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¿QUIEN TIENE DERECHO A SER INFORMADO ?

El Ordenamiento Jurídico muestra su mayor preocupación sobre eL colectivo de los
consumidores, que son aquellas personas que adquieren, utilizan o disfrutan, como destinatarios finales bienes, productos, servicios, actividades o funciones.

En consecuencia, es consumidor, a efectos de compra de vivienda, quien la adquiere para utilizarla para si, no para integrarla en procesos de prestación de servicios a terceros, como puede ser el alquiler o la instalación de una oficina o negocio.

¿QUIEN TIENE LA
OBLIGACIÓN DE
INFORMAR?
Constructores, promotores, inmobiliarias y todo aquel que oferte y publicite viviendas aunque éstas se promuevan desde otra entidad, siempre y cuando se realice de modo profesional y dirigido al consumidor.

INFORMACIÓN
QUE DEBE
SUMINISTRARSE

El Ordenamiento Jurídico tiene como fin primordial proteger al consumidor frente a la situación de superioridad que habitualmente posee el vendedor o el arrendador. Contemplando esta situación de desequilibrio, existe una normativa que es de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectue en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que dichos actos vayan dirigidos a consumidores y usuarios, y que esta regulado en et Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre Protección de Los Consumidores en cuanto a la Información a Suministrar en la Compra-venta y Arrendamiento de Viviendas.

• Cuando la compra se realice antes y durante la construcción de la vivienda es preciso comprobar los siguientes aspectos:
• La titularidad del solar
• La existencia de la correspondiente licencia municipal de obras
• La calificación del solar como edificable
• Fecha prevista de entrega de la vivienda finalizada
• Fase en que se encuentra la edificación
• La existencia de una cuenta especial abierta en entidad bancaria o caja de ahorros, donde obligatoriamente se depositaran las cantidades entregadas a cuenta con el fin de que solamente sean destinados a la construcción de la vivienda
• Póliza de seguro colectivo o avales bancarios que garanticen el rescate de [as cantidades entregadas a cuenta caso de que la obra no llegue a buen fin.

Cuando compremos una vivienda que este finalizada, es preciso comprobar los siguientes aspectos:

• Inscripcion de la vivienda en el Registro de la Propiedad
• Que el vendedor figure como propietario en el Registro
• La existencia o no de cargas o hipotecas que afecten a la vivienda
o Si se exige la entrega de una cantidad como sepa de compra, el vendedor debera entregar en contrapartida un documento donde se especifique que dicha cantidad se entrega como arras en relacion al precio detallado de la vivienda y como cantidad a deducir del precio total de la vivienda. Si el comprador desiste de la compra perdera la cantidad entregada y si quien desiste es el vendedor, este se vera obligado a devolver al comprador el doble de la cantidad entregada

Con independencia de que la vivienda se adquiera en construcci6n o ya construida, el consumidor tiene derecho a exigir que se le facilite la siguiente informacion:
• Nombre o razon social, domicilio y, en su caso, los datos de La inscripcion en el Registro mercantil, del vendedor.
• Plano General de emplazamiento de la vivienda y piano de la vivienda misma, así como descripcion y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y caLefacci6n y garantías de las mismas, y de Las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

• Descripcion de la vivienda con expresion de su superficie útil, y descripcion general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y servicios accesorios.

• Referencia a los materiales empleados en la construccion de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.• Instrucciones sobre el uso y conservacion de las instalaciones que exijan algún tipo de actuacion o conocimiento especial y sobre evacuacion del inmueble en caso de emergencia.

• Datos identificadores de la inscripcion del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresion de no hallarse inscrito en el mismo.

• Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
• Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cedula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de [as operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

LA PUBLICIDAD EN LA
VENTA 0 ALQUILER
DE VIVIENDAS
Según reiteradas sentencias del Tribunal Supremo, el contenido del mensaje publicitario obliga al vendedor a cumplir con to prometido u ofertado, ya que es primordial la confianza que deben generar [as manifestaciones de cada parte, por lo que los consumidores al adquirir o alquilar una vivienda debemos saber que:
• La publicidad en la promoción de viviendas cumple funciones de oferta contractual, considerándose su contenido como clausulas del contrato, pese a que sus mensajes no estén contenidos en el; por ello no podrán aceptarse las declaraciones del anunciante en el sentido de que la publicidad es precontractual.

• La publicidad tendrá incluso preferencia sobre el contrato u otras informaciones suministradas por el vendedor, sus instrucciones o cualquier otra documentación.

• Toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas, se ajustad a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido.

• La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas, se hara de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciara datos fundamentales de los objetos de la misma.

CONTRATO DE COMPRA - VENTA

La compra-venta de una vivienda siempre se debe formalizar en Escritura Publica que se realiza ante Notario, y lo que es mas importante, inscribir dicha Escritura en el Registro de la Propiedad, tramite este ultimo que garantizara de manera plena el derecho del comprador frente a terceros. De no hacerlo así, nos exponemos a que nuestra propiedad pueda ser intervenida por obligaciones del anterior propietario. Es practica habitual que antes de formalizarse la Escritura Publica, el vendedor y comprador celebren un contrato privado que contenga Las condiciones de La compraventa, y regule las relaciones de las partes hasta el momento del otorgamiento de dicha escritura publica.

A la hora de formalizar el contrato debemos exigir lo siguiente:
Descripción del titulo acreditativo de la propiedad .
Descripción de la propiedad .
.Precio total .
Forma de pago, con indicación de la cuantía de Los plazos y fechas de vencimiento
Indicación de cargas y gravámenes que afecten a la vivienda. En caso contrario se hará constar que esta libre de cargas.

•Fecha y condiciones en que se cumplimentara la correspondiente Escritura Publica

•Clausulas en caso de incumplimiento de una de Las partes

•Que el vendedor entregue toda la
documentación informativa a que le obliga el Real Decreto 515/1989

• Que Las clausulas del contrato deben estar redactados de forma sencilla, clara y concisa, sin que hagan referencia a otros textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración de dicho contrato .

En dicho contrato se indicara expresamente:

o Que el comprador tiene derecho a elegir el notario que el designe, a fin de formalizar La posterior Escritura Publica

o Que ambas partes pueden requerirse recíprocamente para el otorgamiento de la Escritura Publica

• Que el comprador no soportara en ningún caso los gastos derivados por:
• La declaración de obra nueva y división horizontal
• La cancelación o división de la hipoteca solicitada por et promotor para financiar la
construcción del inmueble
• Si la vivienda esta en construcción, se expresara en el contrato La cuenta especial y
entidad financiera donde se entregaran [as cantidades a cuenta, así como el contrato de seguro colectivo que proteja dichas cantidades
Los documentos contractuales de compra-venta o arrendamientos de viviendas deberán responder a Los principios de buena fe y justo equilibrio de Las contra prestaciones, Lo que, entre otras, implica la prohibición de inclusión de clausulas que:

• Sean confusas u omitan datos de pagos derivados y de tipos de interés de dichos pagos
• Obliguen a la subrogación de un crédito hipotecario sin informar de sus condiciones
• Impongan incrementos del precio por conceptos adicionales no sometidos a la decisión del
comprador

• Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente et precio aplazado durante La vigencia del contrato

• Repercutan sobre el comprador Los errores o fallos administrativos o bancarios ~que no le sean imputables directamente.

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