Vigencia del contrato de intermediación y gestión de vivienda.
Primero.- 1.- Dña. ----------ha ejercitado acciones declarativas y de condena ( art. 5 LEC ) contra la Sociedad Pública --------, S.A., encaminadas a que se declare la vigencia del contrato de intermediación y gestión de vivienda firmado el 6 de marzo de 2009, y en concreto de la estipulación segunda apartado octavo y, consecuentemente, se condene a la demandada a abonar las sumas dejadas de abonar desde mayo de 2011 hasta demanda así como las que vayan venciendo hasta el final de la vigencia del contrato.
La pretensión formulada por la parte demandante tiene su fundamento según demanda en la regulación genérica que el Código Civil contiene relativa a las obligaciones y loe contratos y en concreto en el art. 1124 de la norma sustantiva que prevé la facultad que las partes de una obligación recíproca tienen para reclamar la resolución de la misma o exigir su cumplimiento cuando la otra parte haya incumplido lo que le incumbiere.
Para la aplicación de las citadas normas, el demandante alega los siguientes hechos: 1.-) es propietaria de la vivienda sita en--------, CALLE000 nº NUM000 , NUM001 puerta NUM002 de----------; 2.-) en tal condición en fecha 6 de marzo de 2009 suscribió con la sociedad Pública de Alquiler, S.A., contrato de intermediación y gestión de la vivienda para su arrendamiento, con un plazo de 5 años, prorrogarles por voluntad de las partes, con vencimiento el 6 de marzo de 2014 o, en su defecto, cuando la demandada se disolviese; durante el indicado plazo la demandada garantizaba a la propietaria el ingreso de la cantidad mensual de 540 euros, desde la firma del primer contrato de arrendamiento, dentro de los 5 primeros días de cada mes, por mensualidades vencidas, actualizándose anualmente conforme al IPC publicado por el INE, y la propiedad aceptaba que la diferencia entre dicha cantidad y la pactada con el inquilino como renta sería percibida por la SPA en concepto de contraprestación por sus servicios (documento nº 4 y 5); 3.-) alquilada la vivienda el mismo 6 de marzo de 2009, la SPA vino efectuando el pago de la cantidad mensual siendo el primero de 452,90 euros en abril de 2009 y las siguientes mensualidades se abonaron a razón de 540 euros hasta la actualización de la renta en marzo de 2010, pasándose a abonar 543,14 euros (documento n° 6); 4.) el 15 de febrero de 2011, la SPA comunicó a Dña. Felisa la próxima desocupación de la vivienda y la conveniencia de efectuar inspección de la vivienda, la cual se produjo el 7 de marzo, procediendo la propiedad a efectuar la reparaciones oportunas (documento n° 8 y 9); 5.-) el 30 de marzo de 2010 la demandada mediante SMS pretendió imponer la rescisión unilateral del contrato para sustituirlo por otro que le permita eludir la garantía, basándose en supuestas "deficiencias de responsabilidad exclusiva de la propiedad" (documento nº 10); 6.-) la propiedad entendió que se trataba de un error, viendo confirmada su creencia al recibir el ingreso el 17 de mayo de 2011 de la suma actualizada, 5 61,06 euros; 7.-) el 18 de mayo de 2011 Dña. Felisa recibió en su móvil un nuevo SMS intentando nuevamente la redefinir el contrato por ausencia de inquilino (documento nº 13) y desequilibrio entre las prestaciones; oferta que fue rechazada por la propiedad; 8.-) la SPA no ha abonado las rentas de mayo a octubre de 2011 que ascienden a 3.258,84 euros, a razón de 543,14 euros.
2.- La demandada se opone a las pretensiones de la actora, pues si bien se reconoce el contrato suscrito con la actora condicionándose su vigencia a que entrase en vigor el contrato de arrendamiento sobre la vivienda, hecho este que demuestra la relación existente entre el contrato de intermediación y el de arrendamiento, la no existencia de inquilino sólo suponía pérdidas para mi la SPA y ésta tiene por esencia la finalidad de lucro o beneficio; consecuentemente, el contrato ha de entenderse resuelto con base a las circunstancias acaecidas con posterioridad a la suscripción del mismo, respecto del mercado de alquiler y la imposibilidad de alquilarse la vivienda, lo que ha conllevado que la SPA haya modificado los términos de los contratos de intermediación y gestión, sin que se garantice la renta cuando la vivienda se encuentra desocupada sino únicamente cuando está en vigor el contrato de arrendamiento. Se remitió a la actora un SMS proponiéndole la modificación y renegociación del contrato, sin que se aceptara tal ofrecimiento, por lo que debe considerarse resuelto el contrato, al producirse la exorbitante modificación de las circunstancias que fueron la causa del contrato, por lo que a los efectos de los artículos 1.258 y 7.1 C.Civil , es de aplicación la cláusula "rebus sic stantibus". Por otro lado y con carácter subsidiario, sólo procedería la condena respecto de las cantidades adeudadas en la actualidad sin que sea posible la condena de futuro.
