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Reclamación de daños y perjuicios del arrendatario al arrendador por haberle reclamado cantidades superiores a las adeudadas.

Primero.- Habiendo sido -------------.arrendatario de una vivienda propiedad de Dª. -------------., sita en la C/ XXX n° 40, puerta 8 de .-----------, como quiera que aquel fue desahuciado de dicha vivienda en virtud de sentencia de 9 de diciembre de 1995 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° 17 de Valencia enjuicio de desahucio 719/95, que fue confirmada en apelación por la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial en sentencia de 4 de diciembre de 1997, ello por falta de pago de las rentas y porque el demandado no consignó la total cantidad debida hasta el momento de la celebración del juicio, por dicho Sr..---. se planteó demanda contra Dª. ---------. en indemnización de daños y perjuicios: en primer lugar, porque las rentas que se reclamaron en el juicio de desahucio como debidas no eran correctas por ser muy superiores a las realmente exigibles, con lo que habiendo consignado el arrendatario en dicho procedimiento ------------------€ (------------ ), cuando lo verdaderamente debido eran ------------ (--------- €) y no las €(------------ ) que se reclamaban, había que indemnizarle en la diferencia entre lo realmente debido y lo consignado, es decir, en la cantidad de doscientas ochenta y siete mil trescientas sesenta y tres€ (-----------s); en segundo lugar, porque la extinción del contrato de arrendamiento, producida por la conducta maliciosa, desleal y fraudulenta de la propiedad, le había privado de unos derechos que comportaban un evidente perjuicio económico que cifraba en novecientos diez mil seiscientas dos €------); y en tercer lugar, porque la forma, el modo y las circunstancias en que se llevó a cabo el desalojo le había causado unos daños morales, que cuantificaba en tres millones de € (--------). La parte demandada no solo se opuso a tales pretensiones, sino que reconvino en orden a que se condenara al actor-reconvenido a satisfacerle la cuantía de doscientas ochenta y una mil novecientas treinta y cinco € (---------) por haber seguido ocupando la vivienda después de resuelto el contrato hasta su lanzamiento sin haber satisfecho el alquiler actualizado ni las repercusiones previstas legalmente o asumidas, o, en su caso, a abonarle la cantidad que se determinara durante el procedimiento en fase de ejecución. La sentencia recaída en la instancia, por un lado, rechazó la demanda, porque estimó la caducidad de la acción de revisión y reclamación de rentas que ejercitaba el actor, y porque consideró que la arrendadora no había incumplido sus obligaciones contractuales en la relación arrendaticia que le ligaba con el demandante, ni había procedido de mala fe o deslealmente en el juicio de desahucio , y, por otro, acogió la reconvención dejando para la fase de ejecución de sentencia la determinación del importe de la renta y cantidades asimiladas adeudadas por el demandado hasta la fecha del lanzamiento. Contra dicha sentencia se alzó en apelación la parte actora-reconvenida con diversos argumentos que han de ser objeto de tratamiento en la presente.

Segundo.- En primer lugar, la parte apelante ha denunciado que la Juez "a quo" había incurrido en incongruencia al no haber resuelto la acción que por enriquecimiento injusto se ejercitaba en base a que en el juicio de desahucio se reclamaron en la demanda trescientas ochenta y tres mil quinientas ochenta y siete € ------------) cuando las partidas exigidas ascendían a trescientas sesenta y cuatro mil ochocientas setenta y seis € (), habiendo existido, pues, un error de suma de dieciocho mil setecientas once € (---------s) que no fue apreciado, entonces, por ninguno de los intervinientes en el proceso. A tal alegación, la presente no puede dar cumplida satisfacción al recur rente : primero, porque una resolución desestimatoria de las pretensiones deducidas en una demanda siempre es congruente conforme a reiterada jurisprudencia, no pudiendo apreciarse, por tanto, incongruencia omisiva alguna (Sentencia del Tribunal Supremo 6-3-86, 22-11-86, 31-12-86, 21-4-88, 3-7-89, 27-11-89, 4-4-90, 16-7-90. 3-1-91, 30-10-91, 25-1-95...); y segundo, porque tratándose, en definitiva, de un error aritmético, como dice la propia parte recur rente , mal puede hablarse de enriquecimiento injusto cuando tal error pudo y puede ser subsanado en el procedimiento en que se produjo, tal como sienta el artículo 267. 2 de la L.O.P.J. y recoge la hoy ya vigente Ley de Enjuiciamiento Civil 1/00 de 7 de enero en su artículo 214.3, que, en cuanto afectante a un trámite de ejecutoria, es plenamente aplicable por lo establecido en la Disposición Transitoria Sexta de la novedosa Ley rituaria.

