Contrato de compraventa usufructo vitalicio.

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento de 4.10.1982 sobre el local sito en el Paseo DIRECCION000 , NUM002 , NUM000 , NUM001 de----------------------, suscrito entre Dª Fátima (demandada) y D.ª María Cristina , por carecer de causa y haberse celebrado en fraude y abuso de derecho, y se requiera a la demandada a dejar el inmueble libre a disposición del actor D. Pedro Jesús . A instancia de la demandada, se acordó notificar a Dª María Cristina la pendencia del proceso y su emplazamiento para contestar a la demanda, al amparo del art. 14 LEC (intervención provocada); tras su emplazamiento, la misma compareció y se allanó a las pretensiones del actor. Por la demandada: a) se opuso al referido allanamiento, al considerarlo nulo, por falta de consentimiento (tiene 92 años y su voluntad ha sido captada por el actor, en prueba de ello aporta escritura de poder a favor del actor f. 160 y ss, de la que deriva que la representación procesal de Dª María Cristina para el allanamiento ha sido conferida por el actor en virtud del referido poder). b) se opuso a las pretensiones del actor, aludiendo a su vez a la (1) nulidad del contrato de compraventa del usufructo vitalicio (al adquirirlo, el actor conoció la existencia del arrendamiento); y, de no aceptarse la intervención provocada, (2) falta de legitimación activa, al no ser parte en el contrato de arrendamiento, (3) respecto del que la mayoría de veces se pagaba la renta en efectivo metálico ( recibos obrantes a los f. 150 y ss) o a través de cheque (f. 146 y ss), y (4) desde 1966 a 2003 la demandada estuvo viviendo con su madre en el inmueble (f. 159). La sentencia de instancia, tras rechazar la falta de legitimación del actor (es usufructuario de la finca), estima íntegramente la demanda, con imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza la demandada por (1) infracción de normas o garantías procesales, por inaplicación de lo dispuesto en el art. 218 LEC en relación con los arts. 24.1 y 120.3 CE y 248.3 LOPJ (en definitiva, error o falta de valoración de la prueba efectivamente practicada sobre la personalidad del actor, sobre la capacidad de su madre - en relación con la nulidad de la venta del usufructo vitalicio , al constar el la misma que el local se hallaba "libre de arrendatarios", y del posterior allanamiento - y falta de motivación), al considerar que el contrato "existe", y que no se ha acreditado la falsedad ni la inexistencia de la causa; (2) los indicios, no acreditan la conclusión a la que se llega, cuando consta acreditado el pago por la documental en relación con los testigos que depusieron a su instancia; (3) prescripción de la acción ejercitada, conforme al art. 1301 CC . Consecuentemente, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio. SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) D. Pedro Jesús es usufructuario de la referida vivienda, conforme a la escritura de 22.11.2004 de compraventa del usufructo vitalicio de Dª María Cristina , madre de actor y demandada, en cuyo instrumento se hacía constar que se adquiría "Libre de cargas y gravámenes, al corriente de pago de contribuciones e impuestos, sin arrendatarios ni ocupantes" (f. 29 y ss). 2) Dª Fátima es nuda propietaria de la referida vivienda (escritura pública de 21.10.1993 de compraventa de la nuda propiedad a Dª María Cristina , "reservándose - ésta - para sí el usufructo vitalicio "a los f. 38 y ss), y actual ocupante de la referida vivienda, ocupación que manifiesta amparado por contrato de arrendamiento (unido a esta última escritura); efectivamente, en la escritura pública de compraventa se hace constar que la finca se halla arrendada a la compradora Dª Fátima , según contrato de 4.10.1982. 3) Dicho contrato es de fecha 4.10.1982, por una renta de 10.000 pts. mensuales, por tiempo "indefinido", dándose la circunstancia de que la demandada ejerce su actividad profesional en dicho local - API y administradora de fincas, f. 145 - desde 1980 (hecho 5º pfo 1º demanda), por concesión de su madre. 