DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE RENTAS.

PRIMERO.- La demanda presentada por Museo del------------, S.L., contra don -----, acumulaba las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de   rentas y otras cantidades, con origen en el contrato de arrendamiento celebrado en 1 de Diciembre  de 1946 sobre la vivienda ocupada por el demandado, alegando en fundamento de la pretensión que  en el mes de Abril de 2002 se comunicó al arrendatario el incremento de la renta por razón de la  desviación del IPC producida entre los meses de Diciembre de 2000 y Diciembre de 2002, de igual  forma que a partir de Mayo de 2002 se repercutió sobre el demandado una cantidad adicional de  27'96 ? mensuales por el concepto de obras en la red de saneamiento, acometidas por resolución  de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de------------, y que ha de sufragar el  demandado hasta la completa satisfacción del precio de la obra. Seguidamente, en el mes de Abril  de 2003 se actualizó nuevamente la renta conforme a la variación anual del IPC; y en ese mismo  mes se inició una nueva repercusión por obras de reparación, que se dicen también ejecutadas por  imperativo de la administración municipal, por la suma de 203'96 ? mensuales. Por otro lado, desde  el mes de Abril de 2003 se incluyó en la factura mensual la porción prorrateada de IBI, por 9'05 ?  mensuales.
      
De las expresadas cantidades, el arrendatario don Juan , desde Enero de 2002  hasta Mayo de 2004 (fecha de interposición de la demanda), únicamente habría abonado la renta   arrendaticia más una primera repercusión por obras de reforma, dejando de satisfacer la repercusión  de obras ejecutadas en el año 2000 (20'84 ? mensuales desde Enero de 2002), una segunda  repercusión por obras de saneamiento (27'96 ? mensuales desde Mayo de 2002), otra repercusión  por obras de 2003 (203'96 ? mensuales desde Abril de 2003) y el prorrateo del IBI (9'05 ?  mensuales, también desde Abril de 2003). Cantidades que al tiempo de interposición de la  demanda alcanzaban un total de 4.297'52 ?, a cuya suma se adicionó una deuda, al tiempo de  celebrase el juicio (Enero de 2005) de 2.228'05 ?.
      
En el mes de Julio de 2004, el arrendatario demandado efectuó una primera consignación por  6.244'79 ?.
      
SEGUNDO.- A la pretensión expuesta opuso el demandado las excepciones de litispendencia y de  inadecuación de procedimiento. La primera porque en el mes de Julio de 2004, don Juan interpuso demanda de juicio ordinario contra Museo del Pan Gallego 2, S.L., en la que  solicitaba la "declaración de ilicitud de las cantidades que se interesan por obras y otros extremos"  por la arrendadora ahora demandante y en virtud del contrato de arrendamiento, es decir, litigaba  sobre la procedencia de repercutir las cantidades por obras de reforma que, precisamente, son  objeto de reclamación en este juicio verbal.La excepción de inadecuación de procedimiento,  porque siendo discutidas e indeterminadas las cantidades repercutidas por obras, en el juicio de   desahucio por falta de pago no cabe accionar sobre cantidades que no se encuentren  perfectamente delimitadas e incontrovertidas.
      
La sentencia dictada en la primera instancia desestima las excepciones de litispendencia, y de  inadecuación de procedimiento. Asimismo, razona que no cabe tener por enervada la acción de   desahucio por falta de pago , pese a la consignación formalizada por el arrendatario con anterioridad  a la celebración del juicio, pues antes de la interposición de la demanda Museo ------------,  S.L., había requerido de pago a don Juan, sin resultado. Se declara que las  cantidades repercutidas por obras están comprendidas en el art. 107 L.A .U. de 1964, y que la  actora ostenta la facultad de repercutirlas sobre el arrendatario en virtud de la L.A.U. de 1994.  Igualmente, que el im pago de esas cantidades es adecuado a fundar el desahucio amparado en el art. 114 L.A.U. 1964 y  art. 27.1 L.A.U. 1994.
      