Tercero.- En segundo asunto que trae a colación la parte apelante es el relativo a la caducidad de la acción de determinación de renta que se ha apreciado por la Juzgadora de instancia y a la desestimación de su demanda, que entiende debió ser acogida por ser plenamente ajustada a derecho. Al respecto, la Sala, tras valorar los términos en que se plasmó el debate jurídico objeto de litigio y todo el acervo probatorio, en particular los testimonios que del juicio de desahucio 719/95 se han traído a los autos, del que, en definitiva, trae causa esta litis, si, por un lado, ha de acoger el recurso y rechazar la excepción de caducidad de la acción, por otro, también ha de repeler plenamente la demanda, y ello por lo que a continuación se dirá. En primer lugar, porque la Sala entiende que la acción ejercitada por el demandante no fue la de revisión o determinación de la renta arrendaticia de un contrato que ya estaba extinguido en virtud del desahucio , lo cual hubiera sido absurdo, sino que lo que pretende el actor, para fundamentar su reclamación por enriquecimiento injusto y por indemnización de daños y perjuicios, es que se calculen las rentas que se hubieran realmente debido durante la vigencia del contrato para con ello justificar que en el juicio de desahucio consigne mayor cantidad de la que realmente le era exigible en el mismo y poder reclamar en el presente pleito la diferencia, lo cual no puede calificarse "strictu sensu" de una acción de revisión de renta de los artículo 101.4 y 106 de la L.A.U. de 1964, cual si el contrato de arrendamiento estuviera vigente, sino de una acción indemnizatoria por un supuesto enriquecimiento injusto que goza de un plazo de prescripción de quince años conforme a lo establecido en el artículo 1964 del Código Civil .
Ahora bien, no por ello ha de acogerse la demanda. El actor sustenta su pretensión en que en el juicio de desahucio no se pudieron suscitar cuestiones complejas relativas a la determinación de la renta , para justificar con esto que dichas cuestiones complejas pueden y deben ser abordadas y resueltas en el presente procedimiento, pero la Sala no puede compartir tal parecer, porque es unánime la jurisprudencia que sienta que de concurrir cuestiones complejas en un juicio de desahucio que afecten a la determinación de la renta lo correcto en derecho es desestimar el desahucio , ya que su procedencia cuando se funda en la falta de pago de las rentas , cual era el caso, ha de partir de la existencia de una merced cierta y determinada. Por lo tanto, no puede hablarse en el presente caso de que concurriera el desahucio cuestión compleja alguna y si por el contrario, de la existencia de una renta cierta y determinada, como lo acredita, de un lado, el que se declarara el desahucio , de otro, el hecho de que en dicho juicio no se alegó por el demandado, ni se apreció por el Juez cuestión compleja que fuera un obstáculo al desahucio , y de otro, la circunstancia de que el demandado en aquel procedimiento, y hoy actor, aceptó en el acto del juicio los conceptos reclamados, si bien solicitando la expedición de los recibos correspondientes y solo se opuso por falta de cobro imputable, según él, a la arrendadora, no oponiéndose en ningún caso el pago de lo que se le reclamaba, acto propio este contra el que no puede ir en el presente pleito, pretendiendo la revisión de una renta y de otras cantidades que tenía aceptadas y asumidas, como también lo demuestra el hecho de que habiéndosele notificado por conducto notarial (folio 148 a 154) la cantidad que se le reclamaba y los distintos conceptos que la configuraban, en carta de 28 de abril de 1995, no mostrara oposición alguna a la misma, ni pusiera en entredicho cualquiera de las partidas o conceptos que se le reclamaban. Pero es que, además abunda lo expuesto el que, declarado el desahucio por falta de pago de la renta y de otras cantidades asimiladas y asumidas, ello, sin duda, porque éstas eran ciertas y determinadas, como así se desprende claramente de la sentencia dictada el 9 de diciembre de 1995 por el Juzgado de Primera Instancia n° 17 en el procedimiento 719/95, y porque el arrendatario no había llegado a enervar la acción porque no había consignado la total cantidad reclamada hasta el momento del juicio, dicha resolución ha de entenderse que produce efectos de cosa juzgada, con la consecuencia de que no puede entrarse en la presente en el examen de todos y cada uno de los conceptos que entonces se reclamaron y no se impugnaron cuando perfectamente pudo hacerse. Cierto es que en razón a la naturaleza especial y sumaria que caracteriza al juicio de desahucio , el mismo no puede producir, en principio, efecto de cosa juzgada, como así ha venido manteniéndose reiteradamente por el Tribunal Supremo, pero no es menos cierto que también es doctrina consolidada la admisión de la citada excepción, que es apreciable de oficio, cuando la cuestión litigiosa viene a coincidir con lo que ya fue objeto de discusión y resolución en un previo juicio de desahucio (Sentencias del Tribunal Supremo 14-11-88, 28-2-91, 27-11-92, que recogen otras muchas), llegándose a declarar en estas dos ultimas sentencias "que se encuentran protegidas por la cosa juzgada tanto las cuestiones expresamente resueltas, como aquellas otras que no habiendo sido objeto de resolución pueden estimarse implícitamente resueltas por hallarse comprendidas en el "Thema decidendi", que es lo que, en definitiva, ocurre en el caso enjuiciado, en que se pretende revisar aquello que no lo fue en el juicio de desahucio previo, pero que pudo y debió ser alegado por el demandado, siendo de resaltar que si recayó sentencia de desahucio fue porque no se aprecio como cuestión compleja la que ahora se pretende hacer valer extemporáneamente. Cierto es, por otra parte, en que el actor pretende fundamentar su pretensión en el párrafo sexto del fundamento jurídico tercero de la sentencia que dictó la Sección Sexta de esta Audiencia provincial el 4 de diciembre de 1997, confirmando la dictada por el Juzgado de primera Instancia n° 17 en autos 719/95, pero ello no es factible: en primer lugar, porque la desafortunada redacción de tal párrafo no es susceptible de crear derechos ni de reservar acciones a los litigantes; en segundo lugar porque dicho párrafo es contradictorio con la sentencia que confirma, con cuyos fundamentos jurídicos, sin embargo, se muestra plenamente conforme cuando expresamente se afirma "SE ACEPTAN LOS DE LA SENTENCIA APELADA"; y en tercer lugar, porque, en definitiva nos hallamos ante un "obiter dictum" que no se comparte y que, por tanto, no puede servir de fundamento, como pretende el actor, a su reclamación , de un lado, porque parte de la base de que el demandado de desahucio , hoy actor-apelante, discutió en dicho juicio sumario el importe de las rentas reclamadas, cuando ello no fue así, como claramente se desprende del contenido del acta de dicho juicio, y de otro, porque en el ámbito de un juicio de desahucio no cabe decretar la resolución del contrato por falta de pago de las rentas y a la vez remitir a las partes a un procedimiento declarativo posterior a efectos de determinar las rentas realmente debidas, ya que si éstas no fueran ciertas ni determinadas lo que procedería, como anteriormente se ha dicho, seria rechazar el desahucio , lo que no se hizo, precisamente, porque las sumas reclamadas como rentas y cantidades asimiladas y asumidas por el arrendatario eran ciertas y determinadas, como así recogió la Juzgadora de instancia en la sentencia que se dictó en dicho juicio de desahucio , cuya fundamentación se asume íntegramente.
En otro orden de cosas, la Sala ha de compartir el criterio sustentado por la Juez "a quo" en orden a la desestimación de la demanda, ya que no puede hablarse de enriquecimiento injusto, ni de indemnización por pérdida de unos derechos arrendaticios f rente a una sentencia judicial firme que extingue dicha arrendamiento, cuando no se ha probado que por parte de la arrendadora hubiera habido fraude procesal alguno que propiciara el desahucio , sino simplemente el ejercicio legitimo de unos derechos f rente a un arrendatario que, según lo que obra en autos, siempre ha hecho gala de un comportamiento obstruccionista.

