Derechos y deberes de los propietarios: elementos privativos, elementos comunes en comunidad de vecinos.

PRIMERO.- El art. 396 CC en relación con la normativa que incorpora la L 49/1960 de 21 julio s obre Propiedad Horizontal 8 modificada por Ley 8/1999, de 6 de Abril), vienen en determinar que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad s obre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

Todo propietario en régimen de propiedad horizontal, debe prestar acatamiento de la normativa reguladora de dicha forma de comunidad , entre la que figuran los preceptos que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la Junta de Propietarios, alcanzada por unanimidad de sus miembros (arts. 7, 9, 11 y 17 LPH), -SS 4 marzo y 16 diciembre 1985 y 24 junio 1987, entre otras-.

Tal obligación, en esencia, es inmune a que las obras de referencia favorezcan, beneficien o perjudiquen a la Comunidad a la que el ejecutante pertenece, así como que sea o no asumido por éste el íntegro importe del coste de las mismas, cuestiones casi irrelevantes, que en nada afectan a la esencia o razón del precepto, destinado a regular una mínima convivencia entre comuneros , de la que nace, como exigencia primaria, la obligación, reclamable de todo condómino que pretenda la ejecución de una obra que afecte o interese a elementos comunes de la edificación o a su configuración, de obtener el consentimiento previo y unánime de los restantes, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el de la contraparte, cuya lesión presupone la nulidad de los acuerdos, si estos se adoptaran en Junta de Propietarios, o la orden de reposición si se tratase de vías de hecho.

SEGUNDO.- Asimismo conviene distinguir entre lo que es cubierta del edificio, elemento común por naturaleza, y las terrazas como zonas pisables, que no tiene tal consideración de elemento común y por tanto ninguna duda ofrece que puede ser no sólo de uso privativo, sino también de propiedad privativa, en especial las llamadas terrazas a nivel y con un único acceso a través del propio piso o apartamento, y de lo actuado no cabe sino extraer que las terrazas a que la litis se contrae son privativas de los demandados y desde lo procedente es de señalar que el principio general que inspira la Ley de Propiedad Horizontal es que al propietario de cada piso o parte privativa corresponden las facultades de dueño único y exclusivo de esa vivienda, apartamento o local o porción privativa, pero con las limitaciones impuestas por el régimen de comunidad , cual señala la Exposición de motivos, configurando esas facultades con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, dictando normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio ajeno, ni en menoscabo del conjunto, debiendo acudirse a los artículos 7, 11 y 16 de la mentada Ley, relativos a las alteraciones del piso o parte privativa, el régimen de unanimidad a que están sometidos los acuerdos de la Junta de Propietarios que impliquen aprobación o modificación de las contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, y en cuanto se refiere la estructura o fábrica del edificio.

TERCERO.- Desde las precedentes consideraciones generales se ha de descender al caso concreto de autos, en el que se trata de una terraza privativa aneja al apartamento de los demandados, y cuya terraza da a la fachada del edificio, y en planta inferior a la del actor. La sentencia de instancia condena a los demandados a demoler las obras de cerramiento realizadas en dicha terraza por inconsentidas así como las llevadas a cabo en el patio de luces, elemento común , y consistente en la apertura de una ventana, y frente a tal pronunciamiento se alza el codemandado Sr. U, reiterando lo expuesto en su respectivo escrito de contestación a la demanda, y que en definitiva queda resumido, a la autorización dada por la Comunidad de Propietarios para la realización de las obras , cuya demolición se pretende, en Junta de fecha 10 de Junio de 1999; alegando en definitiva error en la apreciación de la prueba, lugar común en esta clase de recursos, e incongruencia de la resolución impugnada, al pronunciarse, concretamente en el fundamento jurídico segundo s obre puntos litigiosos que no han sido discutido por las partes, entrando a analizar los acuerdos adoptados en dicha Junta, declarando, de hecho, su inexistencia por no haber sido convocada en forma.