4)El referido local tiene una superficie de 177 m2. 5) No consta el pago renta alguna respecto de dicho arrendamiento 6) El actor abona el IBI correspondiente a dicha vivienda (f. 45). 7) En autos de procedimiento ordinario 98/2005 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 10, según demanda de Dª María Cristina (cuyo objeto era la reclamación de las rentas de un local - discoteca "Tutankamon - sito en el Km. 16'200 de la autovía de Castelldefels en Gavá, se presentaron determinados documentos, a los f. 206 y ss, coincidentes con los que presenta ahora dicha demandada, a los f. 146 y ss, referidos a recibos y cheques,para acreditar el pago de la renta correspondiente al contrato de arrendamiento cuya nulidad se insta). TERCERO.- La simulación es un supuesto de divergencia entre lo declarado y lo querido, estando los contratantes de acuerdo entre sí (para simular), con el fin de producir una apariencia frente a terceros, con lo que la causa del contrato simulado, por ser meramente aparente, es falsa en el sentido de fingida. La verdadera está precisamente en el acuerdo para simular, en un propósito común de las partes para que , tras la apariencia, subsista la realidad jurídica anterior (simulación absoluta) o para alcanzar la finalidad propia de otro contrato, disimulado pero verdadero (simulación relativa). Para el primer supuesto resulta de aplicación el art. 1276 CC , conforme al cual la expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a su nulidad si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita. De tratarse de una compraventa, la simulación aenta, la simulación absoluta supone que el vendedor solo aparenta vender, a pesar de que sigue y quiere seguir siendo dueño de la cosa que se finge vender, por lo que, demostrada la falsedad de la causa, el contrato será declarado radicalmente nulo; tratándose de un arrendamiento, supone que solo se aparenta arrendar encubriendo una concesión por mera tolerancia, máxime aquí cuando se reserva el usufructo vitalicio (con posibilidades de disposición sobre el mismo); en la relativa, ocultará, por ejemplo, una donación o un precario, respectivamente, de forma que podrá declararse la nulidad del negocio aparente, sin perjuicio de la validez eventual del negocio verdadero si reune las condiciones necesarias para su existencia y validez y si se demuestra la causa verdadera y lícita del mismo (SSTS. 29.10.1956, 13.2.1958, 5.3.1987, 14.11.1989, 23.10.1992, 17.5.1993, 16.3.1994, 15.3.1995, 14.6.1997, 21.10.1997 ,...). CUARTO.- En el presente caso se insta la nulidad radical al considerarse que concurre simulación absoluta, es decir, la acción se dirige a obtener la declaración de que el contrato aparente no existe por falta de causa (arts. 1275, 1276 CC ), y no se ejercita por uno de los contratantes que la ha causado, sino por quien, como consecuencia de las facultades de disposición sobre el usufructo , ha devenido en adquirente del usufructo vitalicio La carga de la prueba de la simulación incumbe al actor, aunque tratándose de escritura pública de otorgamiento del contrato simulado, debe desvirtuarse la eficacia que le atribuye el art. 1218.2 CC , de aplicación, si bien debe recordarse la reiterada doctrina del TS sobre que la fe notarial hace prueba (mientras no se haya desvirtuado por falsedad) de que los otorgantes hicieron las manifestaciones que constan en el documento ("del hecho y de la fecha"), pero no de que ellas corresponden a la verdad intrínseca de las declaraciones de los contratantes (SSTS. 30.6.1965, 15.5.1983, 2.6.1983, 24.2.1986, 10.11.1988, 23.9.1989 ,); por lo demás, la prueba de presunciones (a cuyo recurso está facultado el Tribunal, pero no obligado a utilizarlo, así las SSTS. 18.11.1991, 9.2.1993,18.11.1994, 30.1.1995, 10.9.1997, 23.10.1998 ,...) ex