F rente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación don Juan, reproduciendo las excepciones de litispendencia e inadecuación de procedimiento; denunciando la  indebida aplicación de los         arts. 107 y 108 L.A.U. de 1964 sobre la posibilidad de repercutir sobre el  arrendatario el precio de las obras acometidas por Museo --------------, S.L.; y alegando el  error en que incurre la sentencia cuando rechaza aplicar la enervación de la acción de desahucio .
      
TERCERO.- Las excepciones de litispendencia e inadecuación de procedimiento, en el presente  caso, están indisolublemente ligadas, habida cuenta que la primera se sustenta en la simultánea  sustanciación de otro procedimiento, instado por el arrendatario por los trámites del juicio ordinario,  en el que se debate precisamente el derecho de la arrendadora a repercutir sobre el arrendatario el  importe de las obras de reparación que son objeto de reclamación los presentes autos, postulando  la declaración judicial de que tales obras no pertenecen a la categoría que define el art. 107 L.A .U.  de 1964. Y, de otro lado, la excepción de inadecuación de procedimiento se fundamenta en la  consideración de que, siendo discutidas esas cantidades repercutidas por obras, resulta  inadecuado para su reclamación el juicio de desahucio con acción acumulada de reclamación de  cantidad. Singularmente, en el supuesto enjuiciado procede analizar con carácter previo esta  segunda excepción, habida cuenta que, caso de declararse inadecuado el presente juicio para la   reclamación de las cantidades repercutidas por obras, y excluido del procedimiento ese objeto  procesal, decaería la eventual litispendencia -o quizá debería decirse cuestión prejudicial- que  pudiera entrar en colisión con aquel otro juicio ordinario.
      
Como acertadamente plantea la parte apelante, la indeterminación de las rentas impide que  prospere la acción de desahucio , pues este juicio "no es cauce procesal idóneo para debatir en su  seno cuáles sean las cantidades correctas cuyo abono compete al arrendatario demandado,  señaladamente en los casos de diferencias por actualizaciones de renta , incrementos por mejoras,  servicios generales y otros. Nuestro Tribunal Supremo tiene reconocido en S.S. de 1 de junio de 1962 y 25 de junio de 1964, entre otras, que para el éxito de la acción resolutoria del contrato de  arrendamiento por falta de pago de la renta es preciso que al tiempo de ejercitarla se parta de un  precio cierto y determinado, dando lugar la indeterminación de la cuantía de la renta a la  desestimación de la acción de desahucio . Los límites cuantitativos de la obligación del arrendatario  debe aparecer clara de los términos del contrato, siendo preciso, en caso de discrepancia, acudirse  para su fijación al juicio declarativo -S.A.P. de Madrid, de 5 de febrero de 1990" (S.A.P. Madrid 9.Feb.2004).
      
En el mismo sentido, Ss. A.P. Madrid 13.Feb.2001 o 15.Nov.2000, con cita de otras muchas, que  supeditan el ejercicio de la acción de desahucio , ya se deduzca procesalmente de modo exclusivo,  ya acumuladamente con la reclamación de cantidad (art. 40.2 L.A.U.), a la condición indispensable  de que las cantidades exigidas resulten plenamente determinadas y conocidas, debiendo partirse  de la última pagada o de la ulterior reclamada, siempre que su cuantía resulte mutuamente admitida  por las partes, bien a resultas de un convenio o acuerdo (actualización voluntaria), bien a consecuencia de la aceptación expresa o tácita por el inquilino de la elevación notificada legalmente  por el arrendador según lo preceptuado en el art. 101 L.A.U. 1964 , cuando se trate de un contrato sujeto a su vigencia o al que tal artículo le sea aplicable (revisión legal), o bien finalmente, cuando  por ser rechazada por el inquilino se declare judicialmente a través del pertinente procedimiento  seguido al efecto (actualización judicial).
      
