Procedimiento adecuado cuando se acumulan acciones de desahucio y de reclamación de rentas.

PRIMERO.- Se aceptan los que figuran en la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. ---------------, en representación de ----------- S.A., contra Dª -------., representado por el Procurador Dª ---------------, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes y, en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada a desalojar la vivienda sita en la calle XXX nº 58, piso 2º de esta Ciudad y a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la demandante, con imposición de las costas procesales a la demandada."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, la parte demandada interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos, y elevadas las actuaciones, con emplazamiento de las partes, una vez personadas, se pasaron a las mismas para instrucción, habiéndose practicado prueba, y se señaló para la vista el día diecisiete de septiembre de dos mil dos, en cuyo acto, las partes informaron en apoyo de sus respectivas pretensiones.

TERCERO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Se aceptan los de la sentencia impugnada y

PRIMERO.- La sentencia dictada por la juez "a quo" estima la petición de desahucio relativa a la falta de pago de las rentas por parte de la demandada.

SEGUNDO.- En primer lugar, se reproduce por la apelante la falta de adecuación del procedimiento verbal y no de un ordinario por razón de la cuantía.

El motivo debe perecer. Prima facie, la LEC señala en el artículo 249 , a propósito del ámbito del juicio ordinario que: 1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: 6º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia".

Y el artículo 250 señala el ámbito del juicio verbal diciendo: "1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1º Las que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca".

Por lo tanto, la LEC deja absolutamente claro que los juicios que deban resolver sobre demandas que soliciten la resolución del plazo contractual arrendaticio por falta de pago de rentas deben tramitarse por medio del proceso verbal.

Solo e l artículo 438 se remite al juicio ordinario cuando se acumulan acciones y en casos tasados, diciendo:

"3. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

1ª La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda en todo caso el juicio verbal.

2ª La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella.

3ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, siempre que lo reclamado no exceda de -------- euros, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago.

Cuando la cantidad reclamada excediera de dicha cantidad, las acciones de reclamación de rentas y de desahucio por falta de pago podrán acumularse en el juicio ordinario.

Pero en el supuesto de autos, no se ejercita ninguna acumulación de acciones puesto que no se piden las rentas de los periodos señalados como impagados.

Además, las alegaciones efectuadas en cuanto a la ejecución de la sentencia dictada en otro procedimiento, en el que se determinó la renta que debía satisfacer la arrendataria no influyen en lo indicado anteriormente puesto que una cosa es la petición del pago de las rentas, pretensión que no se ejercita por la actora en el presente procedimiento, y que podría ser encauzada a través de la oportuna ejecución de sentencia y otra diferente es, y constituye como veremos el alma mater de este proceso, si existía voluntad renuente en la arrendataria al pago de las cantidades diferenciales entre la renta consignada judicialmente y la fijada en la sentencia dejadas de pagar.

TERCERO.- El recurso de apelación pretende la revocación de la sentencia dictada en primera instancia por el juez, sobre la base de que se ha producido un error en la apreciación de las pruebas llevadas a cabo en el acto del plenario.

En primer lugar, el proceso verbal de desahucio tiene naturaleza de proceso sumario sin efecto de cosa juzgada como indica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en su exposición de motivos que:

"En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aquellos en que se pretenda una rápida tutela de la posesión o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades ilícitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protección frente obras nuevas o ruinosas, así como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad. Y los procesos sobre alimentos, como otros sobre objetos semejantes, no han de confundirse con medidas provisionales ni tienen por qué carecer, en su desenlace, de fuerza de cosa juzgada. Reclamaciones ulteriores pueden estar plenamente justificadas por hechos nuevos".

También lo señala el artículo 447.2 diciendo: " No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión, las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumaria".

Por lo tanto, y en principio, el proceso se ciñe a si se han pagado o no las rentas. Pero ello no excluye, que se tengan en cuenta cuestiones que integren el objeto procesal, eso si, sin que tengan la ontología de complejas, aunque si sean complicadas.

