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DOÑA --------------------------, con DNI. Nº ----------------------, con domicilio en Calle Los Espinos, número ----------, del término municipal de ----------------------------, en cuanto a la propuesta del Exp: nº -------------------:

Impuesto: Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

NIF: --------------------------

En contestación a la Propuesta de Valoración y de Liquidación provisional, en base al Art. 123.3 de Ley General Tributaria y 22 Ley de Derechos y Garantía del Contribuyente, a través de este escrito y con el debido respeto en estrictos términos de aclarar los hechos presento las siguientes:

ALEGACIONES

 

PRIMERO.- Que se ha procedió a valorar los 279 metros cuadrados como suelo urbano en su totalidad, cuando la realidad ES QUE PARTE DEL SURELO ES URBANO Y PARTE ES RUSTICO, en concreto el suelo urbano es de 110 metros cuadrados y los restantes 169 metros cuadrados son rústicos, se aporta plano de ordenación urbanística del Ayuntamiento de La -----.-----------------s como documento numero uno y plano catastral como documento numero dos. Que se ha solicitado certificado de superficie urbana al ayuntamiento, se aporta solicitud como documento numero tres , estando pendiente que en un plazo de dos semanas los técnicos del ayuntamiento procedan a medir y emitir certificado, por lo que desde este momento, se solicita ampliación del plazo para poder efectuar alegaciones una vez recibido dicho certificado.

Por esta parte no se esta conforme con la estimación de valor de suelo urbano establecida para el terreno en cuestión situado en ---------------------s, ha de tenerse su valor de mercado

Para fijar el valor catastral se toma como referencia el valor de mercado. Sin embargo se precisa aproximar aquél a éste lo que se consigue realizando unos estudios de mercado que tienen por objeto la investigación y recopilación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano a los efectos de establecer, en la Ponencia de Valores, los distintos valores de suelo y de la construcción para la posterior valoración de cada uno de los inmuebles inscritos en el Catastro.

SEGUNDO.- Que entrando en el fondo de la valoración llevada a cabo por la administración, ha de tenerse en cuenta que se ha basado en un valor catastral de un solar que no tiene las mismas características que la finca objeto de este expediente, a saber, la que se ha escogido como referencia tiene frontis con una vía publica, en cambio el terreno objeto de este expediente no tiene salida a ninguna calle o vía publica por lo que su valor ha de ser inferior, ya que su aprovechamiento urbanístico también los es, se ha de tener en cuenta, las siguientes circunstancias que no fueron tomadas en consideración en el informe de valoración;

A ) En cuanto a la clase de suelo , se ha de considerar suelo urbano los terrenos que dispongan de acceso rodado y de servicios urbanísticos, en el suelo escogido como referencia dispone de acceso rodado, de alumbrado, de alcantarillado, acceso líneas eléctricas, líneas telefónicas, en cambio el solar objeto de este expediente no dispone de acceso rodado, no dispone de alcantarillado, no dispone de aceras, ni de alumbrado, ni acceso a líneas eléctricas y de comunicaciones, por lo que es evidente que no se puede usar como referencia el valor de un solar con características totalmente diferentes al terreno objeto de este expediente.

En definitiva se ha de valorar como un terreno sin vías de acceso asfaltadas, sin aceras, sin iluminación publica, sin alcantarillado, sin sistemas de comunicación bajo tierra, y sin sistemas de conducción de electricidad a pie de solar, asimismo en su valoración de mercado se ha de tener en cuenta que no dispone de parques y jardines en sus inmediaciones, ni transportes públicos, ni tiendas y comercios, etc., se aportan fotografía aérea como documento número cuatro.

Estamos ante un suelo con limitaciones en cuanto a usos, y que carece de todos los servicios como para ser considerado solar en cuanto a toda su extensión.

Por tanto su valor de metro cuadrado no podrá ser comparado con otras parcelas con uso residencial que ostentan mayor valor por sus condiciones.

Los Valores de Mercado o de Tasación que se deben usar para la obtención de un valor deben ser a través del resultado del análisis del mercado real existente en el entorno inmediato, lo que en este caso no se ha efectuado, se esta pendiente de recabar los servicios de perito tasador, para efectuar una valoración de la parcela, por lo que una vez se disponga del mismo será aportado al procedimiento, solicitándose desde este momento la ampliación del plazo para aportar dicha tasación.

