Resolución contrato de arrendamiento por incumplimiento.

Fundamentos de Derecho

PRIMERO.- La entidad ELECTRODOMÉSTICOS----, S.L., don -. y doña---. demandaron por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a doña G.E.A., y, entre otras peticiones, interesaron la declaración de la resolución del traspaso concertado entre las partes respecto al local de negocio ubicado en la Plaza -----------número 10, bajo, de la ciudad de Teruel y la condena a la litigante pasiva al pago de la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTAS DIEZ MIL PESETAS (…….pesetas), relativas a los abonos que le fueron efectuados desde el 30 de junio de 1990 al 30 de diciembre de 1991, SETECIENTAS SESENTA Y CINCO MIL PESETAS (-------pesetas), referentes a la letra de cambio de 3 de junio de 1992, y DOS MILLONES SETECIENTAS SETENTA Y CINCO MIL PESETAS (-------pesetas) por los daños y perjuicios causados.

El Juzgado estimó parcialmente la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, que absolvió a la demandada.

La entidad ELECTRODOMÉSTICOS -------A, S.L., don ---. y doña----P. han interpuesto recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia por los motivos que se examinan a continuación.

SEGUNDO.- El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que se señale el precepto considerado como infringido- se desestima por razones de técnica casacional, ya que esta Sala se ha manifestado con reiteración sobre la necesidad de la cita de las normas legales vulneradas en la exposición de los motivos de casación, al constituir su omisión causa de perecimiento del motivo (por todas, STS de 22 de octubre de 1991).

TERCERO.- El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión del artículo 359, habida cuenta, según acusa, de la incongruencia de la sentencia impugnada, resultante de que en ella fue declarada la absolución de la demandada sin valorar correctamente los hechos aducidos en el escrito inicial, incluso algunos admitidos tácitamente por la recurrida-, se desestima porque la incongruencia de la sentencia se mide por la adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera tal que no puede la sentencia otorgar más de lo pedido en la demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgar otra cosa diferente que no hubiera sido pretendida, y en el caso del debate, la decisión de la Audiencia es clara, desestima la demanda y no altera la causa petendi, que analiza.

Aparte de ello, la doctrina de esta Sala tiene declarado que las sentencias desestimatorias de la demanda y absolutorias de la parte demandada no pueden tacharse de incongruentes, toda vez que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas (aparte de otras, SSTS de 26 de julio de 1994, 25 de enero de 1995 y 9 de febrero de 1995), salvo si el litigante pasivo se hubiera conformado en todo o en parte con las pretensiones de la actora o se dejaran de resolver pretensiones oportunamente formuladas por las partes, que son supuestos excluyentes de no concurrencia en este caso.

CUARTO.- El motivo tercero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida del artículo 32, apartados 4, 5 y 6, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que, según denuncia, ha impedido la utilización del artículo 1124 del Código Civil- se desestima porque la decisión de la Audiencia, si bien cita el artículo referido, e indica que el contrato de traspaso fue celebrado sin sujeción a las normas contenidas en el artículo 32 de la L.A.U., que si bien no tienen el carácter imperativo o prohibitivo, en los términos del citado artículo 6.3 del Código Civil, ni, por tanto, su incumplimiento, da lugar a la nulidad de lo convenido, permaneciendo incólumes las obligaciones contraídas por los otorgantes, facultan al propietario del local a no reconocer dicho traspaso (párrafo último del artículo 32 de la L.A.U.) y para ejercitar la acción resolutoria del arrendamiento, regulada, como 5ª, en el artículo 114 de la L.A.U., lo cual evidentemente no supone la aplicación indebida de los apartados reseñados en el artículo 32.

QUINTO.- El motivo cuarto del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por inaplicación del artículo 41 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según aduce, en cuanto a derechos de tanteo y retracto, bien que referidos al local exclusivamente- se desestima porque nada tiene que ver el supuesto del debate con la inaplicación del precepto expresado.

SEXTO.- El motivo quinto del recurso -al amparo del artículo 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración de la jurisprudencia contenida en las SSTS de 19 de mayo de 1973, 9 de mayo de 1967, 1 de diciembre de 1983, 7 de marzo de 1989 y 23 de febrero de 1988- se desestima porque la doctrina contenida en dichas resoluciones no ha sido infringida al no darse el supuesto de hecho correspondiente.

SÉPTIMO.- El motivo sexto del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de normas reguladoras de la sentencia- se desestima porque, pese a buscar la cobertura indicada, prescinde en su mayor parte de los efectos de la utilización de esa vía procesal, al citar los artículos 7, 1255, 1256 y 1258 del Código Civil y 372 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, incumple el principio de que no cabe mezclar en un mismo motivo preceptos sustantivos con procesales (SSTS de 20 de octubre de 1993 y 5 de abril de 1994) y, además, conculca la exigencia del , pues no se ha razonado su pertinencia y fundamentación.