arts. 1249 y 1253 CC , derogados por los arts. 385 y 386 LEC , adquiere lógica relevancia en estos casos ( SSTS. 31.3.1964, 13.10.1987, 5.11.1988, 24.4.1991, 12.12.1991, 3.2.1993, 15.11.1993, 20.3.1996, 27.2.1998, 31.12.1999, 6.6.2000 ,...), siempre que existan varios indicios, estén completamente acreditados por medios probatorios o sean reconocidos, y de ellos deriva, con arreglo a un criterio de normalidad (juicio lógico, natural y razonable), el hecho consecuencia. El precio trasciende a la causa de la compraventa y del arrendamiento, como contrato oneroso, de forma que su ausencia conlleva la nulidad absoluta (SSTS. 1.10.1990, 1.10.1991, 24.10.1992, 23.7.1993, 15.6.1994, 14.4.1997 ...) aunque el supuesto de precio inferior al normal (precio "vil") no es trascendental y menos conforma prueba por sí sola, determinante para decretar la simulación (SSTS. 25.4.1981, 16.9.1991, 3.2.1992, 6.2.2003 ,...) sin perjuicio de que la ficción se derive en conjunción con otras pruebas. En todo caso tratándose de la prueba de la falta de pago, es decir, de acreditar un hecho negativo, no puede serle impuesta al actor, cuando es fácil para el demandado la prueba del hecho del pago, por estar en su poder, generalmente, los documentos acreditativos de haber efectuado el mismo. Dicho lo cual, cierto que al adquirir el usufructo , el actor conocía o pudo conocer la existencia del arrendamiento (contrato unido a la escritura de compraventa de la nuda propiedad, la cual hace referencia a aquel, hallándose inscrita en el Registro), y admite la ocupación desde 1980 por la demandada, pero de las actuaciones resulta que: (1) la arrendadora es la madre de la arrendataria, (2) al venderle la nuda propiedad se reserva el usufructo (es decir, pudiendo hacerlo, no le vende la propiedad "libre", ni con posterioridad al inicio de esa ocupación, le vende el usufructo ), y si aquella reserva se "completa" con el arrendamiento, éste debía ser "real" en el sentido de válido y eficaz. (3) pero la renta pactada - incluso de haberse actualizado conforme a la DT 3ª LAU - resulta notablemente inferior a la usual, atendida la superficie y situación del local (como se dice en la resolución recurrida "en una de las zonas comerciales más importantes incluso internacionalmente"), y no consta cláusula de estabilización, ni que se haya actualizado desde entonces, (4 ) y, es más, no consta el pago efectivo de la renta desde el inicio del contrato ni que se haya reclamado por Dª María Cristina , (5) ello, aparte de la constatación en la escritura de adquisición del usufructo por el actor de "libre de arrendatarios", sin que conste que la vendedora se hallase incapacitada para dicha transmisión, y, en fin, (6) como contraindicio en contra de la demandada, ésta, para acreditar el pago de la renta, aporta una serie de recibos y copias de cheques, por diversas cuantías, que ya había aportado en otro procedimiento, para acreditar pagos por otros conceptos diferentes en relación con otra finca; aparte de que las cantidades que se indican en los mismos no tienen relación con la renta pactada, y en definitiva son documentos unilaterales, suscritos por un dependiente de la demandada ("contable") que depuso en el juicio, compartiéndose la valoración de su testimonio efectuado en la resolución recurrida. QUINTO.- El contrato el nulo de pleno derecho por simulación absoluta (arts. 1261 en relación con el 1275 CC , es decir, no existe validez del contrato, al quedar excluidos sus efectos) y por ello la acción no está sujeta al plazo de caducidad de 4 años prevista para los supuestos de "anulabilidad" (lo que es inicialmente nulo no puede convalidarse por el transcurso del tiempo, y la nulidad absoluta es perpetua e insubsanable, y por todas la STS 20.12.1975 ); consecuentemente, con desestimación del recurso procede la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

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