Por otra parte se ha de tener en cuenta la línea de prudencia valorativa que la normativa establece, especialmente a la hora de usar los valores de los testigos o comparables, indicándose que se debían usar los menores de los encontrados en el mercado en el entorno inmediato, y en este caso se ha usado el valor catastral de un solar con diferentes características al que es objeto de este expediente.

B) Asimismo en la valoración no ha sido tenido en cuenta los datos físicos concretos , y por ello deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos:

- Situación del terreno dentro del municipio; Se encuentra a 4 kilómetros del casco urbano.

- Comunicaciones, nivel de urbanización y servicios urbanos de la zona donde se encuentra; se encuentra en una zona sin servicios de transporte público, asimismo el servicio de taxis no accede a la zona. Asimismo en cuanto al nivel de urbanización es prácticamente inexistente al tratarse de construcciones aisladas en zona rustica, estando el solar rodeado de plantaciones, invernaderos y fincas rusticas, sin servicio de alcantarillado, sin servicio de iluminación publica, además no existe ningún tipo de tienda o comercio en la zona, ni parques o jardines, ni instalaciones deportivas, etc., en definitiva, ningún servicio de ninguna clase.

- Características generales del entorno, el terreno se encuentra en una zona rustica de uso agrícola.

TERCERO.- Existen una serie de condiciones adicionales que no se han tenido en cuenta a la hora de determinar el Valor. En el caso de que no se pueda cumplir con esta condición el Valor se deberá ajustar a la baja como elemento de prudencia valorativa.

El suelo se valora teniendo en cuenta las circunstancias urbanísticas que le afecten respecto a su clasificación y calificación. Al valor de suelo así establecido, se aplica al aprovechamiento permitido por el planeamiento urbanístico municipal, en este caso dicho aprovechamiento es parcial por ser parte del mismo rustico según el planeamiento municipal, por lo que el valor del suelo seria un valor aproximado de ---- euros el metro cuadrado de suelo rustico, lo que para los----- metros cuadrados rústicos seria un valor aproximado del suelo de ----- euros, y en cuanto al valor del metro cuadrado de la parte urbana del solar se estima en 80 euros, por lo que la parte urbana tendrá un valor de ------ euros, por lo que el valor TOTAL DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTE EXPEDIENTE ES DE ------- EUROS.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

LEY 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales. (B.O.E. núm. 313, de 30 de diciembre) y leyes anuales de Presupuestos Generales del Estado y de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.

REAL DECRETO 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. (B.O.E. núm. 174, de 22 de julio).

ORDEN de 14 de octubre de 1998 sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de Ponencias de valores. (B.O.E. núm. 251, de 20 de octubre).

LEY 53/1997, de 27 de noviembre, por la que se modifica parcialmente la Ley 39/1998, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, y se establece una reducción en la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

REAL DECRETO 1485/1994, de 1 de julio, por el que se aprueban las normas que han de regir para el acceso y distribución pública de información catastral cartográfica y alfanumérica de la Dirección General del Catastro, de la Secretaría de Estado de Hacienda.

REAL DECRETO 208/1996, de 9 de febrero, por el que se regulan los Servicios de Información Administrativa y atención al Ciudadano en materia de Catastro.

Normas reguladoras del procedimiento de valoración por valor de coste.

Norma 1: componentes analíticos del valor.

De forma análoga al procedimiento establecido en la legislación sobre valoración catastral (R.D. 1020/1993, de 25 de junio) y en la legislación en materia de valoraciones hipotecarias (Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo), se considera el valor de un inmueble atendiendo a sus elementos analíticos (o de coste) fundamentales: suelo, construcción y gastos/beneficios de promoción.

Norma 2: suelo.

Se contemplan tres formas de valorar el suelo, tanto edificado como vacío, según los componentes económicos del valor que sean tomados como base para la valoración:

A) Suelo con componentes de mercado urbanísticos: suelo en el que, por su clase y calificación urbanística reconocida en el planeamiento urbanístico de aplicación, en su mercado se atiende principalmente a los aprovechamientos urbanísticos. El valor que resulta será directamente proporcional a las edificabilidades permitidas por el planeamiento o realmente materializadas e inversamente proporcional a los gastos que se le impongan como contraprestación a la edificación. El valor será el resultado de aplicar los rendimientos económicos (valores de repercusión) que el mercado confiere a los parámetros urbanísticos establecidos en el planeamiento. Los valores de repercusión se obtendrán previa división del territorio de aplicación en zonas de similar apetencia inmobiliaria y, aplicando el método residual (obteniendo residualmente el valor de repercusión del suelo a partir de valores de venta conocidos) a los valores contenidos en los estudios de mercado disponibles se obtendrá el valor promedio en cada zona para los usos más comunes (vivienda, comercial...). Estos valores zonales, así como su proceso de cálculo, serán accesibles a los administrados y podrán ser

