AL
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO DOS DE
Doña Santana
Procuradora de los Tribunales, en nombre y
representación de Don z Medina, con domicilio en
la calle Paseo de Las Palmeras 33,, según
acreditare mediante comparecencia apud-acta, en el
Procedimiento Juicio Verbal n. 144/2017,
comparezco ante el Juzgado y como mejor proceda en
Derecho, bajo la dirección técnica de Dona
Hernández, Abogado del Iltre. Colegio de Las 4,
con despacho profesional en C/ Real n 24 de 9, y
DIGO:
Que por la presente, y
siguiendo las expresas instrucciones de mi
representado, y evacuando el traslado conferido,
formulo CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, interpuesta por
Don Carmelo Ortiz Pérez, en representación de Don
a Hernandez, según los hechos y fundamentos de
derecho que a continuación se expondrán;
HECHOS
Primero.-. Cierto lo
relatado en el hecho primero.
Segundo.- Cierto lo
relatado en el hecho segundo.
Tercero.- En cuanto a la
demora del pago de la renta, se debió a que
el arrendatario tuvo que realizar obras de
reparación urgentes y necesarias en la vivienda,
las cuales fueron comunicadas al propietario, el
cual manifestó que las realizara y las pagara mi
representado y que posteriormente se las abonaría.
Una vez terminadas las obras el propietario se
negó a pagar las mismas a mi representado. Por lo
que mi representado le manifestó que se
compensarían con la renta hasta cubrir el coste de
las obras realizadas.
Cuarto.- En cuanto a la
deuda pendiente unicamente quedaría por abonar una
mensualidad, puesto que como manifiesta el
demandante tiene en su poder la fianza de un mes
por que solo quedaría pendiente de abonar 350
euros de renta.
En cuanto a la cantidad
reclamada de gastos de suministros de
electricidad, agua y basura, el total consumido
según las facturas aportadas con la demanda
es de 1155,89 euros durante todo el periodo
de alquiler, a dicha cantidad habría que detraer
50 euros mensuales, que es la cantidad que asume
el propietario, por lo que habría que descontar
dos años y un mes, 25 meses, a razón de 50 euros
mensuales, asciende a 1250 euros la cantidad a
asumir por el propietario, por lo que por esta
parte no se reconoce adeudar por dicho concepto
cantidad alguna, al no haber superado el consumo
de 50 euros mensuales establecido en el contrato.
Quinto.- En cuanto a los requerimientos, en ese
momento se le indico al propietario la posibilidad
de compensar, las cantidades adeudadas con el
coste de las obras necesarias realizadas.
Sexto.- Incierta la cantidad manifestada por el
demandante como adeudada, tal y como ponemos de
manifiesto, el demandante no descuenta de forma
correcta los 50 euros mensuales de suministro que
asume el propietario, por lo que existe
pluspetición, reconociéndose únicamente 350 euros
de la renta del mes de marzo de 2017.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.- De conformidad
con lo alegado de contrario.
Segundo.- En cuanto al fondo del asunto, han
Tercero.- Conforme con lo
alegado de contrario.
Cuarto.- Conforme con lo
alegado de contrario.
Quinto.- Conforme con lo
alegado de contrario.
Sexto.- Disconforme con lo
alegado de contrario, la cuantía del procedimiento
es de 350 euros.
Séptimo.- Respecto a las
costas, deben imponerse a la parte actora dada su
temeridad y mala, al reclamar cantidades que no se
adeudan, de acuerdo con lo previsto en el artículo
394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En su
virtud,
SUPLICO AL JUZGADO: Que
teniéndome por personado en tiempo y forma y por
presentado este escrito con los documentos que se
acompañan y sus copias, se tenga por contestada la
demanda, y previos los trámites legales en su día
se dicte sentencia en la que se reconozca que mi
representado adeuda únicamente 350 euros de una
mensualidad, absolviendo a esta parte del resto de
las pretensiones de la demanda, imponiendo al
demandado las costas del juicio.