Segundo.- 1.- Para resolver la discrepancia surgida entre las partes es necesario examinar y valorar los medios de prueba aportados para así determinar que hechos han quedado acreditados de conformidad con las reglas de la carga de la prueba recogidas en el art. 217 LEC .
Existe conformidad entre las partes en cuanto el contrato de intermediación y gestión para el alquiler de la vivienda propiedad de la actora se firmó da fecha 6 de marzo de 2009 y en el que se garantizaba a la propietaria de la vivienda el cobro de las cantidades pactadas inclusive en los periodos de desocupación (estipulación segunda apartado 8); que el contrato entró en vigor, a los efectos de la estipulación segunda apartado 1 y tercera primer párrafo, es decir, que la vivienda fue alquilada en esa misma fecha; y que la demandada cumplió con sus obligaciones de pago hasta mayo del 2011, abonado la suma correspondiente al mes de abril, cuestiones estas que no son objeto de controversia.
En consecuencia, se ha de entender que el contrato tuvo todos sus efectos desde el momento en que se suscribió hasta abril de 2011 inclusive, pues a partir de la citada mensualidad por la demandada se dejó de abonar a la actora las cantidades pactadas.
2.- Con estos presupuestos no puede entenderse resuelto el contrato por la imposibilidad de su cumplimiento, por las circunstancias sobrevenidas en el mercado del alquiler, en primer lugar, por cuanto la demandada no ha formulado la oportuna reconvención a los efectos del artículo 406 LECivil , para que se declare la resolución del contrato. De hecho, mediante diligencia de 17 de enero de 2012 se requirió a la demandada para que en el plazo de cinco días aclarase el suplico de su contestación, indicando si está formulando reconvención, en cuyo caso deberá ajustarse a las exigencias del art. 406 LEC ; y en fecha 23 de enero de 2012 el Abogado del Estado presentó escrito indicando que no formulaba reconvención porque no los estimaba necesario dado que la resolución convencional se había producido por aplicación de la regla rebus sic standibus.
No puede compartirse la interpretación que de las normas procesales y de la jurisprudencia efectúa el Abogado del Estado en cuanto, por un lado, el art. 406.3 LEC exige la reconvención expresa quedando vedada la tácita; por otro lado, la posibilidad del art. 408.2 LEC queda limitada a los supuestos de alegación en contestación de nulidad radical o absoluta del contrato, supuesto que no concurre en el presente caso; y por ultimo, la sentencia del Tribunal Supremo que alega la demandada en su escrito de 25 de enero de 2006 se refiere como se aprecia, con la simple lectura de la misma, a supuestos de resolución contractualmente prevista, sin que en el contrato de gestión firmado entre las partes de este procedimiento existiera mención alguna de causa de resolución del contrato por alteraciones en el ámbito del alquiler. Finalmente, no se alcanza a entender la postura de la demandada pues si se pretendía hacer valer la resolución contractual, debió formularse reconvención, sobre todo cuando ya se advertía en la citada diligencia de ordenación que no se admitían reconvenciones tácitas.
3.- En segundo lugar, tampoco puede prosperar la postura, vía simple contestación a la demanda, por la aplicación de los artículos 1258 y 7.1 C.Civil y de la cláusula "rebus sic stantibus", ya que esta no dar lugar a la resolución del contrato, sino a la modificación del mismo, así por aplicación de esta cláusula, la demandada podría haber solicitado la modificación de lo pactado en cuanto a las cantidades que debe abonar a los actores, por la bajada en el precio del alquiler en el periodo 2007-2010, de conformidad al informe que se aporta con la contestación.
Es doctrina jurisprudencial reiterada que no puede solicitarse la resolución del contrato por la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus"; así STS 20 de noviembre 2009 indica que "La doctrina y la jurisprudencia han aceptado la posibilidad de revisión de un contrato con aplicación del principio general de la cláusula rebus sic stantibus que exige los requisitos de alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, lo que ha de, haber producido por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio, ha cual puede dar lugar no a la extinción del contrato sino a su modificación y revisión. Así lo ha mantenido reiterada jurisprudencia, desde las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , 17 de mayo de 1957 recogidas, entre otras muchas posteriores, por la de 17 de noviembre de 2000 y la de 1 de marzo de 2007 ", Doctrina que también recoge la ----------Sección 14ª de 31 de mayo del 2011 y Sección 18ª de 25 de abril 2011 recurso 114/2011 , negando expresamente efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, otorgándole exclusivamente los modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones. Por lo tanto, la resolución que solicita, la demandada, de manera implícita, no podría ser estimada. Es más, ni tan siquiera se acreditan los requisitos para apreciar la cláusula "rebus sic stantibus", es decir, alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones; y que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles (así SSTS 21 de mayo 2009, recurso 1178/2004 y STS 21 de marzo 2003, recurso 2282/1997 , entre otras). La aportación de un mero informe sobre la vivienda en alquiler en España en el año 2010, cual es el que aporta la demandada, no sirve para concluir que nos encontramos ante una alteración extraordinaria de las circunstancias para el concreto inmueble objeto del contrato, pues dicho informe es abstracto y general; y tampoco aporta prueba alguna sobre las concretas actuaciones realizadas para el alquiler de la vivienda objeto de las presentes actuaciones y la imposibilidad de suscribir contratos de alquiler desde que dejó de abonar a la actora las cantidades que a la misma le correspondían.