Actualizados mediante el análisis de estudios de mercados nuevos o complementarios o bien mediante actualizaciones mediante los índices de variación de precios publicados por las distintas administraciones públicas o por instituciones especializadas. Se podrán establecer índices más particulares que recojan diferencias de valor intrazonales, esto es, diferencias por calle o tramo de calle, índices que podrán proceder de ponencias catastrales que los incluyan o ser fijados mediante análisis propios.

Para aquellas zonas y usos en los que en la fijación de los precios de mercado no se atienda de manera cuantitativamente proporcional a los parámetros de edificabilidad establecidos en el planeamiento urbanístico sino que la apetencia de la demanda contemple más los componentes cualitativos (localización geográfica, orientación, pendiente, vistas, etc.), manteniéndose la edificabilidad real por debajo de la permitida, podrá sustituirse el cálculo residual por la elaboración de tablas de valores de suelo unitarios que reflejan su variabilidad cualitativa: usos industriales, dotaciones privadas, vivienda en núcleos rurales y otros similares situados en zonas de bajo grado de consolidación urbanística.

B) Suelo con componentes de mercado rústico-pecuarias o energético-industriales (plantas de explotación energética): suelo en el que su mercado atiende de manera preferente a rendimientos procedentes del sector primario o del energético-industrial. Este tipo de suelo refleja en su valor un importante componente situacional: cercanía a vías de transporte, a núcleos de población, a zonas de costa, etc. El valor unitario en este tipo de suelo se considerará compuesto de un valor de partida asignado a cada unidad territorial (ayuntamiento o comarca) que representa el valor de una finca rústica con unas características agropecuarias básicas, es decir, a las de menor productividad que, en general, y dependiendo del grado de urbanización o explotación territorial del ayuntamiento, serán un destino agrológico a monte bajo ubicada en una parroquia o lugar de poco valor estratégico y con acceso por un camino de servidumbre. A este valor unitario se le aplicarán, según el caso concreto, tres factores correctores en función de las tres variables que, como se ha visto, de forma más firme determinan la variabilidad de valor: el cultivo o destino agrológico real o potencial, la localización geográfica o valor relativo de la parroquia/lugar respecto del conjunto y el tipo de vía de acceso que posee la finca. Los componentes del valor unitario mencionados, el valor de partida y los tres coeficientes correctores por cultivo, parroquia y acceso, serán parametrizados y accesibles a los interesados.

C) Suelo con carencias o limitaciones de mercado: suelo destinado a viales o zonas comunes de cesión gratuita sin derecho a aprovechamiento urbanístico, a usos dotacionales públicos, suelos rústicos con protección normativa o presencia de infraestructuras cuando ésta impida su explotación o cuando se den situaciones equivalentes. Podrá asignárseles valor nulo (tratándose de una cesión sin derechos o compensaciones), un valor correspondiente a una edificabilidad simbólica (entre 0 y 0,2 m2/m2) o un valor unitario correspondiente al cultivo rústico más próximo o similar, o incluso valor negativo tratándose de una cesión gravosa sin compensación.

Por todo ello SOLICITO:

Se admita este escrito de alegaciones y se declare nulo de pleno derecho la Propuesta de Valoración y Liquidación Provisional de la Oficina Liquidadora de --------------------, estimándose como valor aproximado de --- euros el metro cuadrado de suelo rustico, lo que para los ----- metros cuadrados rústicos seria un valor aproximado del suelo de------ euros, y en cuanto al valor del metro cuadrado de la parte urbana del solar se estima en 80 euros, por lo que la parte urbana tendrá un valor de------ euros, por lo que el valor TOTAL DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTE EXPEDIENTE ES DE ------ EUROS, todo ello sea dicho con sumo respeto reservándose por esta parte el derecho a pericial contradictoria según el resultado en la estimación de las alegaciones y SOLICITANDO LA AMPLIACION DEL PLAZO PARA LA APORTACION DE CERTIFICADO DEL AYUNTAMIENTO E INFORME DE TASACION.

En -------------------- de --------a --- de --------------- de 20--.

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