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DOSSIER INFORMATIVO SOBRE LA LEGALIDAD DE LA VIVIENDA TERCERA PARTE LA FINANCIACIÓN Y ESTADO DE LA VIVIENDA.

 

 

 

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FINANCIACION

Normalmente, Las viviendas se adquieren sin que el comprador disponga del dinero suficiente para pagar la totalidad de su precio, por to que necesitara recurrir a sistemas que le, permitan un pago aplazado de su coste, pudiendo asi disfrutar anticipadamente de la vivienda a costa de su capacidad de endeudamiento.

En las viviendas de nueva construcción son los promotores los que gestionan la financiación inicial, pudiendo el comprador subrogarse o recurrir a uno de los siguientes sistemas:

• Préstamo personal. Es una operación en la que la entidad financiera, o un particular, presta a otra persona una cantidad de dinero con amortizaciones periódicas. Amortizaciones que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales o anuales, percibiendo los intereses pactados, y en el primer cargo, los gastos de la operación, como la comisión de apertura, intervención del corrector de comercio e impuestos. El préstamo queda reflejado y documentado en la póliza de préstamo, con las condiciones que rigieran el contrato realizado ante notario.

• Préstamo hipotecario. Se disponen una serie de formalidades, siendo la mas importante la obligación de establecerse en escritura publica y la exigencia de inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que surta efecto. Cuando el préstamo va destinado a la compra de viviendas, se concede con aportación de garantías reales e hipotecarias al uso. Pero cuando Las viviendas son de protección oficial, et beneficiario tiene que presentar la calificación de La vivienda, así como et contrato de compra - venta o el compromiso de venta por parte del promotor.

• Préstamo Ahorro - Vivienda . Consiste en la obligación del comprador a ingresar en una cuenta o cartilla una determinada cantidad, periódicamente, durante un tiempo no inferior a dos anos. Los fondos solo pueden ser destinados a la compra de una vivienda. Se debera alcanzar como m1nimo un importe equivalente al 20% del valor de la vivienda que se quiere adquirir, con ello se puede obtener un préstamo de dos a cuatro veces el importe de to ahorrado. Su amortización tendrá un plazo no inferior a diez años.

IMPUESTOS Y GASTOS
ADICIONALES QUE
GRAVAN LA ADQUISICIÓN
DE VIVIENDAS

• I.G.I.C. (I.V.A. en el resto de[ Estado)
• Gastos de Notaria
• Inscripción en el Registro de la Propiedad
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (solo para la segunda y ulteriores transmisiones)
• Gestoría, en caso de utilizarla
• Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía)y

RESPONSABILIDADES
POR EL ESTADO DE LA
VIVIENDA

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirientes del edificio o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de Los siguientes danos materiales ocasionados en el edifico dentro de los plazas indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de estas, tal coma se contempla en los Artículos 17 y 18 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, establecidos de la siguiente forma:

• Dentro del plazo de un año, el constructor respondera de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras.

• Durante tres años, de los danos materiales causados en el edificio por vicios o defectos de Los elementos constructivos o de Las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

• Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, Los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como par actos u omisiones de personas por las que, con respecto a la legislación, se deba responder.

No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales quedarse debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exige solidariamente .En todo caso, el promotor respondera solidariamente con los demás agentes.

Los agentes que intervienen en et proceso de la edificacion estan obligados a
suscribir una poliza de seguro de daños materiales o seguro de caucion, para garantizar, duramente el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defecto su origen o afecten a la cimentacion, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales,y que comprometan directamente la resistencia mecanica y estabilidad del edificio.

Por todo lo expuesto, es recomendable que tan pronto como se detecte un vicio
o daño se reclame al vendedor por escrito y de manera fehaciente , acuse de recibo o carta notarial. En cualquiera de los casos se recomienda ejercer correspondientes en el menor tiempo ya sea por burofax certificado y con intervinientes con responsabilidades en el proceso .

ALOUILER DE VIVIENDA

El alquiler o arrendamiento de una vivienda es un acto de cesion de uso y disfrute de esta vivienda por parte del propietario (arrendador) a favor de un inquilino (arrendatario), a cambio de una renta y plazos determinados.

A la hora de seleccionar una vivienda para su alquiler, si disponemos de tiempo, podemos optar por la localizacion mediante trato directo con el propietario arrendador de la vivienda, lo que nos resultara mas economico.

Si queremos decidir mediante una oferta mas amplia, se puede recurrir a las agencias y corredores oficiales, que actuan como intermediarios, pero que por su gestion cobran una cantidad que habitualmente es equivalente a una mensualidad. En este supuesto es de aplicacion el Real Decreto 515/1989 en cuanto a la informacion a suministrar al consumidor.

LA REGULACION DE LOS
ALQUILERES
La normativa de los arrendamientos urbanos queda estruturada del siguiente modo:
•Arrendamien suscritos con posterioridad a 1 de enero de 1991 se aplica la Ley29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos Urbanos.

• Arrendarnientos suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985: Ley de Arrendarnientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1964, con las importantes disposiciones que le afectan las tnansitorias segunda a quinta de la actual Ley29/1994.