Revisadas en esta alzada las actuaciones del procedimiento desde la perspectiva del supuesto acuerdo que afirma el recurrente se adoptó en la Junta Comunitaria de referencia, 10 de Julio de 1999, se aprecia de forma categórica su inexistencia, y de la prueba practicada en modo alguno cabe extraer la autorización en los términos y con el alcance pretendido por el recurrente, por lo que se ha de concluir, en plena consonancia con la Juzgadora de instancia, que el apelante realizó las obras sin el consentimiento unánime exigido por Ley. En consecuencia los argumentos de la parte apelante en modo alguno desvirtúan los razonamientos que efectúa la Juez « a quo», para tras valorar correctamente a juicio de esta Sala, la prueba practicada en autos llegar a la conclusión de que las obras realizadas por los demandados han supuesto una alteración en la fachada del edificio y patio de luces, elementos comunes por naturaleza legal, y para ello precisaban de la unanimidad desde la exigencia del artículo 17 de la L.P.H, en su nueva redacción. Nada por tanto puede achacarse al órgano de instancia, que de forma razonada y puntual examina la litis planteada, siquiera la incongruencia que la parte recurrente entiende que padeció la juzgadora de primer grado en la sentencia definitiva dictada en el procedimiento que nos ocupa, al declarar la inexistencia de la Junta y en consecuencia, la nulidad de los acuerdos adoptados en ella, sin que dicha nulidad hubiese sido objeto de debate entre las partes litigantes, tesis que la Sala de apelación no puede llegar a aceptar por considerar que el fallo judicial emitido en primera instancia es plenamente ajustado a derecho y congruente con las pretensiones solicitadas por las partes, por cuanto que doctrina jurisprudencial en forma reiterada y pacífica determina que la congruencia de toda sentencia implica que cada uno de los problemas s obre los que verse el procedimiento ha de ser resuelto en función del planteamiento de que sea objeto en el mismo, de ahí que por congruencia deba entenderse la conformidad que debe existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyan el objeto del proceso, de forma que basta que el fallo guarde acatamiento a la sustancia de lo pedido para que el principio invocado como vulnerado por la recurrente quede cumplido, sin que sea necesaria una conformidad rígida y literal con las pretensiones ejercitadas, pues lo importante y esencial es que las declaraciones del fallo tengan virtud y eficacia suficiente para dejar resueltos todos los puntos que fueron materia de debate, no produciéndose incongruencia por el cambio del punto de vista del órgano enjuiciador respecto al mantenido por los interesados, siempre y cuando, como acontece en el caso que nos ocupa, observe absoluto respeto para los hechos, que son los únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes, si bien con la facultad del juzgador de fijar los alegados de modo definitivo según el resultado de las partes -TS 1ª SS de 30 de mayo de 1984, 13 de diciembre de 1985, 10 de junio de 1988, 7 de diciembre de 1993, 28 de octubre de 1994, 25 de mayo y 31 de octubre de 1995-, doctrina ésta que proyectada s obre el supuesto litigioso ofrece como resultado el perecimiento de la tesis defendida por la parte recurrente, por cuanto que al estimar la sentencia íntegramente -«in totum»- la demanda, quedan resueltas, de modo positivo, todas las pretensiones actuadas en el proceso, dado que el órgano enjuiciador «a quo», en modo alguno, entró a analizar si el acuerdo adoptado en Junta de Propietarios era o no nulo, entre otras razones no solamente porque no había sido objeto de debate entre las partes, como bien apunta la recurrente, sino, además, por no ser el marco procedimental adecuado para ello, limitándose, simplemente, a determinar, a la vista de las pruebas practicadas en las actuaciones, si la obra ejecutada por el comunero demandado había quedado o no autorizada por la Comunidad de Propietarios demandante, entendiendo que no lo había sido, al no haberse constituido como tal la Junta de Propietarios, lo que no deja de ser un razonamiento integrador de la exposición argumentativa de la sentencia, y por ello procedió a estimar la pretensión actora sin que en ningún momento acordara la nulidad de acuerdo comunitario alguno.

Arrancando, y proclamando, todo lo antes expuesto; se concluye, a la vista de los artículos 7.1.2, 9, 11, 16.1 de la L.P.H., en la obligación que tienen los demandados de no utilizar los elementos comunes del inmueble sin la oportuna autorización; y sin derecho para hacerlo (toda la prueba lo indica). Luego tendrán que suprimir, a su costa, todas las obras que la demanda refiere dejando la fachada del edificio en su estado primitivo.

CUARTO.- Ante la desestimación del presente recurso de apelación, las costas causadas en la alzada deben ser impuestas al apelante, por mor del artículo 398 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil .

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