CUARTO.- Para los supuestos específicos en que la acción de reclamación de cantidad, acumulada a la acción de desahucio , engloba cantidades de dife rente condición, unas  incontrovertidas (en este caso la renta arrendaticia), y otras indeterminadas e ilíquidas (las  cantidades repercutidas por obras), se ha pronunciado ya esta Sala en el sentido de que ha de  apreciarse una inadecuación de procedimiento "parcial", por la porción reclamada ilíquida, sobre la  que no ha de emitirse pronunciamiento de fondo, sin perjuicio de abordar el enjuiciamiento pleno de  la reclamación (y en lo que afecta el desahucio ) por las restantes cantidades demandadas.
      
La anterior conclusión se explica en S. de esta Sala de 11.Jul.2001, a cuyo tenor "el artículo 40.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge la acumulación especial objetiva de ejercicio de las  acciones de desahucio por falta de pago de las rentas (resolución del contrato de arrendamiento) y  de reclamación de dichas rentas al arrendatario (de las rentas adeudadas que fundan la acción de   desahucio ), estableciendo para el supuesto de acumulación la necesidad de seguir el juicio de  cognición, y ello con el fin de evitar la necesidad de acudir a otro procedimiento para obtener el  cobro de las rentas después de decretado el desahucio precisamente por el im pago de las mismas.
      
La acción de resolución por falta de pago , precisa o exige como requisito de viabilidad o  prosperabilidad que al tiempo de ejercicio de la acción se parta de la existencia de una renta o  precio cierto y determinado, y para la determinación de este último, cuando es controvertido, la  propia Ley en su artículo 40.4 remite al procedimiento verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa  y no sólo cuando lo controvertido es la renta sino también cuando lo son otros conceptos a cargo  del arrendatario.
      