• Arrendarnientos suscritos entre el 9 de mayo de 1985y el31 de diciembre de 1994: Ley de arrendamiento 1os Urbanos, de 24 de noviembre de 1964, con las modificaciones introducidas por el Real Decreto Ley 2/1985. de 3O de abril y las importantes disposiciones que afectan las transitorias segunda a quinta de la actual Ley 29/1994..

EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO

La Ley no exige de forma imperativa que el contrato de alquiler sea formalizado por escrito, por lo que es igualmente valido el contrato oral y el escrito. En el primer caso es de demostracion mas dificil, siendo necesario, al menos, aportar recibos de alquiler, agua, luz.... El contrato escrito es mas recomendable, ya que en el se especifican Las condiciones y caracteristicas de la relacion contractual, lo que implica una mayor seguridad juridica para las partes intervinientes. Se puede hacer en impreso de contrato oficial o no. Es preciso, antes de firmar un contrato, leer detenidamente su contenido y, si surge alguna duda, se debe consultar con un abogado, Asociacion de Consumidores u Oficina Municipal de Informacion al consumidor.

El contrato sera cumplimentado por el arrendador o su representante y el inquilino, y debe reflejar Los siguientes datos:

• Identidad de los contratantes

• Caracter con el que interviene el titular: propietario, usufructuario...

• Caso de actuar en virtud de poder, consignarlo

• Identificacion de la vivienda arrendada

• Duracion pactada del tiempo de alquiler

• Renta inicial del contrato (renta anual)

• Forma de pago y lugar

• Clausula de actualizacion de la Renta

Como el contrato es un pacto entre partes, es practica habitual que al modelo tipo de contrato se le añadan otras clausulas convenidas a titulo de condiciones anexas, y que pueden ser, entre otras, las siguientes:

• Mencion de que el contrato se regira por la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente
• Especificacion de otros pagos que sufragara et inquilino, ademas de la renta, como son los de la comunidad de propietarios, electricidad, agua, calefaccion, telefono, si existiese...

• Declaracion de reconocimiento previo del inmueble por el inquilino, especificandose el estado de la conservacion en que se recibe. Si el contrato se refiere a una vivienda amueblada, se recomienda realizar un inventario anexo del mobiliario y su estado de conservacion

• La prohibicion de subarriendos

• Explicacion de la forma en que se revisara la renta de acuerdo con la legislacion vigente. Habitualmente se toma como indice de referencia el aumento o disminucion del indice de Precios al Consumo que determine el Instituto Nacional de Estadistica

• Las condiciones en que se realiza la fianza, que sera equivalente a una mensualidad de renta

• Prohibicion de que el inquilino realice obras sin permiso del propietario

Caso de que et arrendador incluya en el contrato clausulas contrarias a la legislacion vigente y que lesionen los derechos del inquilino, estas se consideraran nulas, y pese a haberse aceptado documentalmente, no obligaran al inquilino.

DURACION DEL
ALQUILER
La duracion de un contrato, en principio, sera la que Libremente pacten las partes, salvo que contravenga La legislacion vigente en el momento en que se realize. Con caracter general podemos distinguir los siguientes supuestos:

• Los contratos suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985 gozan del beneficio de prorroga forzosa, considerandose indefinidos.
• Los contratos suscritos con posterioridad al 9 de mayo de 1985 no estan sujetos a la prorroga forzosa, por lo que su duracion esta sujeta a lo pactado entre las partes.

RECOMENOACIONES
PARA RECLAMAR
Como se puede apreciar, la legislacion que afecta a la compra-venta y alquiler de viviendas es suficientemente compleja, tanto en su extension como en su interpretacion. Por ello, se recomienda, en funcion de la complejidad y de la trascendencia para la calidad de vida de los consumidores y usuarios, que como acto previo a La compra-venta o alquiler se recurra a un asesoramiento cualificado, situacion similar para el caso de existir discrepancias o problemas entre comprador y vendedor o entre arrendatario y arrendador. La Administration Autonomica y la local disponen de organismos que pueden asesorar a los consumidores y usuarios, como son la Direccion General de Consumo y el Instituto de La Vivienda del Gobierno de Canarias, o Las Oficinas Municipales de Informacion al Consumidor, siendo conscientes de que ante la Administracion solo se pueden interponer reclamaciones administrativas, cuyo fin ultimo seria La sancion al infractor, pero que nada conseguirian en cuanto al resarcimiento de daños y perjuicios surgidos para el consumidor.

Por tal motivo, ante una situacion de conflicto por discrepancias en cuanto a materiales empleados, vicios y defectos de ejecucion o vicios o defectos de los elementos constructivos, y dada la envergadura y trascendencia del conflicto, se recomienda acudir a los tribunales de justicia, bien sea a traves de una Asociacion de Consumidores o bien recurriendo a los servicios de un abogado, ya sea privado o solicitando el beneficio de Justicia Gratuita. Esta seria la unica forma de conseguir una reparacion de los desperfectos o indemnizacion por daños y perjuicios
sufridos.

LEGISLACION

Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de Los Consumidores y Usuarios.
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacion de la Edificacion.
• Ley 57/1968, de 27 de julio, Reguladora de Las Percepciones de Cantidades Anticipadas en la Construcci6n y Venta de Viviendas.
• Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, y sucesivas modificaciones.
• Ley 3/2003, de 12 de febrero, del Estatuto de Los Consumidores y Usuarios de la Comunidad Autonoma de Canarias.

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