Arrendamientos urbanos. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

PRIMERO.- Por la Procuradora Doña-----------, en nombre y representación de Don--------., se presentó demanda contra Doña.------------., en cuyo suplico interesaba de modo subsidiario, en primer lugar declarar resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio, sito en calle XXX núm. 2 de esta ciudad, por haber finalizado el plazo de vigencia del citado contrato , subsidiariamente que se declarase resuelto con fecha 15 de enero de 2.---------, y para el caso de no admitirse las peticiones anteriores se declarase la fecha de conclusión de contrato y el importe de la renta. Los demandados se opusieron a la demanda, dictándose Sentencia que estimando la petición del actor declaró que el contrato se había resuelto el día 15 de diciembre de 1.999, interponiendo recurso de apelación los demandados.

SEGUNDO.- La cuestión discutida por las partes en la presente litis se ha de limitar esencialmente a si el contrato de arrendamiento formalizado entre el anterior propietario del inmueble y los demandados tiene duración determinada, desde luego a tenor de la estipulación primera del contrato habría de concluirse que su duración es indefinida, lo cual supone ir en contra de la propia definición que la doctrina ha dado del contrato de arrendamiento, al considerarlo aquel por el cual una de las partes se compromete, mediante un precio que la otra se obliga a pagarle, a procurar a esta el uso o goce temporal de una cosa (locatio rerum), es decir, se establece la temporalidad como elemento característico y esencial del arrendamiento, así se deduce tanto del articulo 9 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , como de los artículos 1577 y 1581 del Código Civil , que establece mecanismos para cuando las partes no han pactado expresamente la duración del contrato , y sin que se pueda olvidar lo dispuesto en el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que al determinar las circunstancias que se harán constar en el contrato , como elementos esenciales, además de la identificación de los contratantes , la finca arrendada, la renta, exige que se consigne la duración que se pacte, criterio que ampliamente ha recogido la jurisprudencia, entre otras la de 16-5-46, 21-5-58, 20-2-60, esta última nos dice que el arrendamiento en el orden jurídico es de duración temporal, de suerte que el uso que se cede ha de tener una limitación en cuanto al tiempo, porque de hacerse indefinidamente se cambiaría el contrato por otra institución que jurídicamente se adaptara al régimen del goce o disfrute perpetuo, en idéntico sentido la de 20-9-96 nos dice: "Pues bien, partiendo de la antedicha premisa, la duración del contrato en cuestión, ha de ser por tiempo determinado, e incluso cuando dicha concreción no exista plasmada en el contrato , como ocurre en el presente caso, el artículo 1.581 del Código Civil establece la norma consistente en determinar que si se fija un alquiler anual, como así también sucede en la presente cuestión, el arrendamiento se entenderá hecho por años, y así lo dicen, también, las sentencias de esta Sala de 26 de octubre de 1.918 y 2 de julio de 1.964".

TERCERO.- Por todo ello ha de afirmarse que el contrato formalizado entre las partes tiene una duración determinada, y este es un hecho admitido por ambas partes, basta la lectura del escrito de interposición del presente recurso de formalización para considerar que es un hecho que admiten la demandada, de modo que su disconformidad con la sentencia recurrida es básicamente en cuanto a la fecha que se fija de la resolución contractual, es decir, el 15 de enero de 1.999. Es correcta la acertada interpretación que realiza el Juez a quo sobre la normativa aplicable, el articulo 4-3° de la Ley de Arrendamientos Urbanos expresamente establece que para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como el presente que se trata de local de negocio, se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Titulo III de la citada ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil , dado que las partes nada han pactado sobre dicha cuestión, y no es de aplicación el citado titulo a la cuestión, ha de aplicarse el Código Civil , que en su artículo 1581 establece que para los contratos cuya renta se haya fijado por años, la duración ha de considerarse anual, y de conformidad con lo establecido en el articulo 1566 se entiende que hay tácita reconducción si el arrendatario continua disfrutando de la cosa arrendada quince días después de la terminación del contrato con el consentimiento del arrendador. En el presente supuesto, y teniendo en cuenta dichas normas el contrato finalizó el día 15 de enero de 1.996, produciéndose tácitas reconducciones, en el citado día y mes de cada año, al no mostrar oposición el arrendador, y en dicha situación continuará mientras no se oponga este, mediante el oportuno requerimiento, que necesariamente ha de ser expreso y en el que no quede la menor duda sobre la voluntad del arrendador. Dicho requerimiento teniendo en cuenta la prueba practicada en autos, en absoluto se puede considerar que ha tenido lugar, ya que el requerimiento notarial que se aportó con la demanda, folios 18 a 28, ambos inclusive, no puede considerarse que se trate de dicho requerimiento, porque mediante el mismo lo que le comunica es la nueva titularidad en el inmueble, el lugar donde ha de abonar las rentas del mes de marzo de 1.998 y siguientes, el alegar que no se establece plazo de duración en el contrato , y por tanto que ha de considerarse nulo y que abone determinadas cantidades de gastos de comunidad, dichas manifestaciones realizada por la parte actora, y por tanto por la arrendadora, no pueden considerarse como indicador de una voluntad unívoca, en el sentido de considerar que ha transcurrido el plazo de duración del contrato , es decir, el requerimiento necesariamente ha de ser revelador de la falta de aquiescencia por parte del arrendador a la continuidad del arrendamiento. Tampoco se puede considerar que dicho requerimiento se realiza con la presentación de la demanda que dio lugar a los autos 583/98 del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de esta ciudad, dado que en este se interesaba la resolución contractual por el impago de determinados gastos de la comunidad, no por expirar el plazo de duración del contrato , por tanto dicha voluntad no se expresa, de modo que no puede considerarse que el contrato haya finalizado el día 15 de enero de 1.999, por el contrario si ha de considerarse que el contrato expira el día 15 de enero de 2.000, ya que la demanda que encabeza los presentes autos es clara y precisa sobre la voluntad del actor de que no se produzca tácita reconducción del contrato , y ésta tiene fecha de 11 de mayo de 1.999, muy anterior a la fecha de terminación de la ultima tácita reconducción, no se puede olvidar que el Código Civil no establece el medio a través del cual se articule dicho requerimiento, solo exige que dicha voluntad sea expresada con claridad y llegue a pleno conocimiento del arrendatario, y obviamente ello ocurre con la demanda y la correlativa contestación.

CUARTO- En consecuencia ha de estimarse parcialmente el recurso de apelación y declarar que el contrato de arrendamiento entre las partes ha de considerarse que finaliza el día 15 de enero de 2.000, sin pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

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