Es de Justicia En a a 25 de
Julio de 2017
DEMANDA RECONVENCIONAL
Que
en la representación mencionada en el
encabezamiento de este escrito y evacuando el
traslado conferido, formulo RECONVENCION y
siguiendo las expresas instrucciones de mi
representada, formulo demanda reconvencional
de JUICIO VERBAL contra Don J Hernandez,
aportando certificación de entrega de copias a la
otra parte.
La
demanda reconvencional se basa en los siguientes,
HECHOS
PRIMERO.- Que con fecha de 18 de febrero de 2015
el demandado y mi representado suscribieron un
contrato de alquiler sobre la vivienda sita en L,
calle Bentejui 7, , según se acredita con el
documento aportado como numero 3 de la demanda de
contrario.
SEGUNDO.- Que a finales del
mes de Diciembre 2016 se averió el bajante de la
bañera, lo que imposibilitaba hacer uso de la
ducha o bañera.
Dicho hecho se puso de
forma inmediata en conocimiento del propietario,
dada la evidente necesidad de toda persona
de llevar a cabo la ducha y aseo personal, siendo
una necesidad imperiosa y que no admite demora por
los problemas de salud que podría conllevar.
Que
se acordó de forma verbal con el propietario que
por mi representado se procediese a la reparación
de la avería del bajante y de la bañera y pago de
la misma por mi representado y posteriormente se
lo abonaría el propietario. Se aporta burofax como
documento numero uno y factura como documento
numero dos.
Asimismo se le indico la
existencia de humedades y que las arreglase sin
que lo hubiese arreglado el propietario en ningún
momento, se aportan fotografías como documento
numero tres.
Mi representado estaba
legitimado como arrendatario, en casos de urgencia
a llevar a efecto las reparaciones urgentes, de lo
cual dio cuenta de inmediato al arrendador,
amparándose en el art. 21.3 LAU. Ante lo cual el
demandado autorizo la obra y asumió que abonaría
el coste de la misma. La cuestión aquí es que al
tratarse de obras de reforma urgentes no exigiría
nada más que la mera comunicación sin exigirse que
lo autorizara.
Debe considerarse la
reparación de la bañera o ducha no como gastos que
no generan mejora, sino que son inversiones
imprescindibles destinadas a mantener o reparar la
vivienda a fin de que cumpla su utilidad,
evitándose con ello su deterioro, pérdida o
destrucción. (entre otras, SAP Vizcaya de 31 de
mayo de 2000 )
Estamos ante una obra de
aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no
aumentan el valor ni la productividad de la cosa
arrendada, incluyendo, entre otras muchas, las
consistentes en arreglo, renovación o sustitución
parcial de alguno de los elementos componentes de
las instalaciones de conducción de agua y desagüe
(STS 30-1-1970), e incluso, no sólo las
reparaciones sino también las sustitución, si
fuera preciso por su vetustez o riesgo, de las
instalaciones de servicios de suministros de
fluidos o energía como agua, luz, gas…etc (SAP
Toledo 26-10-2000). A mayor abundamiento, también
han sido catalogadas por la jurisprudencia como
obras necesarias la reparación de tuberías y fugas
de agua, la reparación de goteras, humedades, de
una bañera hidromasaje; las consistentes en el
arreglo, renovación o sustitución parcial de
alguno de los elementos componentes de
instalaciones de conducción de agua y desagüe, la
de corrección y adaptación de la instalación de
agua caliente y calefacción, etc. (SAP Sevilla de
16 de noviembre de 1999, SAP Asturias de 15 de
septiembre de 2000, SAP Barcelona de 27 de febrero
de 2008.)
La reparación efectuada
cumple os requisitos que suelen atribuirse a las
obras urgentes, son las siguientes: que sean obras
necesarias, que tengan cierta importancia, que el
daño o la incomodidad no sean imputables al
arrendatario, que la urgencia sea verdadera y
objetiva, o que el daño o la incomodidad puedan
ser tanto del interior como del exterior de la
vivienda. En este caso, previa comunicación al
arrendador, el arrendatario “podrá” – no es un
deber sino una opción – realizar las reparaciones
que sean urgentes para evitar un daño inminente o
una incomodidad grave, y exigir de inmediato su
importe al arrendador.
