EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA
Es un documento privado por escrito entre el vendedor y el comprador o su representante. Mediante este documento el comprador obtiene el Derecho de compra del inmueble. Tras firmar el contrato, se preparan la comprobacION en el Registro de la Propiedad, la cita notarial, el pago del precio de compra y la entrega del inmueble. En este contrato se especificarAN el inmueble, el precio exacto de compra, el precio de esta opcION de compra y las consecuencias de cumplimiento o incumplimiento del contrato. En el momento de la firma de la Escritura Publica se pagara dicho precio de opcion al vendedor descontandose ese importe del precio total.
EL CONTRATO DE OBRA
El comprador puede comprar un terreno y mediante un contrato de obra encargar la construccion de una casa. Es muy importante comprobar si el terreno es edificable segun su calificacion, consultando si se encuentra en los planes generales y parciales municipales de ordenacion urbanistica de la zona en que se encuentra.
En el contrato de obra se establece siempre un precio fijo, las fases de la obra y los correspondientes pagos por ejecucion tecnica y/o por tiempo de ejecucion. Es imprescindible anotar las consecuencias que causaran el incumplimiento de dichos plazos.
Para la preparacion de un contrato de obra es recomendable el asesoramiento profesional de un abogado.
Sin la declaracion de final de obra y la cedula de habitabilidad no pueden, ni el constructor ni el propietario, elevar solicitudes a los proveedores de electricidad, etc.
Esta entrada de obra se denomina Declaraion de obra nueva y esta gravada con el impuesto sobre actos juridicos documentados, que es un 1% sobre el valor de la obra.
LA ESCRITURA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
En el Registro de la Propiedad de España se inscriben las nuevas anotaciones sobre los inmuebles, que prueban la relacion exacta con la propiedad y actualizan posibles cargas y anotaciones especiales.
unicamente la persona que consta en el registro como propietaria puede transmitir la propiedad de la misma, esto es, venderla. Por esta causa es importante comprobar que el vendedor es tambien el propietario. Si no es este el caso, se puede cualificar mediante un poder notarial a otra persona, autorizandola a actuar en nombre del propietario que consta en el registro.
Para efectuar cualquier modificacion en el Registro, es necesario firmar una escritura o documento publico ante Notario, y no es suficiente firmar un contrato privado.
El Notario tiene la obligacion de recoger un extracto actualizado antes de la compra de una propiedad. Para ello se solicita del Registro un certificado de los 10 dias anteriores al acto de la escritura, el cual verifica que no ha habido ninguna otra solicitud de inscripcion del mismo inmueble. Inmediatamente despues de la documentacion se realiza en el Registro una nota o reserva de transmision de la propiedad, con validez de 60 dias. Durante este plazo se deben pagar todos los impuestos devengados, para conseguir el registro definitivo. El notario informara de las posibles cargas y gravamenes, asi como su origen y consecuencias.
FISCALIDAD EN LA COMPRAVENTA
A la hora de adquirir un inmueble, los impuestos se consideran practicamente en el momento del registro notarial del contrato de compra. Queremos informarles lo mas detalladamente posible acerca dela situacion fiscal en España.
I.V.A. - IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO
En caso de compra de inmuebles el tipo de I.V.A. aplicable es el 7%, siempre que se trate de un inmueble nuevo o de primera ocupacion.
Excepcionalmente se aplica un tipo de I.V.A. del 16% cuando la venta se refiere a un terreno, local comercial, garaje o piscina, esto es, cuando no es una vivienda, siempre que no se transmita conjuntamente con el inmueble.
I.T.P. - IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
El tipo de este impuesto es tambien del 7% del precio de Escritura y solo se tiene que pagar cuando no es aplicable el I.V.A., o cuando el vendedor no esta obligado a pagar el I.V.A., esto es, que la compraventa de inmuebles siempre esta gravada con el I.V.A. o con el I.T.P.
Cuando la compra-venta esta sujeta a IVA, tambien se paga el ITP pero solo el 1%.
PLUSVALIA - IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA
Es un impuesto de caracter local que grava el incremento del valor de un terreno entre dos ventas. El incremento del valor del terreno no se calcula anualmente, sino solo cuando se lleva a cabo una transmision. Segun la Ley, su pago corresponde al vendedor, pero cuando este es no residente , el obligado a pagar es el comprador.
El incremento del valor del terreno lo fija cada Ayuntamiento. Como regla general suele oscilar entre un 2 y hasta un 3,7% del valor del suelo por en el recibo de contribucion, desde el ultimo cambio de propietario.
Como excepcion, las fincas urbanisticas no estan sujetas al pago de la plusvalia si el valor catastral es muy bajo.
I.B.I. - IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES
El I.B.I. se paga anualmente por todo propietario de un inmueble. Se aumenta anualmente, segun cada Ayuntamiento entre un 0,4 y un 1,1% del valor catastral del inmueble. El porcentaje exacto lo fija anualmente cada Ayuntamiento.
ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS
Este impuesto se aplica solo en Escrituras notariales gravadas con el I.V.A. y asciende al 1% del precio de Escritura.
El impuesto que grava las hipotecas es tambien un impuesto sobre actos juridicos documentados y asciende al 1% del importe de la hipoteca.
IMPUESTO SOBRE LAS RENTAS
En el caso de que el vendedor sea no residente en España, Hacienda retendran el 5% del precio de la Escritura, como pago a cuenta del impuesto sobre las rentas obtenidas en la venta de un inmueble, que sera ingresado directamente por el comprador en el Tesoro Publico.
Este importe puede ser utilizado por el tesoro Publico para cubrir posibles deudas de impuestos que el vendedor pueda tener con Hacienda.
Para recuperar dicho importe, el vendedor tendra que realizar la correspondiente declaracion de la renta.
El incremento del capital se calculara de la siguiente forma:
Del precio de compraventa se descontar el antiguo precio de compra, los gastos de la compra, los gastos de mejora y ampliacion que se puedan probar, asi como de corretaje. Sobre los beneficios netos se pagara el 35% de impuestos.
IMPORTANTE
Es importante que el comprador tenga en cuenta las siguientes recomendaciones, con el fin de obtener las mayores garantias en la compra de un inmueble.
- se debe comprobar el pago del ultimo recibo del I.B.I., ya que del pago de este impuesto responde la vivienda.
- Si se trata de un apartamento sujeto al pago de una cuota de comunidad, se debe comprobar que no existen deudas con la misma.
- Si es una vivienda que no esta terminada se debera exigir garantias sobre las cantidades entregadas a cuenta: aval bancario, cuenta fiduciaria o cuenta especial de ingreso en entidad bancaria.
- Comprobar que la normativa municipal permite la construccion de la vivienda.
- Si la vivienda es nueva: Comprobar que la vivienda esta dotada de boletines de instalacion de electricidad y agua necesarios para contratar estos servicios. Verificar que ha obtenido la licencia de primera ocupacion (cedula de habitabilidad)
- Como muy tarde, durante la lectura de la Escritura notarial el comprador debera comprobar que datos coinciden con la realidad.
OTRAS OBLIGACIONES FISCALES DEL COMPRADOR NO RESIDENTE
En el caso de un comprador no residente, este debera pagar cada año impuestos sobre Patrimonio e impuestos sobre la renta. Para ello debera rellenar un formulario de Hacienda.
Para poder calcular cada año la cantidad aproximada que el no residente debe pagar, se debera observar los siguientes puntos:
- La vivienda pertenece a una persona fisica y no a una persona juridica.
- La vivienda en España se utiliza para uso propio, es decir no esta alquilada a terceros.
- No se posee otro patrimonio, ni se obtienen otros ingresos en España.
Si se cumplen todos estos requisitos, se puede hacer un calculo aproximado del importe anual a pagar:
- El impuesto del patrimonio no es un impuesto lineal y se calcula sobre una tabla de valoracion en funcion del valor de escritura o catastral.
- EL impuesto sobre la renta asciende a: Valor catastral* max. 0,5%
DATOS IMPRESCINDIBLES PARA LA FIRMA DE LA ESCRITURA
- Nombres y apellidos de ambas partes
- Puesto de trabajo de ambas partes.
- Nacionalidad de ambas partes.
- Estado civil del vendedor y comprador especificando :
- Regimen de separacion de bienes
- Regimen ganancial (en este caso son necesarios los datos completos del conyuge)
- Fotocopia clara del DNI o pasaporte, lugar de emision, y fecha
- Ultimo recibo de la contribucion urbana (I.B.I.)
- Escritura anterior del inmueble con los datos del registro
- Precio de compraventa.
- Certificado de Comunidad.
En el caso de que el vendedor fuera español tiene el no residente que justificar la inversion (justificacion bancaria o aduanera).
En el supuesto que las partes no tengan identificacion fiscal (NIF) es necesario aportar :
- Copia del documento de identidad (compulsado)
- Nombre de los padres, aunque hayan fallecido.
- Lugar de nacimiento
- Fecha de nacimiento.
-TRAFICO, MULTAS Y VEHICULOS.
-HERENCIAS Y DONACIONES.
-PENSIONES, INCAPACIDADES LABORALES.
-TRABAJADORES, EMPRESAS, CONTRATOS LABORALES, SALARIOS, ETC.
-PROPIEDADES, FINCAS, VIVIENDAS, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
-SEPARACIONES, DIVORCIOS, MENORES, PENSION ALIMENTOS, ETC
- FISCALIDAD, HACIENDA, SERVICIOS BANCARIOS.
-PENALES.
-EXTRANJERIA.
-VARIOS TEMAS.
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