Desde tal configuración el procedimiento especial del artículo 40.2 de la Ley de 1994 no puede dejar sin efecto totalmente la esencia del tradicional procedimiento de desahucio por falta de pago de la   renta , esencia que no queda desvirtuada por permitirse obtener dentro del mismo cauce  procedimental el cobro de las rentas impagadas y poder discutirse con mayor amplitud la cuantía  del crédito, de modo que, recordando la doctrina jurisprudencial -entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1940 y 30 de noviembre de 1956 -, según la cual el juicio  de desahucio por falta de pago de la renta no es apto para la determinación de la cuantía de la renta   que se haya de pagar, ni para determinar otros conceptos a cargo del arrendatario, en el supuesto  presente, la clara discrepancia entre las partes en orden a la determinación, no de la renta estricta  y otras cantidades a cargo del arrendatario, sino en cuanto a dos conceptos diferenciados y  nuevos, la repercusión por obras e IVA, no hacía inviable absolutamente la acción de desahucio por   falta de pago de la renta y de la acción de reclamación de cantidad derivada de ella, ni inadecuado  el procedimiento, sino que, sencillamente, impedía discutir lo que era extraño al objeto de la acción  de desahucio por la contradicción entre las partes, esto es, impedía discutir sobre la repercusión  por obras e IVA, al tener que ser estos conceptos objeto de determinación y procedencia en el  juicio verbal de determinación de rentas y otros conceptos a cargo del arrendatario, pero ello no  suponía, como pretende la parte demandada apelante, la inadecuación del procedimiento, pues  cuando el arrendatario tiene reconocido previamente al juicio o incluso ya en sede del mismo unas  determinadas cantidades en concepto de renta o cualesquiera otras debidas, ha de partirse  necesariamente de tales determinaciones, siendo en tal caso obligación del arrendatario de  satisfacer los importes reconocidos o no discutidos, aunque exista contienda respecto de otros,  como sucede en el presente supuesto únicamente respecto de la repercusión por obras e IVA, y  esto es lo que ha querido decir el juzgador de instancia cuando dice estimar parcialmente la  excepción de inadecuación del procedimiento, pues no puede olvidarse que, como acto propio que  debe observarse, el inquilino admite adeudar y su deber de abonar la renta estricta y servicios y  suministros, hasta el punto de haber procedido a girar determinados importes extrajudicialmente a  la arrendadora (no todos como luego se verá), sin que aquella discrepancia impida entrar en el fondo  del asunto en relación con las rentas reconocidas o no discutidas por el inquilino, para, partiendo de  dicho importe reconocido o no discutido, examinar si al tiempo de interponerse la demanda el  inquilino adeudaba tales rentas y cantidades no controvertidas, pues de ser así, la demanda habría  de estimarse reconociendo el hecho del im pago de las rentas y conceptos no controvertidos, y si la  cantidad consignada cubre la totalidad de lo admitido como adeudado, a efectos de declarar  enervada la acción de desahucio . Desde lo anterior, la excepción de inadecuación de procedimiento  opuesta por los demandados debía ser rechazada, y eso es lo que ha hecho con mayor o menor  precisión en su denominación el juzgador de instancia, y entrar en el fondo de la cuestión, esto es,  en el examen de la existencia o inexistencia de adeudo a la fecha de interposición de la demanda  de las cantidades no discutidas ( renta y otras cantidades distintas a la repercusión por obras e  IVA), pues para las partes dichas cantidades eran renta y conceptos a cargo del arrendatario  incontrovertidos, en la suficiencia de la consignación a efectos de enervación y en la reclamación de  cantidad limitada a tales cantidades no controvertidas, sin que proceda en modo alguno sostener,  como sostiene la actora apelante, que entablada acción de desahucio por falta de pago de la renta   y otras cantidades no pueda cuestionar el demandado la licitud de determinados conceptos y que  la consignación total del importe en que se sustenta la acción de desahucio y de reclamación de   rentas ha de llevar en todo caso a la enervación de la acción de desahucio en toda la extensión  dada en la demanda al adeudo, pues se llegaría al absurdo de que, f rente a pretensiones contrarias  a derecho y por el mero hecho de afirmar la arrendadora que le son debidas determinadas  cantidades, el demandado quedara constreñido a aceptar todo lo reclamado extrajudicialmente y a  pagar si no quiere verse inmerso en un juicio de desahucio , en el cual sólo podría actuar, aunque  discrepase de la renta y otros conceptos fijados por el arrendador, consignando todo el importe que  el arrendador afirmase debido para enervar la acción de desahucio , debido o no debido."
      
QUINTO.- En consecuencia, es inadecuado el presente juicio de desahucio con acción acumulada  de reclamación de cantidad para pretender el pago de las cantidades repercutidas en concepto de  obras, lo que conduce a excluir esa reclamación del presente litigio acogiendo en esa parte la  excepción de inadecuación de procedimiento. Lo que hace decaer la excepción de litispendencia -o  excluye cualquier eventual cuestión prejudicial- por razón del juicio ordinario promovido por don Juan para la determinación de las cantidades que pudieran ser debidas como  repercutidas por obras de reforma.
      
Por igual razón, y al quedar fuera del litigio la reclamación de las cantidades repercutidas al  arrendatario por obras de reforma, no cabe tampoco discutir si las obras en cuestión están o no  comprendidas en el ámbito de aplicación de los arts. 107 y 108 L.A .U. de 1964.
      
SEXTO.- Impugna el apelante el razonamiento de la sentencia que excluye la posibilidad de enervar  la acción aplicando el art. 22.4.pfo segundo L.E.c., que excluye la facultad de enervar "cuando el  arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente con, al menos,  dos meses de antelación a la presentación de la demanda, y el pago no se hubiese efectuado al  tiempo de dicha presentación".
      
Efectivamente, se produjo un requerimiento de pago el día 25 de Marzo de 2003 (f. 73 ss.), y la demanda fue presentada en el mes de Mayo de 2004, es decir, transcurrido más de un año.  Pero este hecho no permite, sin mayor análisis, afirmar que quedó vetada la facultad de enervar,  pues los hechos nos llevan a la conclusión contraria:
      
- El requerimiento de pago (primero y único) se produjo el 25 de Marzo de 2003, lo que significa que  sólo se requiere por las cantidades adeudadas hasta esa fecha, y no por las posteriormente  vencidas.
      