OCTAVO.- El motivo séptimo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por inaplicación del artículo 1253 del Código Civil, toda vez que, según reprocha, la sentencia impugnada considera que el incumplimiento de los presupuestos del traspaso es imputable a ambas partes litigantes, máxime cuando uno de los actores venía siendo empleado, con bastante anterioridad, de la empresa y era conocedor (o debía serlo) de las vicisitudes o avatares atañentes al previo contrato arrendaticio y, en cualquier caso, estaban los adquirentes condicionados por el deber de conocer cuales eran los requisitos para la plasmación de aquella relación jurídica, como también al haberse constatado un mutuo deseo de los otorgantes de prescindir, por comodidad, confianza o, incluso, convencimiento, de las formalidades y concretas actividades relacionadas con la operación concertada- se desestima por las razones que se dicen seguidamente.

Mediante la sentencia de resolución de contrato de arrendamiento dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Teruel se ha acreditado el incumplimiento de los requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso determinados en los apartados 4, 5 y 6 del artículo 32 de la Ley 4104/64, de 24 de diciembre, por el que fue aprobado el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, relativas dichas condiciones a que a) el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido, b) a que el traspaso se otorgue por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador, y c) a que, dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador, o en su defecto, a las personas mencionadas en el apartado cuarto, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo, por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

La obligación del cumplimiento del requisito recogido en el apartado número 5, referente al otorgamiento de la escritura pública, competía a ambos litigantes y no puede desconectarse de las indicadas en los apartados 4 y 6, que giran en torno a la escritura pública, tanto respecto a la consignación en la misma de la notificación fehaciente de la decisión de traspasar y el precio convenido a alguna de las personas indicadas, como al dies a quo para la comunicación al arrendador de la realización del traspaso.

Desde la óptica indicada en el párrafo precedente, es acertada la conclusión de la sentencia de instancia al presumir que los incumplimientos de los presupuestos del traspaso, por su propia naturaleza y, además, por la exigencia formal de su conocimiento, son achacables a ambas partes, cuando, por demás, el artículo 6.1 del Código Civil sanciona que la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento, lo que, al no producirse la vulneración legal expresada, provoca el decaimiento del motivo.

NOVENO.- El motivo octavo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión del artículo 1124 del Código Civil- se desestima como efecto de lo argumentado en el fundamento de derecho anterior, de donde deriva la inexigibilidad de devolución alguna al haber sobrevenido una resolución arrendaticia, instada por los arrendadores, que ambos sujetos de este pleito contribuyeron a originar, siendo validas los cimientos en que se basa la resolución de instancia para llegar a aquella conclusión, amén de que parte de las sumas pecuniarias facilitadas por la recurrente a doña G.E.A. estaban destinadas al pago del precio o contraprestación por la compraventa de las existencias existentes en el local de negocio.

DÉCIMO.- La desestimación de todos los motivos del recurso lleva consigo la de éste en su integridad con las preceptivas secuelas determinadas en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Fallo

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad ELECTRODOMÉSTICOS --------S.L., don J.G.C. y doña-------. contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Teruel en fecha de diecisiete de mayo de mil novecientos noventa y cuatro. Condenamos a la recurrente al pago de las costas. Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

--------------.

Firmado y rubricado.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. ---------, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Comentario

No procede la pretendida resolución del contrato de traspaso de local de negocio, pues la obligación del cumplimiento del requisito recogido en el apartado número 5, referente al otorgamiento de la escritura pública, competía a ambos litigantes y no puede desconectarse de las indicadas en los apartados 4 y 6, que giran en torno a la escritura pública, tanto respecto a la consignación en la misma de la notificación fehaciente de la decisión de traspasar y el precio convenido a alguna de las personas indicadas, como al dies a quo para la comunicación al arrendador de la realización del traspaso. Desde la óptica indicada en el párrafo precedente, es acertada la conclusión de la sentencia de instancia al presumir que los incumplimientos de los presupuestos del traspaso, por su propia naturaleza y, además, por la exigencia formal de su conocimiento, son achacables a ambas partes.

La incongruencia de la sentencia se mide por la adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera tal que no puede la sentencia otorgar más de lo pedido en la demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgar otra cosa diferente que no hubiera sido pretendida, y en el caso del debate, la decisión de la Audiencia es clara, desestima la demanda y no altera la causa petendi, que analiza. Aparte de ello, la jurisprudencia tiene declarado que las sentencias desestimatorias de la demanda y absolutorias de la parte demandada no pueden tacharse de incongruentes, toda vez que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas, salvo si el litigante pasivo se hubiera conformado en todo o en parte con las pretensiones de la actora o se dejaran de resolver pretensiones oportunamente formuladas por las partes, que son supuestos excluyentes de no concurrencia en este caso.

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