Cálculo del valor urbanístico.
El proceso de cálculo se realizará de acuerdo con los siguientes pasos:
1º: Cálculo del aprovechamiento urbanístico que corresponde al propietario. Este viene determinado por la legislación y los planes urbanísticos:
- La legislación fija el porcentaje de superfície del terreno que puede quedarse el propietario para su aprovechamiento, antes de ser el terreno urbanizado o edificado. Según la situación urbanística de cada terreno, el propietario está obligado a ceder antes de su edificación o urbanización un cierto porcentaje de su superfície, que pasa a ser de dominio público. También se establece por parte de la legislación el porcentaje de reducción del aprovechamiento que en los casos establecidos se pueda producir (el incumplimiento de los deberes urbanísticos, por ejemplo, se sanciona con la pérdida del 50% del aprovechamiento).
- Los planes urbanísticos establecen la cuantía de aprovechamiento, es decir, edificabilidad potencial referida a la superfície del terreno, (m2 de techo edificable/m2 de terreno).
Multiplicando los porcentajes de aprovechamiento que correspondan a cada caso partícular por los m2 totales de terreno obtendremos los m2 de aprovechamiento, que será el dato utilizado en el cálculo del valor del inmueble.
2º: Cuantificación económica del aprovechamiento. Consiste en la traducción en dinero de dicho aprovechamiento, constituyendo la valoración propiamente dicha. Para ello se aplica un valor básico del suelo, en pts/m2, determinado por la Administración Tributaria, o en los supuestos que define la ley, por su cálculo expreso para el caso concreto de que se trate.
3º: Corrección del valor obtenido mediante coeficientes de:
- Ponderación del uso y tipología de la edificación, que se aplican cuando las características del aprovechamiento del terreno no coinciden con las que presupone el valor básico del suelo marcado por la Administración.
- Situación, referida esta a la localización del terreno y a sus características físicas.
4 º: En algunos casos puede ser necesario añadir o deducir del valor úrbanistico los costes de urbanización.
En síntesis, el valor urbanístico se determinará, según estos cuatro pasos, por medio de las siguientes operaciones básicas:
Valor del inmueble = (Aprovechamiento del propietario · valor básico · coeficientes) ? gastos y costes
Pts = ( m2 totales de techo (*) · Pts/m2 techo edificable · coef ) ???????? pts
(*) Son m2 totales de techo a que tiene derecho el propietario lo que se multiplica por el valor básico del suelo en el momento de valorarlo, y no los de suelo.
En los puntos siguientes se desarrollará la forma de obtener cada uno de los términos utilizados en estas operaciones.
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