Plazos de garantía de los intervinientes en la edificación.
El artículo 1591 del C.C. establece un plazo de garantía de DIEZ AÑOS a cargo del arquitecto o contratista contados desde que concluyó la construcción, lo que excluye el plazo de un año que el art. 1968-2, señala para los supuestos de culpa extracontractual contados desde que el agraviado conoció el daño y pudo ejercitar la acción. El plazo de diez años, como opina Santos Briz , se considera a modo de tiempo de prueba de la buena ejecución de los trabajos, significativo de que para poder ser ejercitada con posibilidad de viabilidad la acción de responsabilidad es requisito imprescindible que los vicios o defectos que se manifiesten durante la vigencia del plazo decenal, que en definitiva, es revelador de una presunción de culpa del contratista o arquitecto director, según las causas, de naturaleza iuris tantum; plazo decenal distinto del de la prescripción de la acción que era el de 15 años, a tenor del artículo 1.964 del CC. Claramente la jurisprudencia ha distinguido los dos plazos - el de garantía y el de prescripción -.
La nueva Ley estable un plazo de garantía decenal (diez años) para los supuestos de defectos graves en el edificio, es decir que afecten a su estructura; un plazo trienal (tres años) para los supuestos en que se incumplan los requisitos o condiciones de habitabilidad exigidos por la Ley; y un plazo de un año, relativo a la responsabilidad del constructor por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Concretamente los plazos de garantía son los siguientes:
• Diez años por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Se trata de los denominados defectos graves que dan lugar al derrumbamiento o pueden dar lugar sin duda al mismo de forma mediata.
Son los defectos de la estructura del edificio, de los que el artículo 17 de la Ley cita algunos con carácter enunciativo, ya que es indudable que pueden existir también otros defectos de la estructura del edificio, como se infiere del propio artículo que utiliza la locución "u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio". (art. 17-1, letra a)
• Un plazo de garantía de tres años por los daños causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c) del artículo 3. Se trata de una serie de defectos menores, pero que son de trascendencia en cuanto afectan a las condiciones de habitabilidad que exige la Ley y que hacen referencia 1)a la higiene, salud y protección del medio ambiente; 2) a la protección contra el ruido; 3) al ahorro de energía y aislamiento térmico; y 4) a otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. Se incluye aquí, en mi opinión, los supuestos conocidos como ruina funcional, que reiteradamente la ha recogido la Jurisprudencia, definiéndola la sentencia del T.S. de 20 de febrero de 1.989 "como aquellos defectos de la construcción que por exceder de las imperfecciones corrientes configuran un incumplimiento contractual que hace inútil lo construido para el cumplimiento de su destino conforme a su naturaleza", criterio sentado por reiteradas sentencias, como las de 30 de septiembre de 1983, 17 de febrero de 1984, 5 de marzo de 1984, 16 de julio de 1984, 20 de diciembre de 1985, 17 de febrero de 1986, 1 de febrero de 1988, 17 de julio de 1989, 15 de junio de 1990, 13 de julio de 1990, 25 de enero de 1993, 23 de marzo de 1993, 29 de marzo de 1994 y 30 de enero de 1997.
No obstante, hoy en día, a la vista de la distinción entre la responsabilidad por incumplimiento de los requisitos de habitabilidad y la responsabilidad de los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado, debería abandonarse el concepto de ruina funcional.
Efectivamente, en la nueva Ley se elimina el concepto de ruina funcional que había elaborado la Jurisprudencia, de tal manera que con la presente ley sólo puede hablarse de los defectos derivados del incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, que constituyen un auténtico cajón de sastre donde pueden incluirse multitud de supuestos, máxime dado el tenor del apartado c.4) del artículo 3, referido a "otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio". Posiblemente, la práctica demostrará que este apartado del artículo 3, c) será uno de los que se apliquen con mayor reiteración, dada la fórmula genérica en que se ha redactado dicho requisito de habitabilidad.
• Un plazo de garantía de un año, durante el cual responderá el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Aquí se incluye el supuesto de aquellas imperfecciones corrientes que incluso pueden no implicar violación del contrato, pero que indudablemente dan lugar a la correspondiente indemnización o reparación. En algunos caso, se pueden plantear problemas respecto si nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento de los requisitos de habitabilidad o bien ante el supuesto de vicios o defectos de ejecución. BASES DE CONSULTAS JURÍDICAS CON MAS DE 600 RESPUESTAS ACCESO INMEDIATO
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