Esta obra, entra dentro del
concepto de la necesaria "habitabilidad" del
inmueble. En definitiva, vemos que corresponde
indicar que el arrendador viene obligado no sólo a
entregar la cosa en estado de servir al uso de su
destino, durante todo el tiempo de vigencia del
contrato, en esa situación; de ahí la obligación
del artículo 1554.2º del Código Civil de verificar
las obras para su conservación durante el
desarrollo del arriendo, lo que se entiende como
que esta obligación devendrá desde el instante en
que el arrendatario le haga saber al arrendador la
existencia de deficiencias que hagan precisa una
obra de reforma
Mi representado podía
realizar las obras que sean urgentes para evitar
un daño inminente o una incomodidad grave, y
exigir de inmediato su importe al arrendador, en
este caso el daño inminente podría ser la
inundación de la casa por obstrucción del desagüe,
así como daños a las viviendas adyacentes por el
riesgo del agua.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.- Las partes están capacitadas para
entablar la presente relación jurídico-procesal,
conforme a los artículos 6 y siguientes de la LEC.
Segundo.- La representación del actor y la
postulación a la presente demanda es la procedente
conforme al artículo 23 y siguientes de la LEC.
Tercero.- En cuanto a la competencia del Juzgado
al que me dirijo, el artículo 45 y 52 de la LEC.
Cuarto.- La legitimación corresponde a mi
poderdante activamente como arrendatario de la
finca, y el demandado está legitimado pasivamente
arrendador.
Quinto.- Respecto al
procedimiento a seguir corresponde al Juicio
Verbal por así disponerlo el artículo 406 de la
citada LEC
En cuanto a la cuantía del
procedimiento ha es de 444,05 euros.
Sexto.- En cuanto al fondo del asunto
A) Reparaciones
necesarias: Se pueden definir como gastos que no
generan mejora, sino que son inversiones
imprescindibles destinadas a mantener o reparar la
vivienda a fin de que cumpla su utilidad,
evitándose con ello su deterioro, pérdida o
destrucción. (entre otras, SAP Vizcaya de 31 de
mayo de 2000 )
La
doctrina jurisprudencial ha venido considerando
(SAP Barcelona 13-9- 2001) que son reparaciones
necesarias la que por su naturaleza son
indispensables para mantener la vivienda en uso, y
las impuestas por la autoridad competente,
entendiendo (SAP Cantabria 12-6-96) que dicha
obligación alcanza a cuantas sean precisas para
lograr tal finalidad con sujeción al destino
pactado en el contrato de arrendamiento, ya
proceda su necesidad del mero transcurso del
tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su
utilización correcta conforme a lo estipulado o,
en definitiva provengan de suceso con las notas
del caso fortuito o de la fuerza mayor) o, como
dice la SAP Salamanca 9-3-1999, se incluyen tanto
las obras encaminadas a la restauración de los
deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda
como a la conservación de los mismos, es decir,
aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no
aumentan el valor ni la productividad de la cosa
arrendada, incluyendo, entre otras muchas, las
consistentes en arreglo, renovación o sustitución
parcial de alguno de los elementos componentes de
las instalaciones de conducción de agua y desagüe
(STS 30-1-1970), las de corrección y adaptación de
la instalación de agua caliente y calefacción (STS
4-12-1992) y las reparaciones para mantener la
instalación de calefacción en perfecto
funcionamiento (SAP Valladolid 10-4-1984) e
incluso, no sólo las reparaciones sino también las
sustitución, si fuera preciso por su vetustez o
riesgo, de las instalaciones de servicios de
suministros de fluidos o energía como agua, luz,
gas…etc (SAP Toledo 26-10-2000). A mayor
abundamiento, también han sido catalogadas por la
jurisprudencia como obras necesarias la reparación
de tuberías y fugas de agua, la reparación de
goteras, grifos, azulejos, radiadores,
calentadores, humedades, de una bañera
hidromasaje; las consistentes en el arreglo,
renovación o sustitución parcial de alguno de los
elementos componentes de instalaciones de
conducción de agua y desagüe, la de corrección y
adaptación de la instalación de agua caliente y
calefacción, etc. (SAP Sevilla de 16 de noviembre
de 1999, SAP Asturias de 15 de septiembre de 2000,
SAP Barcelona de 27 de febrero de 2008.)