En este sentido, es doctrina reiterada la que señala que mientras pende la controversia entre las partes no cabe hablar de impago de rentas por las diferencias que puedan existir entre la renta consignada y la renta solicitada. Como ejemplo la sentencia de la Audiencia Provincial de -----------, sec. 1ª, S 16-03-2000 que dice:

"De otra parte, no puede por menos de rechazarse la posibilidad de que en este juicio de cognición se diera lugar al desahucio por falta del pago de las diferencias entre las rentas abonadas y las actualizadas cuando resulta que entre las partes existía una discusión sobre la renta adeudada. La acción de desahucio solo debe prosperar sobre la base de una deuda real, exigible e indiscutida por ser conocida de antemano y con claridad la renta vigente; y en este caso el arrendatario se opuso oportunamente a la actualización pretendida de contrario, de forma incluso eficaz si se tiene en cuenta la diferencia existente entre aquel requerimiento y la postura luego sostenida en la demanda, por lo que no cabe admitir que el arrendador ejercite directamente la acción de desahucio sin antes haber obtenido un pronunciamiento judicial de determinación de la renta".

No obstante, el problema es diferente en el caso de autos puesto que se ha producido la determinación de la renta en sentencia firme de esta Audiencia Provincial, Sección 4ª, de 18 de mayo de 2001. Por lo tanto, de ello se colige que las consignaciones llevadas a cabo durante la tramitación del procedimiento antes señalado operaban como pago de las rentas del contrato locaticio entre las partes y por ello, no pueden ser alegadas como incumplimientos de la parte demandada al objeto procesal pretendido. No obstante, si que dichas diferencias, desde la determinación de las mismas deben ser tenidas en cuenta como rentas sin que se haya justificado razonablemente porque se produjo el impago de las mismas.

En efecto, el actor el 19 de julio de 20---, remitió una carta certificada a la apelante en la que le indicaba a la misma que debía unas cantidades en concepto de renta y que se le indicase un número de cuenta para hacerle los cargos de las rentas.

El 14 de agosto, se remite un fax por parte del letrado de la actora señalándole un número de cuenta de la actora para que proceda al ingreso de la renta y se dice literalmente: "Según me indican mis clientes, el saldo a su favor a fecha de ayer, 13 de agosto, es de ------€, siendo que el 1 de septiembre será de ……..€".

No obstante, hasta septiembre no se ingresan las rentas actualizadas correspondientes a agosto y septiembre (folio 91) y posteriormente ya las de los meses posteriores, estando hoy al día de pago de las mismas. Al parecer el hecho fue debido al periodo vacacional.

Sin embargo, desde esa fecha y hasta la interposición de la demanda, y a pesar de las afirmaciones de la parte demandada de que se intentó una compensación de las cantidades debidas con unas supuestas indemnizaciones por obras no llevadas a cabo, no se ha justificado la falta de pago, máxime teniendo en cuenta que después de los procesos judiciales que había sufrido la apelante, lo lógico hubiera sido documentar, por fax o por escrito, las proposiciones que se barajaron hasta al fecha de la demanda, 21 de noviembre de 20---. la parte actora ha negado la compensación a través de su representante legal.

Por otro lado, en nada influye a la hora del desahucio la mala fe por parte de la apelada el no haber llevado a cabo la reparación de las obras de la vivienda de la apelante,. como se observa:

- en el requerimiento notarial llevado a cabo el 12 de noviembre de ----- donde se puede observar el lamentable estado de la vivienda con el techo al aire y las múltiples mejores que precisaba la vivienda

- o en el requerimiento de 21 de marzo de 20----, (donde no pone reparos a la reparación de la vivienda, se reafirma en la oferta de pago de rentas sin que fueran aceptadas por la actora, y se quiere saber quien las va a llevar a cabo)

- o en la falta de cumplimiento de la resolución de la Alcaldía de --------- ordenando el acometimiento de las referidas obras, siendo esta confirmada por sentencia del Juzgado de lo Contencioso administrativo nº 2 de ----------- de fecha 9 de enero de 20---,

- o en reclamar conceptos asimilados a renta y que no habían sido discutidos en el procedimiento anterior, no recogiendo la minoración de las cantidades de las consignaciones judiciales,

pues no se justificado desde el 14 de agosto ninguna otra comunicación entre las partes y por lo tanto, se debe confirmar la sentencia, aunque los hechos anteriores puedan tener su reflejo en materia de costas de esta alzada.