Cuarto.- Finalmente, con relación a la reconvención, la parte actora-reconvenida ha solicitado la revocación de la sentencia apelada y, por ende, la desestimación de la pretensión reconvencional, porque la misma, y la resolución que la acogía, cifraba su cuantía en el importe de la renta actualizada y de las repercusiones previstas legalmente o asumidas por el arrendatario a pagar por un periodo en que el contrato de arrendamiento ya se había extinguido. A tal efecto, la Sala ha de significar que si, por un lado, la demandada-reconviniente tiene derecho a ser indemnizada por la ocupación o retención que de su vivienda ha hecho el actor hasta la fecha en que fue desalojado de la misma sin satisfacer por ello cantidad alguna, por otro, se ha de convenir con la parte apelante en que tal resarcimiento no puede venir dado por el importe de unos conceptos propios de un arrendamiento vigente cuando en el presente caso á,"~a contrato se había extinguido. Ahora bien, ello no significa que la reconvención haya de ser rechazada, pues formuladas en la misma varias pretensiones con carácter alternativo, entre ellas que la cantidad a indemnizar se fijara en ejecución de sentencia sobre las bases que estableciera el órgano jurisdiccional, a esta petición habrá de estarse, pues es indudable el perjuicio sufrido por la arrendadora, que durante un periodo de tiempo, hasta el lanzamiento del inquilino, ha visto ocupada su vivienda por éste sin que lo compensara económicamente por ello. Por tanto, con revocación parcial de la sentencia recurrida, procede dejar para ejecución de sentencia la determinación de la cantidad que el Sr... ha de abonar a la Sra. --------. por dicha ocupación indebida, suma que se fijará teniendo en cuenta el periodo en que se produjo tal indebida ocupación y la renta que la propiedad podría haber obtenido de un tercero de haber alquilado la vivienda en cuestión, para lo que habrá de valorarse su estado, antigüedad y demás datos urbanísticos e inmobiliarios que sean de interés para la determinación de una nueva renta , sin que en ningún caso la cantidad a fijar pueda exceder de las doscientas ochenta y una mil novecientas treinta y cinco pesetas (…………s) reclamadas.

Quinto.- La estimación parcial del recurso, conlleva que no se haga expresa condena de las costas causadas en esta alzada (artículo 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).Vistos los preceptos de general y pertinente aplicación.

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