En definitiva, no es de aplicación la cláusula "rebus sic stantibus", y aún siéndolo, en modo alguno conllevaría la resolución del contrato que por la demandada se pretende.
Tercero.- De conformidad a lo establecido en el anterior fundamento, al no accederse a la resolución pretendida por la demandada, y al: solicitarse en la demanda el cumplimiento del contrato por la demandada, lo que viene dado con base a lo establecido en el artículo 1124 Cc , al haberse acreditado la vigencia del contrato y en concreto de la estipulación segunda, apartado octavo, el incumplimiento por la demandada en cuanto al pago de las cantidades pactadas desde mayo a octubre de 2011, ambos inclusive, procede estimar la demanda y declarar la vigencia del contrato y la validez de las estipulaciones contenidas en el mismo, estimando la demanda en tal solicitud y en la cantidad de 3.259,84 euros, más intereses legales desde la fecha de la demanda, a los efectos de los artículos 1100 , 1101 y 1108 C.Civil , más intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución, a los efectos del artículo 576 LECivil .
En cuanto a las cantidades que se devenguen desde la fecha de la demanda (noviembre del 2011) hasta la fecha del vencimiento del contrato (6 de marzo de 2014), de conformidad al plazo pactado, hemos de estar a lo establecido en el artículo 220 Ley de Enjuiciamiento Civil "Condenas a futuro" al disponer "1. Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte"
La doctrina del Tribunal Supremo relativa a las condenas por eventos futuros e inciertos, (entre otras, la STS de 20 de diciembre de 2007 ) señala que: " Esta Sala se ha ocupado de esta cuestión en la sentencia de 19 de noviembre de 1954 , donde se ha declarado que "si bien es cierto que el ejercicio de las acciones de condena, deben referirse a prestaciones que, por hallarse vencidas, sean exigibles, no lo es menos que la Ley como excepciones a dicha regla o principio general admite la acción y condenas de futuro, tanto en función preventiva o de aseguramiento, caso del artículo 1.121, como cuando, en contemplación del principio de economía procesal y con designio de evitar juicios reiterados, permite la condena sobre plazos no vencidos ( articulo 489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) o cuando fija término para una obligación no vencida ( artículo 1.128 del Código Civil ), o cuando establece una acción para prevenir el despojo a la perturbación de la posesión, antes de que uno u otra se hayan producido ( artículo 1.625 de la Ley de Enjuiciamiento Civil )", y en el mismo sentido sentencias, como las de 5 de diciembre de 1974 , 17 de febrero y 24 de septiembre de 1984 , con una posición favorable a su aceptación.
Siempre y cuando nos encontramos ante una prestación periódica (estipulación segunda n° 1) con un plazo determinado (estipulación tercera) y la liquidación se ha de limitar a una mera operación aritmética, y se ha de tener en cuenta que el articulo 220.1 LECivil tiene por finalidad evitar juicios reiterados con base a un mismo contrato, lo que ocurriría en el supuesto de las presentes actuaciones, de entender que las cuantías mensuales que se devenguen a partir de esta fecha deben de ser resueltas en un nuevo procedimiento; todo ello sin perjuicio del derecho de la demandada de ejercitar las acciones procedentes frente a los actores, si a partir de la presente sentencia incumplieren las obligaciones del contrato suscrito, pues el objeto de las presentes actuaciones se limita a determinar la obligación de la demandada a pagar a los actores las cantidades que se devenguen durante la vigencia del contrato (5 años desde el 6 de marzo de 2009) o los efectos que la disolución de la Sociedad Pública de Alquiler, S.A. tenga sobre el devengo de los pagos mensuales según lo expresamente previsto en el párrafo primero de la estipulación tercera del contrato.
En consecuencia, procede estimar la demanda, a su vez, por las cantidades que se devenguen hasta la finalización del contrato -6 de marzo de 2014- conforme a lo solicitado en el apartado c) del suplico de la demanda.
Cuarto.- El artículo 394 LECn recoge el principio de vencimiento objetivo según él cual, las costas de impondrán a aquella parte cuyas pretensiones hayan sido desestimadas íntegramente.
Vistos los citados preceptos y los demás de preceptiva y general aplicación.
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