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5.- CONTENIDO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA   La compraventa produce obligaciones tanto para el vendedor como para el comprador, dentro de las obligaciones del vendedor tenemos la obligación de entregar la cosa vendida, en principio se entiende entregada la cosa vendida cuando se pone en poder y posesión del comprador .Si la venta se hace mediante escritura pública el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la cosa del contrato, esto se denomina tradición instrumental. El título será el documento y al mismo tiempo será el modo.

Fuera del caso de la tradición instrumental para los bienes muebles, entrega se podrá efectuar por la entrega de las llaves del lugar donde se encuentren almacenados o guardados, ello se denomina tradición simbólica, la entrega de las llaves supone la transmisión del derecho.

Si la cosa vendida no puede trasladarse del comprador en el instante de la venta o si este la tenía ya en su poder por algún motivo, bastará que se produzca la entrega al sólo acuerdo de los contratantes.

- La entrega respecto a los bienes incorporales, como por ejemplo la cesión de un derecho de crédito o la transmisión de un derecho real de un derecho de paso, el objeto de la venta es un objeto incorporal, en tal caso el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega, salvo que de la misma se deduzca lo contrario, sino se otorga escritura se entiende que se realiza la entrega del bien incorporal poniendo en poder del comprador el título de pertenencia, también equivale a la entrega el uso que hago de la cosa el comprador, consintiéndolo el vendedor, a esta última modalidad se le denomina, traditio de los bienes incorporales.

- Cese de la obligación del vendedor de entregar la cosa. El vendedor no tiene obligación de entregar la cosa vendida si el comprador no la ha pagado o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago, mientras no se fije plazo el vendedor no tiene no tiene obligación de entregar la cosa vendida , cosa distinta es si se fija plazo, donde si hay obligación . Aunque se fije un plazo para el pago del precio en el contrato , tampoco tiene obligación el vendedor de entregar la cosa, si tras perfeccionar el contrato se descubre que el comprador es insolvente, de éste caso se exceptúa cuando el comprador garantiza pagar el precio en el tiempo convenido.

- Obligación de conservación. Riesgos. La obligación que tiene el vendedor de conservar la cosa vendida deriva de su obligación de entrega, hasta que no se produzca la entrega responde el vendedor si la cosa se pierde o deteriora por su culpa, también responderá del caso fortuito siempre que se hubiera constituido en mora o se hubiese comprometido a entregar la cosa a dos o más personas, en los demás supuestos la pérdida o deterioro la sufre el comprador. Hay autores que discuten la postura de que por regla general el riesgo lo sufre el comprador y no el vendedor, pero el artículo 1095 C.C. establece que el comprador tiene derecho a las partes de la cosa desde que nace la obligación de entregarla, aunque no adquiere el derecho real sobre ella hasta que la misma le es entregada, por eso debe correr con el riesgo, ya que si se beneficia de las partes también debe asumir el riesgo.

- Transmisión de la propiedad de la cosa vendida. En el caso de doble venta a varios compradores, la propiedad se transferirá al primero que haya tomado posesión de ella con buena fe, si es una cosa mueble. En el supuesto de que la doble venta recaiga sobre un bien inmueble la propiedad se transmite al mismo que la haya inscrito en el registro de la propiedad, el código no contempla el requisito de la buena fe del comprador, pero el TS según el artículo 34 de la Ley Hipotecaría exige la buena fe del comprador.

En el caso que no se produzca la incorporación en el registro de la propiedad el inmueble vendido pertenecerá al comprador que primero haya tomado posesión del mismo con buena fe, y faltando esta posesión el inmueble pertenecerá al comprador que presente el título más antiguo, siempre que exista buena fe por parte del mismo.

6.- EL SANEAMIENTO. POR EVICCIÓN Y POR VICIOS OCULTOS :

ACCIÓN REDHIBITORIA Y QUANTI MINORIS.

Es otra obligación del vendedor y tiene lugar cuando se prive al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada, en tal caso el artículo 1475 C.C. impone al vendedor de reparar o responder de la evicción. Esta obligación legal tiene carácter dispositivo, ello significa que el vendedor responderá de la evicción si nada se establece en el contrato, pero cabe la posibilidad de que las partes puedan pactar el aumentar, el disminuir o incluso el suprimir esta obligación legal. En caso de haber mala fe por parte del vendedor este pacto se considerará nulo de pleno derecho.

- Saneamiento por vicios ocultos .

Es una obligación del vendedor, que está obligado el saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, bien se mueble e inmueble, siempre que estos defectos los hagan impropios para el uso al que se destine o disminuyan de tal modo ese uso que de haberlo conocido no lo habría adquirido o lo hubiera hecho a un precio inferior. Sin embargo el vendedor no será responsable de los vicios o defectos que se encuentren manifiestos a la vista, ni tampoco de aquellos que no lo están pero que si el comprador es un perito, que por su profesión u oficio, debía fácilmente reconocerlos.

El vendedor tiene una obligación legal de sanear, aunque ignorase los vicios, si se establece ese pacto de eximir y el vendedor tenía conocimiento de los vicios, el pacto será nulo. En el caso de que existan vicios ocultos en la cosa vendida, el comprador podrá optar por ejercitar entre dos acciones:

a) Acción Redhibitoria , permite al comprador desistir del contrato si se da el supuesto de vicios ocultos. Esta acción obliga a la devolución de las cosas objeto del contrato, con sus frutos y del precio con sus intereses, se trata de un desistimiento unilateral para equipararlo a la acción de rescisión.

b) Acción Cuanti Minoris. Consiste en exigir una rebaja proporcional del precio a juicio del perito, esta acción permite mediante la rebaja del precio reajustar la equivalencia de las prestaciones.

El plazo para ejercitar estas dos acciones es de seis meses desde la entrega de la cosa vendida , este plazo es de caducidad, y en caso de que la venta consista en animales o en ganado, la acción para el saneamiento de los mismos podrán ejercitarse en el plazo de 40 días desde que se entregaron.

7.- LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado en el contrato, si este no se hubiere fijado deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en el que se realice la entrega de la cosa.

En caso de que la venta se mediante escritura pública será por cuenta del comprador los gastos de la primera copia de la escritura de venta, las de la matriz los pagará el vendedor.

En lo que se refiere al importe sobre transmisiones patrimoniales, corre también a cargo del comprador, así como los gastos de inscripción en el registro de la propiedad.

El comprador tiene la facultad de suspender el pago del precio si fuese perturbado en la posesión o en el dominio de la cosa o tiene fundado temor de ser perturbado mediante acción reivindicativas o hipotecarias.

El comprador puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o garantice la devolución del precio en el caso de que el comprador sea privado de la cosa adquirida.

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