el consentimiento de la Comunidad o contrariando los acuerdos que en éste sentido se hayan adoptado al efecto. Y así, el demandado viene obligado a suprimir y a reponer a su estado original las obras efectuadas de toma e instalación de agua y de conexión a la red de saneamiento, al haber realizado una serie de obras inconsentidas por la Comunidad de Propietarios. Razones que llevan a desestimar el recurso de apelación entablado s obre este particular, confirmando la sentencia dictada en la instancia s obre este extremo.
SEXTO.- La estimación parcial del recurso, conlleva la estimación parcial de la demanda entablada, por lo que no cabe hacer pronunciamiento s obre las costas causadas ni en la instancia, ni en esta alzada, a tenor de los artículos 394 y 398 de la LEC .
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
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