Capitalización de la renta.
El método de capitalización se basa en la idea de que el valor de una finca que produce una determinada renta al cabo del año opera del mismo modo que lo haría el dinero invertido a lo largo de un tiempo determinado a un porcentaje (tasa de capitalización) concreto para conseguir unos intereses anuales que equivaldrían a la renta neta obtenida de dicha finca. Esta idea nos viene expresada por la siguiente fórmula:
V = R / %
Donde:
- V = valor de la finca
- R = renta
- % = tasa de capitalización
Los parámetros básicos que influirán en qué variante de la anterior fórmula utilizar son los siguientes:
- Rentas netas futuras del inmueble (RN): estas se estiman a partir de las actuales, y en lo que se refiere a su aplicación al método de capitalización será importante determinar si la renta media considerada se estima constante a lo largo del tiempo, o bien variable cada cierto tiempo en función de los ciclos productivos: rotación de cosechas, edad de las plantaciones, etc.
- Horizonte o plazo temporal de valoración: es el número de años a lo largo de los cuales se considera que serán generadas estas rentas. Salvo casos concretos, el tiempo a lo largo del cual se considera que pueden ser producidas las rentas es infinito, puesto que se considera que las plantaciones agrarias son contínuamente renovadas.
- Tipo de interés anual (i): también se le llama tasa de actualización o tipo de descuento, y está fijado legalmente en un 3%.
De acuerdo con estos parámetros, las fórmulas que se aplicarán finalmente en el cálculo del valor inicial del suelo serán las siguientes:
Renta media constante a lo largo de todo el tiempo futuro (capitalización a perpetuidad):
V = RNm / i
Donde:
- RNm = renta media futura
- i = tipo de interés anual = 3%
- V = valor del inmueble
Siendo la más utilizada, esta fórmula se aplica a las fincas dedicadas a cultivos herbáceos en general, o bien cultivos leñosos de muy larga duración (olivares, bosques, etc.).
Renta media constante y plazo de tiempo determinado :
V = RNm · (1 + i)n – 1
i · (1+i)n
Donde n= número de años.
Se aplica a explotaciones limitadas a una duración determinada de n años, debido a motivos legales, agotabilidad de los recursos naturales, etc.
Rentas variables hasta un cierto año (plazo = n) y constantes a partir de ese momento :
    V = RN1 + RN2 + RN3 + ... + RNn + RN · 1
(1+i) (1+i)2 (1+i)3 (1+i)n i (1+i)n
Se utiliza en el caso de fincas dedicadas a cultivos leñosos de muy larga duración, cuando estas son valoradas durante las primeras fases de la vida de la plantación, dado que estas primeras rentas pueden llegar a ser negativas, por ejemplo. También se utiliza en el caso de determinadas plantaciones frutales, como por ejemplo de cítricos.
Rentas variables que se repiten cada ciclo productivo :
El valor de un ciclo productivo de n años será:
   Vcp = RN1 + RN2 + RN3 + ... + RNn
(1+i) (1+i)2 (1+i)3 (1+i)n
El valor del inmueble será:
V = Vcp · [ 1 + 1 + 1 + 1 + . . . ]
 (1+i)n (1+i)2n (1+i)3n
Se utiliza en el caso de fincas destinadas a cultivos leñosos de corta duración (frutales) o cultivos herbáceos plurianuales. Pueden despreciarse los sumandos de la serie a partir de n=200 años.
Gastos de transformación y puesta en funcionamiento del terreno :
Esta fórmula se utiliza en el caso de terrenos sin explotar o abandonados, que deberán ser valorados en base a una renta potencial. El resultado obtenido a partir de ésta le será restado al valor del terreno, dado que la inversión será necesaria para volver a hacer productivo el cultivo, y tendrá como consecuencia un período inicial de rentas negativas. La fórmula es la siguiente:
- [ G1 / (1 + i) + G2 / (1 + i)2 + ... + Gt / (1 + i)t ]
Que viene precedida de signo negativo porque es restada al valor del terreno, y donde:
G1,G2,...,Gt = gastos de transformación anuales, que pueden ser diferentes de un año a otro.
t = número de años a lo largo de los cuales se dan estos gastos iniciales de transformación.
Durante este primer plazo de tiempo el terreno no produce, con lo cual no habrá ingresos.
En el caso de que a continuación de dicho período inicial se considere una renta media constante, el valor unitario (pts/unidad de superfície) resultado de la capitalización de dichas rentas, se calculará a traves de la siguiente operación, que equivale al último término de la fórmula utilizada para rentas variables hasta un determinado momento y constantes a partir de este:
V = RNm · 1
i (1+i)t
Donde:
RNm = renta media futura, teórica o potencial.
T = número de año a partir del cual la renta será constante, que será igual al número de años que dure el gasto inicial de transformación del terreno.
Al resultado de estas operaciones habrá que restarles el referente a los gastos de transformación, tal como ya se ha comentado.
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