CUARTO.- Por último, es relevante la sentencia de la Audiencia Provincial de----------a, de13-04-20--- que sobre la compensación dice:

"Alega la parte demandada, en síntesis, que el importe de las rentas vencidas y no pagadas por ellos correspondientes a los meses de octubre y noviembre de ----------- deben compensarse con el importe de la parte proporcional de gastos cuyo pago incumbe a la demandante como arrendadora y que han sido pagados por los demandados para el mantenimiento de la finca donde se ubica la industria.

Conforme el artículo 1.554.2º del Código Civil una de las obligaciones esenciales del contrato de arrendamiento es que el arrendador ha de hacer durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a la que ha sido destinada. Por tanto, dado que la demandante, como se ha expuesto en anteriores fundamentos tiene la condición de arrendadora de 8/30 avas partes de la industria, ha de correr con la parte proporcional de los gastos destinados a realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar en estado de servir para el uso que se destino. Ahora bien, la determinación de cuáles sean esos gastos no puede quedar al arbitrio de una de las partes contratantes, sino que es preciso acreditar la concurrencia de un conjunto de requisitos:

1.- Que se trata de reparaciones ordinarias.

2.- Que dichas reparaciones sean necesarias.

3.- Que se realicen exclusivamente para conserva la cosa arrendada para servir al uso a que fue destinada.

En el supuesto de autos, la parte demandada alega que encargó un informe pericial sobre las reparaciones necesarias. Una vez emitido el informe, se le comunicó a la parte arrendadora. A continuación se ejecutaron las obras, remitiendo copia de la factura y requiriéndola para que pagara la parte proporcional. Por último, se le comunicó que se procedería a compensar la parte que proporcionalmente le correspondía soportar con las rentas que vencieran en los meses siguientes, sin que se recibiera respuesta a dicha propuesta.

Pues bien, aunque se hayan realizado los indicados actos por los demandados y la parte demandante no hubiera manifestado nada en contra a la misiva de que procederían a compensar la parte proporcional de gastos con las rentas que vencieran en los próximos meses, ello no significa que hubiera consentido la concurrencia de todos los requisitos exigidos por el artículo 1.554.2 del Código Civil.

En definitiva, admitido por los demandados que no han satisfecho las rentas vencidas de los meses de octubre y noviembre de 1.999, ello significa reconocer la liquidez y vencimiento y exigibilidad de su deuda, mientras que no se puede compensar dicha deuda con el importe de la parte proporcional de los gastos realizados sobre el inmueble, pues dicha deuda no reúne los requisitos de ser una deuda líquida exigible y vencida, según el artículo 1. 196 del Código Civil, pues dicha deuda no ha sido admitida en ningún momento por la demandante. Es decir, los demandados no pueden oponer en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas una excepción de compensación desde el momento que la deuda que tratan de compensar es ilíquida, no vencida e inexigible, pues no ha sido reconocida por la deudora, estando vedado en el juicio de desahucio promover cuestiones que exceden de los estrictos límite de dicho proceso sumario".

Así pues, aun admitiendo el hecho de las conversaciones previas sobre dicho hecho, ni siquiera sería oponible por cuanto, en el presente caso, no consta que la hayan realizado ningún tipo de reparación a cargo de la arrendataria, pues no se ha presentado factura, y en cuanto a las indemnizaciones señaladas son conceptos no líquidos que impiden su compensación en este momento procesal salvo que se hubiera aceptado inter partes, cosa que no se ha acreditado.

QUINTO.- En cuanto a las costas, y en virtud de las especiales circunstancias procede confirmar las de primera instancia y sin hacer especial imposición respecto de las de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

  BASES DE CONSULTAS JURÍDICAS CON MAS DE 600 RESPUESTAS ACCESO INMEDIATO

-TRÁFICO, MULTAS Y VEHICULOS.

-HERENCIAS Y DONACIONES.

-PENSIONES, INCAPACIDADES LABORALES.

-TRABAJADORES, EMPRESAS, CONTRATOS LABORALES, SALARIOS, ETC.

-PROPIEDADES, FINCAS, VIVIENDAS, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

-SEPARACIONES, DIVORCIOS, MENORES, PENSIÓN ALIMENTOS, ETC

- FISCALIDAD, HACIENDA, SERVICIOS BANCARIOS.

-PENALES.

-EXTRANJERÍA.

-VARIOS TEMAS.

Listado que incluye todas la respuestas jurídicas incluidas en la bases de consultas legales.