La
obligación de realizar las obras de reparación
necesarias de la vivienda corresponde al
arrendador, excepto en los supuestos contemplados
en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, 28
y 21.4 de la LAU 1994.
B) Reparaciones urgentes. Los requisitos que
suelen atribuirse a esta clase de obras son las
siguientes: que sean obras necesarias, que tengan
cierta importancia, que el daño o la incomodidad
no sean imputables al arrendatario, que la
urgencia sea verdadera y objetiva, o que el daño o
la incomodidad puedan ser tanto del interior como
del exterior de la vivienda o afectar a los
elementos comunes del edificio. En este caso,
previa comunicación al arrendador, el arrendatario
“podrá” – no es un deber sino una opción –
realizar las reparaciones que sean urgentes para
evitar un daño inminente o una incomodidad grave,
y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Pero como señala el precepto, es necesaria la
comunicación previa al arrendador de tales
reparaciones, pues en caso contrario no se
reconocerá un derecho de reembolso al arrendatario
(SAP Navarra de 30 de marzo de 2004).
Esta
obligación del arrendador encuentra su marco legal
en el art. 21 LAU que lleva por rúbrica
conservación de la vivienda y en el art. 1554.2
CC. En el primero, la LAU señala claramente esta
obligación cuyo incumplimiento determina que
podría el arrendatario ejercitar acciones
judiciales para obligar al arrendador en virtud de
sentencia a condena de hacer a que el arrendador
ejecute las obras si el arrendatario logra
convencer al juez de la necesidad de estas obras y
que las que le está solicitando el inquilino no
son superfluas o de mejora, sino que entran dentro
del concepto de la necesaria "habitabilidad" del
inmueble. Nótese que más tarde comprobaremos que
las de mejora son simplemente voluntarias del
arrendador, aunque deben ser aceptadas y
consentidas por el arrendatario.
En definitiva, vemos que
corresponde indicar que el arrendador viene
obligado no sólo a entregar la cosa en estado de
servir al uso de su destino, durante todo el
tiempo de vigencia del contrato, en esa situación;
de ahí la obligación del artículo 1554.2º del
Código Civil de verificar las obras para su
conservación durante el desarrollo del arriendo,
lo que se entiende como que esta obligación
devendrá desde el instante en que el arrendatario
le haga saber al arrendador la existencia de
deficiencias que hagan precisa una obra de
reforma; en efecto, las reparaciones han de ser
las precisas para la conservación de la cosa, sin
que esta obligación se extienda a las obras de
mero lujo o recreo, ni aquéllas que vayan
dirigidas a que la cosa sirva para un uso distinto
de lo pactado.
En todo momento, y previa
comunicación al arrendador, podrá realizar las que
sean urgentes para evitar un daño inminente o una
incomodidad grave, y exigir de inmediato su
importe al arrendador.
Séptimo.- El artículo 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil que regula las costas que
deberán ser impuestas a la demandada.
En su virtud,
SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado
este escrito, y copia y documentos que se
acompañan, se tenga por formulada DEMANDA
RECONVENCIONAL, y tras el recibimiento a prueba
que desde ahora se solicita, se sirva estimarla,
se sirva dictar, en su día, sentencia en la que se
declare que la reparacion de la bañera y del
bajante era una obra urgente y necesaria y que fue
comunicada al arrendador reparandose con su
consentimiento y que debe abonar al demandante
444,05 euros, con expresa condena en costas.
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