- Hasta ese día, el arrendatario había satisfecho en su integridad la cantidad adeudada en concepto de renta , y únicamente debía las sumas repercutidas por obras (20'84 ? desde Enero de 2002, a los  que se adicionaron otros 27'96 ? desde Mayo de 2002 hasta Marzo de 2003, fecha del  requerimiento).
      
- Descartada la posibilidad de fundar el desahucio en el im pago de la cantidad repercutida por  obras, llegamos a la conclusión de que cuando se practica el requerimiento (con más de dos  meses de antelación a la demanda, art. 22.4.pfo segundo), el arrendatario no adeuda cantidad  alguna susceptible de fundar el desahucio .
      
Por otro lado,
      
- A partir del requerimiento de pago , desde Abril de 2003, se adicionan al recibo de rentas otros dos  conceptos: una nueva repercusión por obras (203'96 ?), y la repercusión prorrateada del IBI (9'05 ?).
      
- De esos dos conceptos, el im pago del IBI sí podría sustentar el pronunciamiento de desahucio ,  según es criterio de esta Sala, y en el caso de que el arrendatario conociera su importe.
      
- Pero sucede que, no existiendo requerimiento de pago posterior al antes citado (25 de Marzo de  2003), esas cantidades por IBI nunca han sido objeto del requerimiento previsto en el art. 22.4.pfo segundo L.E.c., ni por tanto existe requerimiento que diluya la facultad de enervar que incumbe al  arrendatario.
      
Visto lo anterior, una vez descartado el impedimento a la facultad de enervar que se apreciaba en la sentencia impugnada, tampoco puede entenderse que la consignación realizada por el arrendatario en Julio de 2004 por -------------? (con notable exceso sobre las cantidades incontrovertidas y líquidas  debidas por el contrato), produjera el efecto de enervar la acción de desahucio . Y ello es así porque  en el momento de presentarse la demanda el arrendatario se encontraba al corriente de pago de la   renta arrendaticia, las cantidades repercutidas por obras eran indeterminadas, y sólo restaría la  deuda por repercusión de IBI; si bien no consta que Museo ------------------, S.L., antes de la  demanda, hubiera comunicado a don Juan la cuantía concreta debida por IBI, ni por tanto éste podía atender su pago o consignación. Por lo que la consignación efectuada en Julio  de 20---- debe entenderse realizada a primer requerimiento, generando únicamente el efecto  solutorio, no el enervatorio.
      
La consecuencia de lo expuesto es que a la fecha de presentarse la demanda no se adeudaba  cantidad alguna por el concepto de renta , no se tenía conocimiento documentado de la cantidad  líquida repercutible por IBI, y no existía deuda líquida por obras repercutibles, lo que impide el éxito  de la acción de desahucio , habida cuenta que el arrendatario no se encontraba en situación de falta   de pago de cantidades adeudadas con el carácter de vencidas, líquidas y exigibles.
      
Tras la presentación de la demanda, sí deviene líquida la cantidad repercutida por IBI, que lo fue a  partir de Abril de 2003, y es por ello que el pronunciamiento del fallo ha de serlo condenatorio (a su   pago ), y por ende parcialmente estimatorio de la demanda. Pero, por las mismas razones  expuestas, desestimada en esencia la pretensión de la demanda (y en forma análoga a la previsión  del pfo. primero del art. 395 del mismo texto) procede condenar a la parte actora al pago de las  costas causadas en la primera instancia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 L.E.c.
      
SÉPTIMO.- Estimando el recurso de apelación, y en aplicación de lo previsto en el art. 398 del  mismo texto, no se hace expresa condena en las costas ocasionadas en esta alzada.
      
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

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